陳月芹/文 3月23日，北京昌平區(qū)朱辛莊一宗宅地開(kāi)拍，北京樓市新面孔上海大華集團(tuán)以12.955億元、15%的溢價(jià)率競(jìng)得土地，成為一眾房企羨艷的對(duì)象。同行們第一時(shí)間表達(dá)祝賀的同時(shí)，不忘汲取“成功經(jīng)驗(yàn)”，笑問(wèn)大華投拓，“你們拜了哪里的神仙”？

北京的土地市場(chǎng)許久沒(méi)有這么熱鬧了，朱辛莊宅地花落大華的那個(gè)晚上，羨慕和嫉妒的情緒還縈繞在同行心頭。

一位央企投拓人士心有不甘地分析這宗地有多好：地塊小，總規(guī)劃建面3.66萬(wàn)平方米，容積率2.5，規(guī)劃3-4棟樓足以；門檻低，折合樓面價(jià)3.54萬(wàn)元/平方米，指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米，每平方米房地價(jià)差有2.66萬(wàn)元；利潤(rùn)率10%以上，且3月摘地，年內(nèi)一定能貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)；流速快，周邊互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)聚集，有優(yōu)質(zhì)購(gòu)房客群；地塊“干凈”，方方正正，沒(méi)有共有產(chǎn)權(quán)房、現(xiàn)房、自持等配建要求，只需要配建不小于1000平方米商業(yè)設(shè)施、350平方米社區(qū)管理服務(wù)用房。

正是因?yàn)檫@些優(yōu)點(diǎn)，朱辛莊地塊吸引了中海、華潤(rùn)、保利等央企和首開(kāi)等北京國(guó)企齊聚一堂，還有湖北天創(chuàng)、河北萬(wàn)浩、邯鄲合金、海南恩祥、江蘇海鴻等11家外來(lái)民房。

“搖中就是錢啊！錢不夠，也可以找同行合作。”鑒于這宗地的多重優(yōu)點(diǎn)，幾十家房企參與搖號(hào)是意料中事，而除了備好錢，投拓們還能怎么努力呢？

42家參拍選手中，近一半房企去了北京城區(qū)的雍和宮，部分房企去了門頭溝的潭柘寺，少數(shù)南方企業(yè)去了安徽九華山，還有一家央企專門率隊(duì)去了山西五臺(tái)山。

一家頭部房企投拓人士笑著介紹，在北京投拓圈，潭柘寺的名號(hào)更響亮，因?yàn)?ldquo;先有潭柘寺，后有北京城”。

然而，先是2月8日越秀地產(chǎn)連獲兩宗靚地，后有“外地人”上海大華搖中朱辛莊宅地，兩家拜的都是雍和宮，這位頭部房企投拓人士笑言：“后有北京城”可能只指北京城六區(qū)，而此次拍的地在昌平區(qū)。

更有甚者，有房企投拓開(kāi)始反思，為什么偏偏是外地新人搖中，“因?yàn)樗麄儚奈囱舆t交付或減配，在北京不用愁保交付問(wèn)題”，把運(yùn)氣、產(chǎn)品交付質(zhì)量和自我約束結(jié)合起來(lái)。

笑談背后，多家房企人士都知道，搖號(hào)規(guī)則下純拼手氣，和以前的拼價(jià)格、拼家底、拼高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，或是上海招掛復(fù)合制度下拼綜合實(shí)力截然不同，除了求神拜佛圖個(gè)心安，也沒(méi)辦法通過(guò)其他方式努力了。

在3月21日的招商蛇口2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰直言，今年投資可能沒(méi)有2022年那么好，因?yàn)槿ツ旰芏嗉移髽I(yè)沒(méi)錢，只要報(bào)名就可以拿到，而今年以來(lái)，杭州、蘇州、南京、北京等地均出現(xiàn)熱門地塊多家搖號(hào)的現(xiàn)象。“這時(shí)候就考驗(yàn)手氣了”，像杭州60多家房企搖號(hào)的地塊，誰(shuí)搖中穩(wěn)賺，“一年搖到兩三塊好地，日子不愁了”，因此，招商蛇口的策略是“搖號(hào)的盤，全力參加，提高參與率”。

也有開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品和區(qū)域整體發(fā)展角度，對(duì)搖號(hào)規(guī)則提出疑議：這對(duì)一些好地缺乏敬畏，拿地門檻太低意味著不加篩選，只要企業(yè)拿得出錢，誰(shuí)都能干。

實(shí)際上，出讓規(guī)則的每一項(xiàng)調(diào)整背后，有著土地部門的考量。

土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，土地部門會(huì)增設(shè)多重競(jìng)買規(guī)則，如競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持/配建/共有產(chǎn)權(quán)面積/現(xiàn)房面積/高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等，都是控制溢價(jià)、增加房企開(kāi)發(fā)成本的手段，資金不足的房企自然會(huì)退出。

2022年以來(lái)，土地市場(chǎng)遇冷，為了調(diào)動(dòng)房企的參拍意愿，各城市土地部門選擇了降地價(jià)、簡(jiǎn)化拍地規(guī)則等方式，提高地塊的性價(jià)比。

3月23日，和北京同一天賣地的還有廣州，這次土拍不再集中出讓，而是從3月23日到4月20日期間，8宗地塊將在不同時(shí)間段進(jìn)行公開(kāi)拍賣。多地都在優(yōu)化土地集中供應(yīng)模式，多頻少量，減少企業(yè)參拍壓力，也不再需要刻意壓低溢價(jià)率掩蓋土地市場(chǎng)熱度。

各地的地市和樓市同頻地展開(kāi)懷抱，希望更多人來(lái)。