經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡艷明 2023新年剛過，又一只“政策之箭”射向疲弱的房地產(chǎn)。

1月5日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》（下稱“《通知》”），決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

根據(jù)新機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

當(dāng)前大部分城市執(zhí)行的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.10%，即5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20基點(diǎn)。此項(xiàng)政策實(shí)施后，上季末月至當(dāng)季次月新房價格連續(xù)三個月同比和環(huán)比下跌的城市，可繼續(xù)突破4.1%的利率下限。

“這是對2022年9月29日《人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態(tài)化，或長效機(jī)制化的執(zhí)行。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

在過去的2022年，首套房貸利率下限達(dá)近三年來新低，本次調(diào)整后，部分城市首套房貸利率有望再創(chuàng)新低。

有銀行業(yè)分析師表示，這項(xiàng)政策不影響存量按揭貸款，主要通過調(diào)節(jié)新發(fā)放的房貸利率來刺激地產(chǎn)需求。一定程度上，這也是繼去年房地產(chǎn)融資政策放松，即地產(chǎn)供給端發(fā)力之后，政策在需求端持續(xù)發(fā)力，旨在穩(wěn)增長。

的確，房地產(chǎn)關(guān)乎2023年擴(kuò)內(nèi)需和防風(fēng)險，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的重點(diǎn)工作。

首套利率動態(tài)調(diào)整

此次《通知》的主要內(nèi)容包括四方面：一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估。

二是對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

三是對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

四是其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，央行和銀保監(jiān)會此次政策有兩方面的要點(diǎn)：首先，此次政策通俗理解，即房價持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間。這就相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。其次，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是，房價若是持續(xù)疲軟則可以落實(shí)此類權(quán)限；但若是房價重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進(jìn)行階段性的調(diào)整。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對經(jīng)濟(jì)觀察報記者表示，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內(nèi)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施有利于夯實(shí)城市政府主體責(zé)任和明晰核心政策目標(biāo)，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，有利于通過建設(shè)長效機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)理性運(yùn)行和房地產(chǎn)行業(yè)良性健康發(fā)展。

哪些城市可調(diào)

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

此次政策繼續(xù)提及的可自助調(diào)節(jié)利率下限城市的標(biāo)準(zhǔn)，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市。

根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。

三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，分析顯示此類城市有兩個特點(diǎn)：首先，房價疲軟城市數(shù)量明顯增多。此前2022年首次改革的時候，統(tǒng)計的城市數(shù)量為23個，而當(dāng)前統(tǒng)計則增加為38個。這意味著各地更要主動降低房貸利率。第二，從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級，對同類的城市也要落實(shí)相似的政策，即房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。

對于此次政策調(diào)整的必要性，李宇嘉分析，截止到2022年11月，70城新房有51個城市環(huán)比、同比下跌，大部分城市房價下跌，意味著穩(wěn)房價的壓力比較大。而且，房價不穩(wěn)，也是需求端疲弱，供給端風(fēng)險繼續(xù)釋放的根源。無論對于促進(jìn)住房改善和消費(fèi)，還是支持剛需和改善性需求，也很難實(shí)現(xiàn)。而且，房價下跌的這些城市，很多已經(jīng)下跌超過1年，甚至超過兩年，也進(jìn)入了下跌的惡性循環(huán)，需要政策及時對沖。

房貸利率政策多次調(diào)整背后

關(guān)于房貸利率下限，LPR改革后首次調(diào)整在2019年。

2019年8月25日，央行發(fā)布的〔2019〕第16號公告中，規(guī)定“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。”

為支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，過去一年，房貸政策歷經(jīng)多次調(diào)整。

2022年5月，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率的參考標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20個基點(diǎn)。2022年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

2022年國慶節(jié)前夕，樓市連續(xù)迎來三大重磅政策，關(guān)于房貸利率下限、購房稅收優(yōu)惠及公積金貸款利率三方面。

2022年9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。符合條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

2022年9月30日晚間，人民銀行網(wǎng)站公布消息，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于 3.025%和3.575%。

綜合上述政策出臺的時間線，可以看出，在2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR-20個基點(diǎn)”后，在2022年9月的這則通知中，又允許房價疲軟城市可突破“LPR-20個基點(diǎn)”的下限。“但上次政策有效期為2022年12月底。所以此次（1月5日）通知，實(shí)際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細(xì)化，說明2023年要繼續(xù)落實(shí)降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在過去的2022年，作為房貸利率參考的5年期以上LPR報價實(shí)現(xiàn)“三連降”，房貸利率下限達(dá)近三年來新低。根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)，2022年12月公布的5年期以上LPR報價為4.30%。相比2021年12月，5年期以上LPR報價一共下降了3次，從4.65%下調(diào)至4.3%，累計下降了35個基點(diǎn)。

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年10月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.3%，已低于2009年6月創(chuàng)下的有歷史記錄以來最低水平（4.34%）。

一系列政策大都指向首套購房利率，旨在刺激新的購房需求。房地產(chǎn)市場關(guān)乎2023年的擴(kuò)內(nèi)需和防風(fēng)險。

2022年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要“綱舉目張做好工作”，排在首位的便是“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”，其中提及支持住房改善消費(fèi)；在有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險上，會議提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

李宇嘉也表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認(rèn)為，目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等因素，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。