首先是繼續(xù)實施降息政策。在房地產(chǎn)投資和銷售都不濟時，降息是推動房地產(chǎn)筑底回升的有效手段。我們在年初的報告《20220124預計今年或降息程度較大》中就預測今年可能降息50BP以上，在5月15日，央行就對首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限下調(diào)20個基點，并在5月20日對5年期以上LPR下調(diào)15個基點；接著我們又在報告《或又至降息時點——宏觀經(jīng)濟專題報告》中預期5年LPR即將下調(diào)。這個報告發(fā)布于8月9日，一周后，8月15日央行下調(diào)MLF利率10個基點，8月22日，下調(diào)1年期LPR5個基點，5年期LPR15個基點。截至目前，5年期LPR已經(jīng)累計下調(diào)35BP，1年期LPR累計下調(diào)15BP，再加上20個基點的首套房利率下調(diào)，今年以來的降息幅度已符合我們預判。

我們在《本輪房地產(chǎn)組合政策效果如何？》中測算，今年雖然5年期LPR利率和房貸利率出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，但商品房銷售面積增速還在回落，主要原因是房價出現(xiàn)了下跌，實際利率不降反升，因此才出現(xiàn)這個結(jié)果。由此可以看出，不是降息對刺激商品房銷售沒有作用，而是降息幅度不夠，實際利率并未下降。預計2023年5年期LPR利率還有大幅下降空間，同時首套房貸利率下限放開的城市數(shù)目會從當前的23個大幅增加。

其次是因城施策放松限制。“因城施策”的首次提出是在2016年《政府工作報告》，文中指出要“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，目的是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“因城施策”成為了當前提振房地產(chǎn)的重點實施政策。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，“因城施策”已經(jīng)在政治局會議和國常會上多次提到。譬如：5月23日國常會提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”后，7月21日召開的國常會提出，要“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。7月28日，中央政治局會議強調(diào)：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 因城施策用足用好政策工具箱。

我們統(tǒng)計了一下今年以來部分城市出臺的放松政策，大致分為如下幾大類：降低首付比例、下調(diào)房貸利率、增加貸款額度、放松限購限貸以及放寬落戶政策。其中9月底的政策中允許符合條件的23個城市取消首套房貸利率下限，從媒體報道來看，其中很多城市房貸利率已經(jīng)大幅下降。但從30大中城市高頻成交數(shù)據(jù)來看，刺激效果并不顯著。因此金融16條繼續(xù)鼓勵地方部門加大放松力度。當然在總量上也給予了商業(yè)銀行支持，比如延長貸款集中度過渡時間，允許貸款延期等。

預計2023年這一政策還會繼續(xù)沿用，并且會有更多城市出臺放松政策，各地房貸利率均將呈現(xiàn)不斷下調(diào)態(tài)勢。

接著是政府增強市場信心。在實施刺激需求的低利率政策和放寬購買門檻的監(jiān)管政策之外，消費者和投資者對開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商信心已經(jīng)大幅降低，不利于商品房銷售到投資的恢復。其中尤為突出的就是今年發(fā)生的“保交樓”事件。2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，首提“保交樓”事件，將“壓實地方政府責任、保交樓、穩(wěn)民生”重要性拉到國家政治高度，對穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定預期提供有利政策保證。房地產(chǎn)存在從房地產(chǎn)企業(yè)問題蔓延至下游的民生保障領(lǐng)域的隱患，保交樓不僅僅是經(jīng)濟問題，更是民生問題，必須牢牢守住這個底線。

8月19日住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行等部門透露，將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。8月31日召開的國務院常務會議也指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。國家專項用于“保交樓”的2000億元全國性紓困基金已經(jīng)啟動，由央行指導國家開發(fā)銀行等政策型銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排。據(jù)悉，“保交樓”資金嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用；通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。其中最具代表的就是鄭州的保交樓，鄭州與國開行簽訂了3000億元協(xié)議，促進全市安置房全面復工，“保交樓”相關(guān)資金正在落位，有助于修復市場信心。

然后就是對民營開發(fā)商融資渠道的支持。10月17日央行副行長潘功勝赴中債信用增進公司開展專題調(diào)研，并召開座談會，贊揚了其對維護民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮的重要作用。11月1日交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，明確表示中債增進公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度。11月8日銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息，為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企正在溝通發(fā)債注冊意向。

根據(jù)Wind，2022年以來民營房企合計發(fā)行325億元債務融資工具，凈融資143億元。其中，8月以來，民營房企發(fā)行117.4億元債務融資工具，同比增長173%。8月以來，中債增進公司共推進十幾單房企增信項目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。據(jù)了解，龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業(yè)正推進第二輪增信發(fā)行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

最后通過央企收購或者并購部分民企的部分項目資產(chǎn)，提振購房者對新房的信心，也是穩(wěn)定市場預期的主要手段之一。今年年初有媒體報道部分央企已經(jīng)著手準備向出險民營開發(fā)商提供流動性支持，到目前為止，也有多個收并購項目落地。譬如，2022年1月15日，恒大集團將其佛山優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的全部股份轉(zhuǎn)讓給央企五礦信托；2022年3月8日開始，華潤集團在不到1個月時間里出資收購了禹洲物業(yè)、中南服務；還有佳兆業(yè)的19個深圳房地產(chǎn)項目、雅居樂位于廣州的部分股權(quán)，均交付給了央企中海地產(chǎn)；另外，2022年5月16日，華南城發(fā)布公告稱，特區(qū)建發(fā)認購事項正式完成，公司向特區(qū)建設發(fā)展控股有限公司發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，歷時5個月后，特區(qū)建發(fā)正式成為華南城單一最大股東。2022年6月，河南國資出手接盤建業(yè)地產(chǎn)近三成股權(quán)，并認購公司發(fā)行可換股債券，河南省鐵路建設投資集團成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

我們認為除了“保交樓”、民營企業(yè)發(fā)債的政策支持以及對民營企業(yè)資產(chǎn)的兼并購，更多的還是需要政府出面給市場信心提供支持和呵護。雖然市場化、法治化是解決房地產(chǎn)問題乃至所有經(jīng)濟出清問題的長期正確途徑，但其在短期內(nèi)造成的市場進一步收縮和信用體系的重新搭建，給穩(wěn)增長帶來很大壓力。政府出手和監(jiān)管干預在一定程度上彌補了市場的缺失，但也存在負面影響，比如在長期角度損害了市場化的運行基礎(chǔ)。在理論層面和國家戰(zhàn)略層面，堅持市場化方式解決會面臨重大政治壓力，因為我們同時還需要防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風險和保障總體國家安全。

3.4 預計明年銷售增速會改善

結(jié)合以上定性因素，我們認為明年的商品房銷售大概率會回暖。下面再進行定量分析，首先我們選取“居民貸款增速、城鎮(zhèn)化率增量、實際房貸利率（即個人住房貸款利率-房價同比作為實際利率，我們在專題報告《本輪房地產(chǎn)組合政策效果如何》中提到過該指標，三個解釋變量作為分析對象，先通過相關(guān)性分析發(fā)現(xiàn)三者都相關(guān)，但通過回歸后發(fā)現(xiàn)”城鎮(zhèn)化率增量”該解釋變量P值大于0.05，并不顯著，我們把該變量去掉。去掉后，我們只選取“居民貸款增速、實際房貸利率”兩個解釋變量進行回歸，發(fā)現(xiàn)回歸效果較好，兩變量P值都小于0.01，具有較強顯著性，且R2為0.806，擬合效果也較好。因此預測2023年的商品房銷售就需要先對實際房貸利率、居民貸款增速分別先進行預測。（分析過程的統(tǒng)計圖見附錄）

3.4.1 實際房貸利率預測

根據(jù)我們在報告《本輪房地產(chǎn)組合政策效果如何》中的定義，實際房貸利率=個人住房貸款利率-房價同比，首先我們分析一下明年的房價走勢。10月份百城房價同比增速為0.06%，70大中城市新建商品房價格同比增速為-2.4%，全國商品房銷售價格（銷售額/銷售面積）同比增速為-3.9%，整體來說都處于下跌之中。10月份，70大中城市二手房價格同比增速也下降至-3.7%，超過新房，與全國商品房銷售價格增速較為接近。

中國商品房銷售面積和房價之間存在著相互影響的關(guān)系，銷售面積領(lǐng)先房價大概6個月，實際利率又影響著銷售面積。根據(jù)今年的實際利率走勢和商品房銷售面積增速情況，可以預判明年房價大概率仍是下降態(tài)勢，預計為-5%。目前個人住房貸款利率為4.3%，假設明年在LPR利率繼續(xù)下調(diào)以及下限取消的基礎(chǔ)上房貸利率降至3%，那么粗略估算實際房貸利率就為8%。

3.4.2 居民貸款增速預測

我們認為影響居民貸款增速的因素除了利率之外，還主要來自兩部分，一個是對房價的上漲預期，一個是政府部門對信貸的投放管理。今年第三季度央行問卷調(diào)查中房價預期上漲比例已經(jīng)大幅下降至14.8%，遠遠低于2009年和2014年的最低點。M2貨幣供應量作為商業(yè)銀行的資金提供資源和監(jiān)管層對信貸的投放領(lǐng)先指標，可以用于預測居民貸款的未來增速。同時如上所述，今年以來商品房銷售政策持續(xù)放松，明年還會加大支持力度，居民貸款增速大概率會出現(xiàn)回升。因此我們通過對M2對居民貸款增速的領(lǐng)先性判定明年貸款增速的主基調(diào)， 預測了明年的貸款增速。

3.4.3 商品房銷售面積累積同比預測

結(jié)合以上，我們選取2009年3月到2022年10月的觀測數(shù)據(jù)，將被解釋變量“商品房銷售面積累計同比”和解釋變量“居民貸款增速、實際房貸利率”進行回歸，得出2023年商品房銷售面積累計同比的預測結(jié)果。

最后，通過以上分析，我們預計2022年四季度商品房銷售仍在低位，而2023年商品房銷售面積累計同比從5月或開始回升，全年累計同比增速或為-10%左右(較今年9月份的-22%已有大幅改善），另外預計2023的整體房價或也繼續(xù)下跌5%。

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房地產(chǎn)投資：有望逐步回升

今年房地產(chǎn)投資累計增速持續(xù)下滑，1-2月份累計同比為3.7%，到10月底降至-8.8%。從單月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速也在持續(xù)下滑，8月同比降至-13.81%，與去年底的水平差不多。商品房銷售、房地產(chǎn)資金來源、土地購置等是房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)指標，這些指標都在快速下降，且降幅均較大。土地購置面積累計增速到10月份已經(jīng)降至-53%，都大幅低于當前房地產(chǎn)投資累計增速的水平，預示著房地產(chǎn)投資增速短期內(nèi)仍然可能有下滑趨勢。

在“三穩(wěn)”目標要求下，“因城施策”、“保交樓”政策持續(xù)推進，對民營房企的融資支持也在增加，效果將逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資下行速度有望逐步趨緩。由于商品房銷售面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-9個月。因此根據(jù)我們對房地產(chǎn)銷售的預測來推導房地產(chǎn)投資的預測，我們預計房地產(chǎn)投資累計增速同比在明年一季度或見底，然后逐步回升，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-4.8%。

房地產(chǎn)投資增速的回升還需要新開工的增加。房屋施工面積反映了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度，前10月房屋施工面積累計同比-5.7%，較前9月的-5.3%繼續(xù)降低。具體來看，在支持“保交樓”的政策影響下，房屋竣工面積降幅明顯收窄，累計同比從7月年內(nèi)最低的-23.3%持續(xù)回升到10月的-18.7%，預計在政府政策推動下，竣工面積降幅將繼續(xù)收窄。但是房地產(chǎn)投資下滑導致新開工面積累計同比降低至9月的-38%，10月僅小幅收窄至-37.8%，后續(xù)房地產(chǎn)投資增速的回升需要新開工面積增速的反彈來支撐。

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房地產(chǎn)融資：政策推動明顯改善

2022年的房地產(chǎn)融資確實不樂觀，截止到目前，房地產(chǎn)相關(guān)融資增速持續(xù)下滑。今年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計增速從去年底的4.2%大幅降到10月的-24.7%，大幅下降了29個百分點。其中貸款和其他資金增速下滑最快，降幅分別達到14%和38%。這反映出開發(fā)商在融資端和銷售端都出現(xiàn)了大幅收縮。

融資端除了銀行貸款之外，房地產(chǎn)信用債市場也出現(xiàn)明顯下降。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-10月，房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元，同比下降16.9%，其中民企發(fā)債規(guī)模占比僅為5%左右。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模更是大幅縮減。據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月共發(fā)行670款信托產(chǎn)品，而其中房地產(chǎn)信托僅70款，數(shù)量占比僅為10.45%；其發(fā)行規(guī)模達121.2億元，占整個發(fā)行規(guī)模的15.7%；與7月發(fā)行規(guī)模相比，環(huán)比大幅下降了45.5%，同比則下降71%，創(chuàng)30個月以來新低。

房地產(chǎn)融資大幅收縮的主要原因可以分為幾個部分：首先，部分調(diào)控政策存在合成謬誤與分解謬誤問題。“三道紅線”及擴大試點范圍、貸款集中度管理、壓降銀行表外業(yè)務、推進房產(chǎn)稅改革、“供地兩集中”制度等局部合理政策疊加后，就會出現(xiàn)合成謬誤問題，增大了房企的綜合壓力。收緊房地產(chǎn)監(jiān)管政策后，部分城市預售監(jiān)管加碼，地方政府限購政策升級，出現(xiàn)了一個分拆謬誤的問題。多種因素疊加使得房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸嚴峻，一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長。

其次，當前部分房企面臨較大經(jīng)營虧損風險、流動性短缺風險和債務違約風險。近年來疫情反復，居民收入與消費受到影響，需求與預期轉(zhuǎn)弱，房屋銷售持續(xù)下行，房企回款難度增大，經(jīng)營虧損風險增加。受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，不少企業(yè)的信用評級或展望評級被下調(diào)，融資難度大幅增加，房企流動性難以獲得及時補充。如不能及時調(diào)整政策有效化解壓力，部分房企債務違約風險極易向其他房企和整個行業(yè)蔓延，進而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風險。

11月11日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，《通知》包含十六項具體舉措，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。我們認為未來無論在總體政策層面和實際執(zhí)行層面，房地產(chǎn)融資都會出現(xiàn)明顯改善。

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房地產(chǎn)行業(yè)：集中度有望提升

6.1 行業(yè)集中度有望提升

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，在發(fā)展過程中隨著資本不斷積累行業(yè)集中度不斷提升。2020年房地產(chǎn)調(diào)控之前，行業(yè)是由高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模發(fā)展模式驅(qū)動，市場集中度CR10從2010年的10.09%提升到2020年的26.49%。從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)進入后周期，盲目擴張，負債較高的房企正在被購房者和資本市場拋棄，在銷售回款和外部融資雙失血下，很大概率會被淘汰出局。預計房地產(chǎn)市場行業(yè)集中度將會進一步上升。

從全國工商聯(lián)協(xié)會發(fā)布的民企500強榜單來看，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)入圍數(shù)量是44家，而2021年，這個數(shù)字縮減到25家，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的勢頭正在逐步向下。從具體的房企銷售角度來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年1-10月，TOP100房企銷售總額60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點。銷售額超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。我們認為，2023年乃至之后的幾年，房地產(chǎn)一定會分化更為嚴重，行業(yè)集中度將逐漸靠攏。

6.2 區(qū)域分化趨勢更加明顯

受政策調(diào)控的影響，2022年房地產(chǎn)銷售和價格在區(qū)域上已出現(xiàn)分化的趨勢，我們預計2023年這種地域分化趨勢也將更嚴重。首先，一二線城市由于受庫存低、存量房與人口數(shù)量相對平衡等因素影響，調(diào)控難度較小。在國家號召維持房地產(chǎn)市場健康可循環(huán)發(fā)展的背景下，房價會維持在相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。

其次，人口和經(jīng)濟迅速增長的二三線城市將繼續(xù)上漲。房價的起伏與經(jīng)濟發(fā)展直接掛鉤，人口的增長會帶來需求的上升，結(jié)合國家維穩(wěn)房地產(chǎn)市場所出臺的一系列政策性因素，這類城市和地區(qū)房價下跌空間較小。

最后，人口流出嚴重和存量房過剩的其他地區(qū)，穩(wěn)住下跌趨勢將成為目標。存量房過剩是人口流出嚴重和之前房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)導致的。人口流出和存量房過剩，都是造成房價下跌的直接因素。庫存房源由于拿地較早，成本過低，會導致售價低于新開發(fā)項目的成本價，新的地塊也就不會有人去開發(fā)，這也會加劇房價下行趨勢去庫存。

房地產(chǎn)調(diào)控是一個漫長而復雜的過程，就算是北上廣深四大一線城市，也是歷經(jīng)十幾年的起伏，才在近幾年維持在了穩(wěn)定的水平。三四線城市由于本身消化能力差，加上經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)普漲的瘋狂，才造成了存量房過剩和庫存量大的現(xiàn)狀。對于目前價格下降且賣不動的地區(qū)，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展還需一些時日。

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房地產(chǎn)市場：改革轉(zhuǎn)型構(gòu)建新模式

中國房地產(chǎn)進入后周期時代后，市場也需要建構(gòu)新模式。在原有模式和新模式轉(zhuǎn)換過程中，政府需要適當參與，使得過去一段時期以來房地產(chǎn)市場積累的風險可以平穩(wěn)落地。風險處置過后，政策施力于推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、構(gòu)建新模式以解決發(fā)展問題。隨著房地產(chǎn)進入后周期，新的房地產(chǎn)市場模式將涉及到政府調(diào)控模式、住房融資模式、住房開發(fā)模式、住房消費模式和城市政府參與模式等方面。

首先，在政府調(diào)控模式方面，目前政策調(diào)控偏向于緩解房地產(chǎn)風險集中爆發(fā)的風險，而未來政策施力將趨向于推動市場改革和轉(zhuǎn)型，因為只有改革和轉(zhuǎn)型才能解決房地產(chǎn)市場的長期問題。過去一段時期，我國房地產(chǎn)發(fā)展粗放。在調(diào)控之前，房企為了追求利潤，不斷推升資產(chǎn)負債率，持續(xù)加快賬期回收等等措施導致風險逐步積累。從行業(yè)利潤率來講，2021年房地產(chǎn)業(yè)平均銷售利潤率進一步降低至9%，無法繼續(xù)滿足借債資金所尋求的高收益率，企業(yè)償債能力下降導致融資逐漸困難，不斷積累的風險在近兩年開始顯露。

“房住不炒”和“托而不舉”仍是主要基調(diào)，現(xiàn)在政策調(diào)控目標在于力求平穩(wěn)過渡。從宏觀角度而言，我國正處于跨越中等收入陷阱的關(guān)鍵階段，需要轉(zhuǎn)換發(fā)展動能和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，這也意味著不能回到過去依靠房地產(chǎn)開發(fā)投資引領(lǐng)經(jīng)濟的老路上。可以看到，無論是因“保交樓”設立紓困基金，還是支持民營房企發(fā)債融資，政策調(diào)控更多是為了處置房地產(chǎn)行業(yè)積聚的風險。今年和明年，經(jīng)濟可能都會面臨較大下行壓力，在這種情況下，房地產(chǎn)不僅不能出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，而且還需要對經(jīng)濟起到一定支撐作用。

其次，在住房融資模式方面，擴寬融資渠道，擺脫過去通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券融資的單一模式。11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”內(nèi)容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多方面。2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，發(fā)行規(guī)模總計37.97億元。首批三地保障性租賃住房REITs項目成功拓寬了保障房融資通道，推動保障房的規(guī)模化和專業(yè)化，有助于房地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型。

第三，在住房開發(fā)模式，預計政府將主動參與房地產(chǎn)市場建設，加大政策性住房支持力度。今年以來，央國企、地方國資成為拿地主力，這些土地將用于經(jīng)濟適用房、廉租房、人才安置房、回遷房等政策性住房建設。從市場潛在規(guī)模來看，8月17日，住建部住房保障司副司長潘偉表示“在整個“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。” 而上文提到我國目前約有3億新市民。所以我國不缺住房需求，缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建設會加快推進。政府與社會資本合作建設的保障性住房項目在2019年-2020年見底后回升。我們認為，預計2023年保障性住房項目將會大幅增加。供給模式也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以前是以商品房為主，保障房為輔，未來可能是商品房和保障房都成為主要部分。

第四，在住房消費模式方面，大力發(fā)展完善房屋租賃市場，推行租購并舉。”租購并舉“是指對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房。對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。這一提法首次出現(xiàn)是在黨的十九大報告，從此租購并舉成為跟房住不炒定位同等重要的國家房地產(chǎn)市場的長效機制。二十大報告再次提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為未來5年住房制度改革指明方向。“租購并舉”模式將從十九大期間的探索階段邁入二十大期間的發(fā)展階段。

補足租房市場發(fā)展短板，租購協(xié)調(diào)平衡前行是房地產(chǎn)市場發(fā)展方向之一。一直以來，我國房地產(chǎn)發(fā)展不太均衡，租賃住房市場相對薄弱，主要表現(xiàn)在可租賃房源供給不足、租賃占比低、中介體系不規(guī)范、市場制度不完善等問題。“租購并舉”就是以滿足居民多層次的居住需求為出發(fā)點，在限制炒房、支持合理自住購房的同時，從供給側(cè)推動住房市場長效機制建設，打破“重售輕租”的市場結(jié)構(gòu)以及“購”熱“租”弱的需求結(jié)構(gòu)，消除對住房租賃消費的制度性歧視；大力培育和發(fā)展住房租賃特別是長期租賃市場，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，為居民營造出可以自由選擇租賃或購買住房的市場環(huán)境。我們認為，2023年乃至相當一段長的時期，我國房地產(chǎn)的消費模式就是租購并舉。

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附錄

商品房銷售計算過程的統(tǒng)計分析圖

圖1是相關(guān)性分析，分析可得居民貸款增速、實際房貸利率、城鎮(zhèn)化率增量和商品房銷售面積增速都具有相關(guān)性。

圖2是回歸分析，分析可得，居民貸款增速和實際房貸利率回歸后P值小于0.01，具有顯著性，，但城鎮(zhèn)化率增量回歸后P值大于0.05，不具備顯著性。

不過去掉城鎮(zhèn)化率后的回歸分析，R2為0.806，擬合效果較好。

風險提示

房地產(chǎn)企業(yè)風險事件，房價快速下跌，房地產(chǎn)投資額繼續(xù)縮減，全球經(jīng)濟危機、報告中對未來經(jīng)濟變量的預測可能與實際數(shù)值不一致的風險。