經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 萬敏  9月29日晚間，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

“為什么不是直接下調(diào)房貸利率？”住在上海的鐘先生看到有關(guān)政策的消息，第一反應(yīng)是提出了這樣的疑問。他在幾年前的利率高點(diǎn)買房，雖然今年LPR調(diào)降后也有所下降，但對于每月要還的房貸金額來說作用不算大。他認(rèn)為如果存量房貸利率下調(diào)，可以釋放更多手頭的流動資金用于其他消費(fèi)。

但顯然此次新政更針對提振新增的購房需求。按照此次新政，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

類比利率“7折”

8月22日，5年期以上LPR罕見的松動下調(diào)。按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的2022年9月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均保持不變。

今年5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

按照貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)9月百城房貸利率均有所下調(diào)，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%、二套4.90%的下限水平。同時(shí)，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。

國金證券認(rèn)為，當(dāng)前首套房貸利率最低可至4.10%（4.30%-20BP），此次央行和銀保監(jiān)會再度對首套房貸率下限放寬，部分城市將達(dá)到或突破4%的首套房貸利率，可類比2014-2016年周期中房貸利率低至基準(zhǔn)利率7折的水平。

浙商證券在9月30日的研報(bào)中指出，降低首套房貸利率下限甚至是取消，對呵護(hù)和刺激剛需是重要利好，降低了首套購置的購房成本。“我們認(rèn)為，本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放松，但房貸利率下限標(biāo)準(zhǔn)整體下調(diào)，對需求刺激力度較年內(nèi)其他政策力度更強(qiáng)。量化來看，二線城市首套房貸利率為4.25%，下降10個(gè)基點(diǎn)，貸款利息總額少還2%（等額本息）或1.5%（等額本金）。”

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。具體包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽、泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林等。

誰會打響下調(diào)或取消首套房貸利率下限的第一槍呢？

購房者更關(guān)心存量房貸負(fù)擔(dān)

在上海工作的鐘先生是收入相對較高的金融行業(yè)從業(yè)人員，但自上半年妻子遇到裁員后，每個(gè)月的房貸、車貸和買房時(shí)首付借貸的還款壓力，已經(jīng)讓他感受到了很大的壓力。

“現(xiàn)在我還款里的基本都是利息，”鐘先生說，很多人原來貸款利率高達(dá)6%左右，今年雖然五年期以上LPR有下調(diào)，但實(shí)際感受是杯水車薪的。鐘先生設(shè)想，存量房貸客戶按照最近的利率水平與銀行重新簽訂合同，讓存量背負(fù)房貸的客戶直接受益，釋放被房貸還款壓制的消費(fèi)需求，也能促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)并沒有增加系統(tǒng)內(nèi)的流動性。

但在與銀行人士的交流中，有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，這種想法只能停留在理想層面，考慮到個(gè)人房貸在銀行的存量規(guī)模之大，如果有這樣的口子放開，銀行的資產(chǎn)負(fù)債平衡會被嚴(yán)重?cái)_亂。

實(shí)際上，近期出現(xiàn)的存量客戶提前還貸潮，已經(jīng)讓部門銀行感受到了壓力。而有些銀行的房貸客戶也發(fā)現(xiàn)，想要提前還貸，已經(jīng)不像以前那樣便捷，銀行設(shè)置了一些操作上的“障礙”。

從近幾個(gè)月的居民中長期貸款增長這個(gè)更宏觀的角度來看，個(gè)人房貸的增長也是疲軟的，這或許是銀行希望“保存量”的主要動力，畢竟個(gè)人房貸資產(chǎn)期限長、息差穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小，是銀行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲6大國有行被劃分為第一檔，也是市場上發(fā)放個(gè)人房貸的主力。2022年中報(bào)顯示，6大國有銀行上半年個(gè)人住房貸款合計(jì)26.9萬億元，與2022年初相比，僅新增4479.6億元，而去年同期的新增額為1.3萬億元，今年上半年的新增額不及其一半。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，從根本上說，要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要穩(wěn)定居民的預(yù)期、收入和購房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)回升，提升金融機(jī)構(gòu)融資偏好，加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流回暖和信用改善，讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。