經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 陳月芹 9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知明確，對(duì)2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是央行、銀保監(jiān)會(huì)今年第二次調(diào)整住房信貸政策。今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于居民家庭貸款購買普通自住房，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

最新一期5年期以上LPR為4.3%，這也意味著，此次文件發(fā)布后，個(gè)人住房貸利率可以突破4.1%的下限要求。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行、銀保監(jiān)會(huì)的新政要求。

這其中，二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，上述23個(gè)城市均在今年發(fā)布了各類“救市”政策，涉及利率和首付比例下調(diào)、提高公積金貸款額度、進(jìn)行購房補(bǔ)貼、松綁限購限售等多個(gè)方面。

例如，今年3月，哈爾濱打響了省會(huì)城市取消限售第一槍。廢止了自2018年實(shí)行的“在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)范圍內(nèi)，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易”的相關(guān)限售政策。

4月，蘭州降低個(gè)人購買住房門檻。將首套最低首付款比例由此前的30%降至20%，二套房首付比例由50%降至30%。同時(shí)，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買住房時(shí)，可享受首套房貸標(biāo)準(zhǔn)。

昆明、石家莊、貴陽、襄陽等城市也同樣將首套房首付比例由3成降至2成。

今年6月，特大城市武漢同樣對(duì)限購松綁，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。如已通過父母投靠或二孩三孩政策買了第3套房，可無條件再買第4套。

申萬宏源固融總部總經(jīng)理范為認(rèn)為，雖然70城之外的其他城市房價(jià)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不可得，但自2021年7月至今，銷售承壓、房價(jià)疲軟，預(yù)計(jì)有更多三四線及更低能級(jí)城市符合近3月房價(jià)同環(huán)比連續(xù)下行的范疇。因此，實(shí)際符合條件，享受利率下限放開政策的城市數(shù)量將超23個(gè)，這也將帶動(dòng)首套房貸利率持續(xù)下行，提振需求端信心。

范為表示，對(duì)比此前的幾次利率下調(diào)來看，2008年7月下調(diào)首套房貸利率低至7折，最低首付比例2成；2014年9月央行再次下調(diào)首套房貸利率至7折，最低首付3成。

此次調(diào)整后，首套房貸利率可以向下持續(xù)突破4.1%。范為認(rèn)為，本次利率下限調(diào)整局部力度已超過2008和2014年的7折，但目前僅面向部分城市，而非面向全國；另一方面，目前僅涉及首套房貸利率（剛需）而未涉及二套房貸利率（改需），政策力度弱于2008年和2014年。考慮到本輪宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、行業(yè)銷售、資金、土地等多方面均更弱于以往周期，范為建議后續(xù)房貸利率下限放開城市擴(kuò)圍、二套房房貸或認(rèn)貸政策放松。

在華東某房企營銷負(fù)責(zé)人看來，從購房端看，降低房貸利率只是一個(gè)導(dǎo)向，還不夠積極。因?yàn)閷?duì)改善及投資的購房需求來說，缺少的是看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，沒有購買預(yù)期。而剛需同樣會(huì)因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)下跌，選擇觀望。

上述人士認(rèn)為，要根本地解決問題，需要從上至下進(jìn)行系統(tǒng)性打通，首先解決開發(fā)商資金問題，加大復(fù)工復(fù)產(chǎn)和全面供貨的能力。在當(dāng)前銷售端不暢的情況下，如果不打開融資端口，復(fù)工復(fù)產(chǎn)就慢，供貨就會(huì)出問題，加上一些企業(yè)由于資金緊張，會(huì)選擇降價(jià)、打折，消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)可能會(huì)進(jìn)一步下探，更加不敢購買。

其次，需要打開消費(fèi)端，解決老百姓錢的問題。他表示，從目前的政策看，需要在節(jié)流的基礎(chǔ)上增加一些開源的政策。購房者擔(dān)心的是自己的償債能力，要讓大家覺得未來的收入是可預(yù)期的。“包括資金面、企業(yè)端、消費(fèi)者端、購買預(yù)期等方方面面，各個(gè)環(huán)節(jié)都打通，才能對(duì)市場起到根本效果。否則政策出的看似熱鬧，對(duì)解決實(shí)際問題的效果比較有限”。

一位副省級(jí)地方政府官員提出了一個(gè)問題：兩大金融部門明文局部調(diào)控，釋放信貸利好，會(huì)像多米諾骨牌一樣推著樓市企穩(wěn)，但持續(xù)穩(wěn)定的信貸要依靠什么？