陳哲/文 臨時性措施，什么時候是個頭？答案是：時過境遷。

“限購”，就是這么一項措施。過去十二年，限購已成中國房地產專有名詞。顧名思義，就是對居民限定購房套數(shù)。應該說，自從誕生那一日起，它就成為了中國樓市調控最凌厲的工具。

為什么說是時候讓限購退出歷史舞臺了呢？

首先要搞清楚，限購是怎么來的。

2009年美國人的次貸危機蔓延全球，為了對沖相應經(jīng)濟沖擊，中國政府激活了體量巨大的不動產市場。這種穩(wěn)增長模式，可以追溯到朱镕基時代，政府加速推進房改計劃，成功抵御1997亞洲金融風暴。

兩次“救市”，都使得中國經(jīng)濟增長得以持續(xù)，但多數(shù)人未曾料到，第二次4萬億大水漫灌后，樓市如熱帶雨林般瘋長。不僅僅是居民部門，飽受外貿沖擊的沿海地區(qū)私營企業(yè)，大搞GDP比武的地方政府，各類資本，都在其中扮演重要角色。一時間，炒房套利的火苗，被吹遍大江南北，連綿不絕。

2010年，中央要求各地采取臨時性措施，限制購房套數(shù)，遏制炒房行為。怎奈數(shù)億人進城、不斷生成的改善需求、以及財富資產保值欲望，如大江大河，洶涌匯入。以至于此后十年，樓市限制從力度到范圍，都不斷升級。到今天，從居民到企業(yè)的資產負債表，都被管住了。

平心而論，限購等政策在遏制房價過快上漲過程中，起到了立竿見影的效果。當然，要客觀評價限購的歷史功績，現(xiàn)在下定論還為時尚早。

其次不要忘記，限購到底在限什么？這些動因還存在嗎？

限制的是合理住房需求嗎？不是。改善住房條件，是美好生活的題中之義。無論是以舊換新、以小換大，異地置業(yè)，甚至是普通人作為防通脹的手段，購房都不是什么壞事情，不是政府管制重點范圍。

在我看來，限購的目的，簡單而言還是抑制民間資金冒險套利的沖動，避免資產價格的大起大落造成市場和社會公平的雙重不穩(wěn)定。

那么，今天這種沖動還在嗎？我們說，資本之所以逐利，在于有利可圖，在于預期明確。曾經(jīng)的預期是什么？

預期一，從1998到2009，樓市大逆轉的根本原因在于高強度城鎮(zhèn)化帶來的真實需求。

斯蒂格利茨講中國引領的城鎮(zhèn)化和美國引領的信息化是21世紀初的全球動力，判斷并非虛言。1998年之前，中國人幾乎沒有不動產資產，突然房子從公共品變成商品，改革開放20年民間財富轉化需求，龐大而熱烈。

而到了2009年，中國也只有一半人口住在城鎮(zhèn)，戶籍人口平均居住面積28平米，如果算上非戶籍城鎮(zhèn)人口，居住面積更小。同期歐美主要發(fā)達國家人均居住在40平米上下。我們無論是城鎮(zhèn)化率還是住房條件，都有巨大的提升空間。中國在幾乎二三十年的時間里，走完了發(fā)達國家上百年的城鎮(zhèn)化之路，其帶來的地產浪潮之劇烈可想而知。

今天，中國人均住房面積超過41平米，其中9億人生活在城鎮(zhèn)，人均住房面積達到36平米。我們與發(fā)達國家國民間的居住鴻溝，在快速發(fā)展中被彌補。

預期二，強勁需求和土地財政形成了“房價不會跌”的全民經(jīng)驗。

對中國老百姓而言，這種觀念變成了實實在在的投資底氣和決策。但是隨著2017年以來中央提出房住不炒、建立長效機制，房地產模式之變，逐步深入人心。現(xiàn)實中，無論是創(chuàng)造地產奇跡的鄂爾多斯、溫州、北三縣，因實業(yè)不彰，結結實實跌倒在經(jīng)濟常識前；還是基本面強勁的重慶和杭州，也有房價永遠漲的神話崩碎于眼前的慘痛經(jīng)歷。血淋淋的市場教訓，讓買房掙錢的炙烈渴望，逐步從老百姓的錢袋子中消褪。

預期三，金融系統(tǒng)對房地產的鼎力支持。

優(yōu)質資產、體量巨大、政府背書，曾經(jīng)是房地產類貸款在銀行資產配置端堅不可摧的標簽。央行數(shù)據(jù)顯示，2021年末，我國房地產貸款余額為52.17萬億元，占總貸款規(guī)模的27.07%。這只是狹義統(tǒng)計口徑。

繼五年前金融體系脫虛向實、給開發(fā)商劃定三道紅線后，去杠桿進程最終在2021年9月之后揭開了地產領域最隱秘最不敢觸碰的資本黑洞——多重杠桿交叉違約、預售金監(jiān)管不力、大量壞賬浮出水面。不良率的提升，讓銀行、信托為代表的金融風控系統(tǒng)顯得頗為尷尬。

今天，即使監(jiān)管者頻頻向他們喊話支持地產，銀行業(yè)談之色變，信托業(yè)更是自身難保。

以上三大預期的改變，不是周期性的春去秋來，而是歷史性的土崩瓦解。在強力政令推動和遭受真切損失后，中國房地產的基本定位、基本盤面和基本邏輯都發(fā)生了深刻的變化。可以說，在中國炒房已經(jīng)沒什么空間了，成為了全民共識。

第三，放開限購能防止炒房卷土重來嗎？

這個疑問是很多人不支持限制性政策退出的理由。

人們都不乏這樣的經(jīng)驗：當你將所有的注意力都放在一個目標上的時候，其他目標以及其他目標的合理性，可能就被忽視。

當然誰都不能保證，限購退出后，樓市絕無套利行為的死灰復燃，但實事求是地分析企業(yè)、居民和政府的現(xiàn)實狀況，會發(fā)現(xiàn)基本面不可逆，是鐵的事實：

從需求的角度看，無論是長期的人口老齡化態(tài)勢、城鎮(zhèn)化程度、高房價形成的購買壁壘，還是短期的家庭杠桿率、經(jīng)濟基本面，都決定了全國范圍的、巨量集中的購房投機甚至是購房改善行為，都不復存在了。

從供給方看，集中供地政策背后的供給增加和預期明確，多層次租賃保障系統(tǒng)逐步建立，讓老百姓有了更多的選擇。而蛻變中的金融體系，也不再有支持杠桿炒房的空間和動力。

更重要是，中央多年堅持貫徹的“不搞大水漫灌”，為樓市的平穩(wěn)提供了最強保障。

特別值得一提的是，過去一兩年，此前從未經(jīng)歷過完整周期的房企群體，也總算是補上“真正意義上的調整”這一課。多家叱咤房地產十多年甚至二三十年的開發(fā)商，嘗到現(xiàn)金流斷裂甚至資不抵債的惡果。未來，包括預售制度改革、代建租賃物業(yè)養(yǎng)老家居等城市社區(qū)服務新業(yè)務空間的形成，也將重塑房地產的基本業(yè)態(tài)和商業(yè)模型。

綜上，我們可以說，在全國大城市全面執(zhí)行限購政策的歷史性周期已經(jīng)過去。即便像北京、上海這樣的超大城市，逐步放開限購為首的臨時性調控，以長效機制發(fā)揮常態(tài)化治理作用，也是“房住不炒”方針的最終指向。

可能還有人會問，放開限購，能挽救當下萎靡不振的房地產于水火之間嗎？

這個問題其實與本文主旨無關，提倡放開大面積限購，是在更大的歷史周期中，對其作出的價值判斷。其目的，絕非給眼下樓市打什么強心針。盡管中國最富有的兩個省份的特大城市寧波和蘇州，都嘗試松綁限購政策，但想要重現(xiàn)1998或者2009年的樓市大反轉，事實上已斷無可能。除了上邊所述理由外，還有一個重要原因在于，經(jīng)過長達五年的市場調整，尤其是“爛尾停貸”的市場教育之后，買房人信心的恢復猶待時日。