經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明  7月11日，肖強(qiáng)第三次接到了建行的提醒還款電話。

對(duì)面是人工智能語(yǔ)音，但他還是耐心地跟電話那端講述了他為何暫停還房貸的前因后果。

停貸的念頭出現(xiàn)在6月份。每月的1號(hào)，建行會(huì)按時(shí)劃走肖強(qiáng)銀行卡中的3300元以償還住房按揭貸款。6月底，他的卡里只剩下3000塊，在7月初扣房貸的時(shí)點(diǎn)被銀行劃走，現(xiàn)在他還有300多元沒(méi)還。

近日，已有約150個(gè)停工或爛尾樓盤項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個(gè)城市。肖強(qiáng)購(gòu)買的樓盤也是其中之一。肖強(qiáng)已經(jīng)暫停了貸款。入不敷出是他當(dāng)下的狀態(tài)——工資無(wú)力支撐房貸、租房和日常開(kāi)銷，開(kāi)始欠下債務(wù)。

在業(yè)主發(fā)出的停貸告知書中，多個(gè)樓盤業(yè)主直指，銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)等違規(guī)問(wèn)題。

決定停貸

2019年5月，肖強(qiáng)在新鄭市康橋那云溪二期購(gòu)買了一套住房，父母提供了首付27萬(wàn)元，其在建行貸款67萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的貸款利率為5.88%，每月還款3400元左右；后續(xù)，隨著5年期以上LPR下調(diào)，利率降至5.73%，他每月還款額為3300元左右。

按照約定，2022年7月底之前，肖強(qiáng)買的房子就可以交房了，他也盼著早日住進(jìn)新房。但從2021年7月到現(xiàn)在，康橋那云溪已經(jīng)停工將近1年的時(shí)間，何時(shí)交房無(wú)望。

康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司（下稱“康文公司”）開(kāi)發(fā)建設(shè)，隸屬于河南當(dāng)?shù)胤科罂禈蚣瘓F(tuán)旗下項(xiàng)目。從今年2月起，康橋那云溪的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商多次就復(fù)工事宜進(jìn)行溝通。

與肖強(qiáng)購(gòu)買了同一全小區(qū)樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩余工程量還有三分之二，業(yè)主頻頻去工地，看到無(wú)人動(dòng)工，眼看延期交房已經(jīng)成為既定事實(shí)，且開(kāi)發(fā)商也曾表示會(huì)延期，但是關(guān)于延期多久，什么時(shí)間全面復(fù)工，業(yè)主們的感受是，康橋集團(tuán)沒(méi)有給業(yè)主一個(gè)合情合理的回應(yīng)，一直在溝通的過(guò)程中敷衍業(yè)主，口頭承諾沒(méi)有兌現(xiàn)。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業(yè)主數(shù)次到康橋集團(tuán)溝通，希望早日復(fù)工，但他們未得到明確的答復(fù)。

施先生回憶，2022年4月26日，幾位業(yè)主代表在新鄭市龍湖鎮(zhèn)政府，由龍湖鎮(zhèn)信訪辦組織與康橋集團(tuán)、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業(yè)主進(jìn)行一次會(huì)談，當(dāng)時(shí)中建七局未參會(huì)，開(kāi)發(fā)商仍然維持原有說(shuō)法，復(fù)工需要2到3個(gè)月，具體時(shí)間不確定，什么時(shí)間能交房，不確定。

“我們廣大業(yè)主的最大的訴求是康橋那云溪二期什么時(shí)間能全面復(fù)工？什么時(shí)間可以交房？”經(jīng)過(guò)多月溝通，業(yè)主仍然沒(méi)有等到答案。

6月30日，一份顯示來(lái)自江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強(qiáng)制停貸告知書》在網(wǎng)上流傳。康橋那云溪的業(yè)主們看到后，決定也要停貸，7月6日，多位業(yè)主簽署了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書》（下稱《停貸告知書》）。

未打入預(yù)售監(jiān)管賬戶的按揭款

“為啥業(yè)主去走‘停貸’這條路呢？那都是沒(méi)法，其他路都堵死了。”施先生說(shuō)，幾個(gè)月來(lái)，他們跟開(kāi)發(fā)商康橋集團(tuán)、當(dāng)?shù)卣①J款銀行溝通無(wú)數(shù)次，但都沒(méi)有結(jié)果。

康橋那云溪業(yè)主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強(qiáng)都是在當(dāng)?shù)亟ㄐ修k理的貸款。

7月4日和7月11日，幾位業(yè)主到建行鄭州經(jīng)三路支行進(jìn)行溝通，業(yè)主希望建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)他們兩個(gè)訴求：一是查詢康橋那云溪二期業(yè)主貸款資金流向，建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)10個(gè)工作日給出回復(fù)。

第二個(gè)訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房后再次還房貸。建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)表示向上級(jí)反應(yīng)并回復(fù)上級(jí)回復(fù)結(jié)果。

根據(jù)《停貸告知書》，康橋那云溪全體業(yè)主所簽購(gòu)房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第三章第十條第二款:“預(yù)購(gòu)人按揭貸款購(gòu)買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號(hào)直接劃入”。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局《關(guān)于繼續(xù)做好商品房預(yù)(銷)售行為規(guī)范工作的通知》(2016年5月3日)第七條:“加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，專戶存儲(chǔ)、專款專用。凡屬售房資金(包括首付款、分期付款、按揭貸款等)，必須及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)”的規(guī)定。

施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管賬戶顯示，兩個(gè)賬戶不一致。

施先生購(gòu)買的房子所在樓棟的《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管銀行為交通銀行鄭州黃河路支行；而他的房貸合同中的貸款款項(xiàng)劃入了建行鄭州崇山路支行的賬戶。

康橋那云溪的業(yè)主認(rèn)為，按揭房貸涉及到的銀行應(yīng)當(dāng)將貸款付至康文公司預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無(wú)法受到有效監(jiān)管，業(yè)主們認(rèn)為，該行為已經(jīng)嚴(yán)重違規(guī)違法。因而導(dǎo)致了康文公司輕易地挪用資金，進(jìn)而導(dǎo)致工地長(zhǎng)期停工延期爛尾等嚴(yán)重后果。

北京市京師律師事務(wù)所向霞律師對(duì)記者表示，如果銀行違反規(guī)定，購(gòu)房者因銀行過(guò)錯(cuò)等問(wèn)題停貸，購(gòu)房者可以通過(guò)訴訟方式確認(rèn)銀行是否存在過(guò)錯(cuò)，如銀行確實(shí)存在過(guò)錯(cuò)，購(gòu)房者是可以停貸的，對(duì)于已支付的購(gòu)房款，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同解決。在按揭貸款購(gòu)房中銀行依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，如果違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開(kāi)發(fā)商“開(kāi)綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

在各種討論中，案號(hào)（2018）粵民申7516號(hào)的案子被廣泛關(guān)注。向霞舉例稱，2018年廣東省高級(jí)人民法院（下稱“廣東省高院”）審判的一個(gè)案件，具有參考意義。這個(gè)案件是招商銀行股份有限公司惠州分行（下稱“招行惠州分行”）因與被申請(qǐng)人黃一婷以及一審第三人光耀集團(tuán)有限公司（下稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。在該案中，銀行沒(méi)有將貸款支付到預(yù)售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)賬戶，導(dǎo)致資金被挪用，項(xiàng)目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過(guò)失責(zé)任，維持一審、二審的判決：開(kāi)發(fā)商交房前，購(gòu)房人可以不還貸，購(gòu)房人已付的貸款銀行不需要退回。

北京盈科律師事務(wù)所張曉英對(duì)記者表示，在此次事件中涉及到的法律關(guān)系有兩個(gè)：一是業(yè)主跟銀行的借貸關(guān)系，一個(gè)是跟開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房關(guān)系。以爛尾樓為例，不能因開(kāi)發(fā)商爛尾，業(yè)主就拒絕還銀行的貸款，因?yàn)樗鼈兊姆申P(guān)系不同，除非是借款合同里頭有明確的約定，在什么情況下可以申請(qǐng)逾期，這可以跟銀行方面進(jìn)行協(xié)商。但如果單方面自動(dòng)停貸的話，那對(duì)于廣大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不利，因?yàn)樗阶酝ＹJ是一種違約行為。

具體分析來(lái)說(shuō)，張曉英律師認(rèn)為，如果購(gòu)房者希望停貸，要拆分出兩個(gè)法律關(guān)系。因?yàn)樽鳛橘I房人，是跟開(kāi)發(fā)商簽的購(gòu)房合同，如果開(kāi)發(fā)商涉嫌違規(guī)或者沒(méi)有按期交房的，需要按照商品房買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定去主張，具體是主張解除合同、還是追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任等。

對(duì)于多位買房人反應(yīng)的將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)問(wèn)題，張曉英律師認(rèn)為，如果銀行監(jiān)管不到位，把資金劃撥給開(kāi)發(fā)商，但資金被開(kāi)發(fā)商挪用去還其他的借款，或者是又去做其他的開(kāi)發(fā)，那銀行在監(jiān)管資金中可能存在過(guò)失。但是都改變不了購(gòu)房者與銀行簽訂的商業(yè)貸款的合同性質(zhì)。購(gòu)房者與銀行簽訂的是購(gòu)房貸款協(xié)議，要落實(shí)到具體的貸款合同里的條款約定，如果銀行涉及給開(kāi)發(fā)商放款，涉及資金監(jiān)管不到位的問(wèn)題，業(yè)主可以向銀行的監(jiān)管機(jī)關(guān)比如銀保監(jiān)會(huì)舉報(bào)投訴處理，不能把這幾項(xiàng)不同的法律關(guān)系混合在一起。

“現(xiàn)在業(yè)主這種聯(lián)名公告，其實(shí)已經(jīng)不是單純的法律問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)涉及到地方政府、銀行等多方溝通，協(xié)調(diào)這些業(yè)主的合法權(quán)益。如果單純從個(gè)案的角度上，涉及到法律問(wèn)題的話，業(yè)主是很被動(dòng)的，所以現(xiàn)在不是一個(gè)簡(jiǎn)單的法律能解決這些問(wèn)題。”張曉英律師表示。

銀行股全線下挫 銀行緊急回應(yīng)

7月13日，銀行股全線下挫。7月14日開(kāi)盤后，銀行股亦大面積跳水，招商銀行跌超6%，成都銀行、平安銀行、南京銀行、寧波銀行、興業(yè)銀行、江蘇銀行、郵儲(chǔ)銀行等跟跌。

對(duì)于停貸的影響，部分券商進(jìn)行了測(cè)算。根據(jù)天風(fēng)證券研報(bào)，央行數(shù)據(jù)顯示，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長(zhǎng)期穩(wěn)定在38％~42％之間。在40％的中性假設(shè)下，對(duì)應(yīng)按揭潛在斷供規(guī)模在3600億~7300億，占2021年第一季度按揭貸款余額的比重為0.9％~1.9％，整體來(lái)看難以構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。

7月14日，農(nóng)行、建行等發(fā)公告回應(yīng)。農(nóng)行午間公告稱，針對(duì)近期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延期交付情況，農(nóng)業(yè)銀行高度重視，迅速行動(dòng)，已在總行層面建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，在全系統(tǒng)組織開(kāi)展住房項(xiàng)目“保交樓”情況排查。截至2022年6月末，全行個(gè)人住房貸款余額5.34萬(wàn)億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬(wàn)個(gè)，一手樓按揭貸款余額3.97萬(wàn)億元。已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

建設(shè)銀行公告，當(dāng)前部分地區(qū)停工緩建和未按時(shí)交付樓盤情況，涉及本行規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。 本行將密切關(guān)注合作企業(yè)和樓盤情況，積極配合地方政府做好客戶服務(wù)工作，與客戶做好溝通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

興業(yè)銀行發(fā)布對(duì)網(wǎng)傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告稱，公司近日對(duì)網(wǎng)傳 “停貸事件”消息中涉及的樓盤迅速開(kāi)展了排查。經(jīng)排查，截至目前本公司涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。得益于前期本公司對(duì)按揭貸款的差異化準(zhǔn)入和管理要求，公司已介入的且存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會(huì)對(duì)本公司經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。

（應(yīng)受訪者要求，肖強(qiáng)為化名）