熬過了3月第一波償債高峰后，7月房企將再次迎來償債集中考驗。

未來地產(chǎn)債風(fēng)險如何？對此，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標下，適當延長去杠桿的周期。我國下半年房地產(chǎn)市場仍然面臨一定風(fēng)險，需要及早謀劃，有效管控風(fēng)險。

7月面臨到期及回售境內(nèi)地產(chǎn)債超600億

據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計，6月共計約1090億元境內(nèi)外債券面臨到期或回售，規(guī)模較上月同期增加近53%；共有123家房企的相關(guān)債券會在2022年7月內(nèi)面臨到期、回售及付息。

7月面臨到期及回售的境內(nèi)地產(chǎn)債共58只合計金額約人民幣649.27億元。其中恒大、華潤置地、金地地產(chǎn)、融信、寶龍等有兩只以上的境內(nèi)債面臨兌付；共40只境外地產(chǎn)債券面臨付息，其中碧桂園有6只美元債面臨付息，世茂龍光有5只債券需要付息，恒大、佳兆業(yè)、綠地、融創(chuàng)、越秀、遠洋、禹洲集團、時代中國均有3只以上債券需要付息。

“上海綠地集團宣布對6月25日到期的債券展期征求意見。以前違約或者展期基本都是民營房企。這一次地方國企也出現(xiàn)了類似的情況，對市場的震動是比較大的，說明房地產(chǎn)的風(fēng)險還沒有結(jié)束。房企的融資約束仍然比較大，尤其是民營房企，只有少數(shù)財務(wù)指標比較好的企業(yè)受到較多信用支持。”盛松成近期表示。

對于房企面臨的資金困境，盛松成建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標下，適當延長去杠桿的周期。房地產(chǎn)行業(yè)從2020年開始去杠桿，旨在防止房地產(chǎn)的風(fēng)險和房地產(chǎn)的盲目擴張。現(xiàn)在遇到了疫情，要對具體的情況進行具體分析。

房地產(chǎn)市場需管控風(fēng)險

從近期房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)來看，盛松成認為，我國下半年房地產(chǎn)市場仍面臨一定的風(fēng)險。

就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，土地購置費和建安費用是其主要組成部分。其中，土地購置費是指統(tǒng)計期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為土地購置而付出的費用。由于我國允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)一年內(nèi)完成付款，土地購置費往往與過去一年的土地出讓情況相關(guān)。

盛松成表示，以今年1~2月為例，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，土地出讓金同比下降61.93%，但由于2021年我國土地市場整體表現(xiàn)較好，土地成交金額同比上升11.20%，今年1~2月的土地購置費同比反而上升了11.26%，對于當期的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻率高達67.34%，成為當期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要原因。

隨著市場轉(zhuǎn)冷，從去年7月開始，土地出讓金大幅下滑，2021年6月~2022年5月的成交土地金額只有53114.93億元，同比下降32.74%，今年下半年我國土地購置費可能面臨較大下行壓力。

“需要指出的是，2020年第一季度，盡管疫情暴發(fā)，我國土地出讓金成交金額同比只下降了4.45%，而2022年3~5月則下降了56.37%，因而疫情并不是造成我國當前土地市場下行的主因。”

在建安費用方面，盛松成提及，今年5月我國房屋施工面積已經(jīng)同比增速為負，由于成交土地面積同比大幅下降，下半年我國施工面積同樣面臨下行壓力，建安費用會因此下行。這也將拖累下半年房地產(chǎn)投資增速。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩不但會對房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展產(chǎn)生較大影響，還會進一步拖累經(jīng)濟增長，成為我國下半年經(jīng)濟恢復(fù)的重要障礙，需要及早應(yīng)對。

此外，房地產(chǎn)業(yè)資金流仍面臨較大壓力。資金來源主要有兩個渠道，一是銷售回款，二是企業(yè)融資，這兩者都離不開金融部門的支持。盛松成認為，兩個數(shù)據(jù)可以反映這一情況。一是自去年9月我國房地產(chǎn)金融政策邊際放松以來，整體境內(nèi)貸款余額到今年5月增長了7.24%，而居民部門中長期消費貸款余額只增長3.95%；二是近年來銷售回款逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)主要的資金來源，在2021年5月達到55.47%的歷史峰值，隨后不斷走低，今年5月只有47.89%，比去年同期的歷史峰值低了7.58%。從當前的政策動向來看，這一趨勢下半年較難扭轉(zhuǎn)。

從企業(yè)融資看，目前“三道紅線”和貸款集中度管理尚沒有放松的跡象，自去年9月開始的邊際調(diào)整至今年一季度末，房企貸款余額增長2.49%，低于同期境內(nèi)貸款余額6%的增速。

建議適度放松預(yù)售資金監(jiān)管

事實上，在業(yè)內(nèi)人士看來，適度放松預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管是關(guān)鍵一環(huán)。

野村證券的研究顯示，在中國，預(yù)售資金占新房銷售資金的近90%和開發(fā)商融資的一半以上。

盛松成也對如何優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管提出建議。他認為主要可以從兩方面考慮——在確保資金用途合理的情況下，適度降低預(yù)售資金凍結(jié)比例；在一定行政區(qū)域內(nèi)，允許房企預(yù)售資金跨項目調(diào)劑。

“以前預(yù)售款監(jiān)管比較松，房地產(chǎn)企業(yè)可比較自由地使用。但由于房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險，監(jiān)管趨嚴，預(yù)售資金被較大比例地凍結(jié)。但房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，非常需要資金的流動。”所以盛松成建議，下調(diào)房地產(chǎn)預(yù)售款凍結(jié)比例。

對于房地產(chǎn)預(yù)售資金在一定行政區(qū)域內(nèi)跨項目調(diào)劑，盛松成坦言實行起來有一定困難。“因為地方政府擔心在于，把我的預(yù)售款拿到別的地方去用，如果收不回來，我這個地方的項目就要出現(xiàn)風(fēng)險，可能成為爛尾樓。”

對此，他建議可以考慮在省內(nèi)跨項目使用。既可以在一定程度上解決企業(yè)的資金困難，也可以保證風(fēng)險可控，“因為在一個省內(nèi)，資金是完全可以得到省政府的統(tǒng)籌，基本上不會出現(xiàn)大的風(fēng)險。要跨省調(diào)配，估計現(xiàn)在還非常難做到。”

盛松成還建議，支持房地產(chǎn)項目收購。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2021年，全國20%的房地產(chǎn)項目是由多家房企合作開發(fā)的。這意味著一個企業(yè)或者項目出現(xiàn)風(fēng)險，合作房企難免也會受到波及。在這種情況下，如果能夠通過優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項目或者困難房企，就能夠?qū)L(fēng)險控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個行業(yè)和社會的穩(wěn)定。