經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在2021年8月住建部發(fā)文城市更新要“防止大拆大建”后，廣州舊改緊急“剎車”，近百個城市更新項目暫緩實施。一級市場大面積停滯，二級銷售遇冷，入局其中的房企亟待破局。有廣州“舊改王”之稱的時代中國選擇向廣州市政府發(fā)函，懇請政府協(xié)調(diào)返還履約保證金和拆遷補償款，共計20.1億元。

時代中國只是眾多房企撤出廣州舊改的一員，2021年下半年以來，中國恒大、云南俊發(fā)、中國奧園、雅居樂、雪松控股、星河地產(chǎn)等多家民企均傳出退出廣州舊改的消息。

懇請救急

該函題為《關于愿請支持舊改項目退出的報告》（以下簡稱“報告”），落款時間為2022年3月29日，報告全文共5頁，并加蓋了公司公章。

報告稱，此前，時代中國響應政府城市更新工作的部署，在廣州市公開招商的舊村改造項目中已獲取9 個舊村項目的合作身份，但近期，因受到多方位政策疊加調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響公司現(xiàn)金流穩(wěn)定性，而舊改項目沉淀了大量資金，為順利渡過當前階段性困難，懇請市政府支持企業(yè)紓困解難。

報告中，時代中國提出的兩點訴求字樣均加粗強調(diào)：一是懇請市政府協(xié)調(diào)退回從化、增城三個項目的舊改履約保證金；二是懇請市政府協(xié)調(diào)返還黃埔區(qū)五個項目前期投入資金。

時代中國分別在2019年3月、2020年7月和2021年10月與從化區(qū)禾倉村、增城區(qū)城豐村和新湯村簽訂項目合作協(xié)議，成為舊村改造項目合作企業(yè)/意向合作企業(yè)。3個項目投入履約保證金合計3億元，但由于舊村改造政策不斷調(diào)整，目前三個項目暫緩實施。

時代中國稱，這3億元履約保證金對企業(yè)解決階段性困難“尤為重要”，懇請市政府協(xié)調(diào)在今年4月底前退還。

其次，時代中國還在黃埔區(qū)參與5個舊村改造，分別是崗貝村、雙井村、鳥石村、裕豐圍村、重崗村，“按照政府的要求提前啟動拆遷，目前拆遷工作已基本完成”。

時代中國為此支付了高額的拆遷補償費用，累計投入 17.1億元，但由于政策變化，5個項目無法正常推進。對于這部分拆遷補償費，其懇請市政府協(xié)調(diào)由區(qū)政府指定單位或國企承接黃埔區(qū)5個項目，并按照“城市更新10條”等政策，予以退還17.1億元。

報告附表列出了各個舊改項目投入明細，時代中國在這8個項目上累計投入21.48億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，時代中國簽約或介入超過20個舊改項目，如成功退出上述8個舊改和已轉(zhuǎn)化項目，其手上仍剩余包括增城新塘官湖村、番禺沙灣福涌村、花都橫潭村、黃埔紅衛(wèi)村一二社、南沙黃閣大塘村、番禺大石街東聯(lián)村等6個舊改。

根據(jù)業(yè)績報告，時代中國2021年來自城市更新的收入為44.07億元，較2020年減少超過10億元，其中廣州、佛山是貢獻城市更新收入的主力區(qū)域。

業(yè)績會上，時代中國董事會主席岑釗雄回應媒體和投資者對公司城市更新布局的關心，稱過去10年，時代中國布局城市更新經(jīng)歷了起起落落，但未來會將城市更新作為主要業(yè)務，“會非常堅定把這項業(yè)務做得更加扎實”，并預計在2022年推進8個城市更新項目完成轉(zhuǎn)化。

時代中國對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，針對近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計劃的修正及變動，公司正積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，函件中申請退出舊改項目是正常的企業(yè)經(jīng)營行為。

一位接近時代中國人士亦透露，報告于3月底遞交，目前尚未獲悉退款等進展，近期該文件意外傳出，集團內(nèi)部也擔心輿論影響有關部門對函件中提及訴求的研判。

撤退

申請退出舊改的，并非只有時代中國一家。

一位廣州城市更新人士將2020年稱為行業(yè)最“旺”的一年。2020年9月，廣州市出臺城市更新3年實施計劃、5年行動方案和10年改造規(guī)劃項目，計劃3年內(nèi)推進83條城中村，5年內(nèi)完成183條城中村改造。

黃埔區(qū)是此輪廣州城市更新行動的“先鋒”。2020年6月，黃埔區(qū)提出力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷，9月出臺“城市更新10條”（1.0版），喊出了“按照‘快批、快拆、快建’思路，遵循‘先拆后建、以拆促建、拆建并舉’原則”等口號，一時間舊改項目拆與建全面開花。

過快的全面拆建動工，疊加砍樹風波，多重政策出臺讓廣州舊改急速降溫。

2021年8月30日，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號），要求各地城市更新從嚴加強審批，例如在“砍樹”方面，同年10月，廣州市林業(yè)和園林局便發(fā)文要求，城市更新不砍老樹，遷移10棵以上大樹要開展綠化專家論證并征求公眾意見。

2月24日，時任住建部部長王蒙徽強調(diào)：要穩(wěn)步實施城市更新行動，防止在城市更新中大拆大建；督促各地從廣州市大規(guī)模遷移砍伐樹木等事件中深刻汲取教訓，堅決杜絕破壞性“建設”行為。廣州再次被點名。

到了3月30日，廣州住建局再發(fā)文，強調(diào)不短時間、大規(guī)模拆遷城中村，堅持年度計劃管理的剛性約束：經(jīng)市城市更新工作領導小組審定印發(fā)的年度計劃，作為城市更新項目方案審批的依據(jù)；“未列入年度計劃的城市更新項目，不得審批方案”。由此，去年8月底“63號文”之后，苦等舊改項目推進消息的開發(fā)商們正式迎來了明確答復，多個待審批舊改項目被暫緩實施。

前述接近時代中國人士提到，廣州近期對城市更新政策進行調(diào)整，例如黃埔區(qū)的舊改進度確實明顯放慢，公司身處其中，多個舊改項目都受影響，“有的項目得到政府指定，便可以繼續(xù)推進，但有的項目只能暫緩”，此次，時代中國也是希望政策調(diào)整情況下，與政府溝通退出“不合適的項目”，拿回部分沉淀資金。

據(jù)悉，時代中國在手的廣州舊改項目中，黃埔區(qū)紅衛(wèi)村一二社改造接近完成，已于2021年底啟動回遷分房；而番禺區(qū)福涌村、東聯(lián)村、增城官湖村屬于可繼續(xù)前期研究項目，花都區(qū)橫潭村河西社屬于已批復可繼續(xù)推進項目；南沙區(qū)大塘村屬于已批復需繼續(xù)完善項目。

前述廣州城市更新人士坦言，開發(fā)商想從政府監(jiān)管資金賬戶拿回舊改保證金難度很大，比如從監(jiān)管賬戶拿錢至少需要5方同意——銀行、村民、企業(yè)、政府和對應街道，如果像黃埔區(qū)所有舊改項目都需要和國企合作的情況，開發(fā)商還需要得到合作方國企同意，“舊改的股權出資結(jié)果很復雜，很多項目走合作開發(fā)形式，例如摘牌的公司是甲，出錢方是乙，實際干活的是丙跟丁，此時想要退款牽涉多方，不是一件容易的事”。

同樣是已簽約項目，但受限于前述廣州市城市更新工作領導小組審定印發(fā)的年度計劃，和全市建設指標，不同區(qū)、不同項目也分輕重緩急。

該廣州城市更新人士透露，2020年，黃埔區(qū)喊出了拆遷改造66條村的口號，數(shù)十個舊村陸續(xù)拆遷。當前全市范圍內(nèi)，政府傾向于優(yōu)先保民生，讓此前舊屋已經(jīng)被提前拆除的村民盡快住進回遷房，因此其他區(qū)未拆遷的項目只能排隊等指標。

過去幾年，城市更新尤其是粵港澳大灣區(qū)的項目在房企業(yè)績披露時常被作為潛在土儲重點推介，但受2021年的多重政策影響，多家房企紛紛宣布退出或轉(zhuǎn)讓舊改項目。

多個舊改項目呈現(xiàn)民企退出、國資進場局面：恒大退出廟頭村舊改，發(fā)文歡迎國資“帶資輔助”；雪松控股退出了何棠下村舊改，寶能退出楓下村舊改，黃埔區(qū)城投科學城集團接手；2021年底，升龍地產(chǎn)亦退出黃埔夏園村舊改，接盤方為廣州開發(fā)區(qū)投資集團......

這一過程中，有開發(fā)商成功獲得舊改保證金返還的案例。4月初，南沙區(qū)天益村、大穩(wěn)村宣布，經(jīng)協(xié)商，同意終止星河地產(chǎn)（正式合作企業(yè)）、興勝投資（前期服務公司）退出兩村的舊改，星河地產(chǎn)的參選保證金1億元全額退還，并向大穩(wěn)村捐贈74.64萬元；而興勝投資原400萬履約保證金也轉(zhuǎn)為捐贈，用于村民生活補助津貼。此時距離星河地產(chǎn)獲得天益村、大穩(wěn)村舊改資格，僅過去6個月。

上述廣州城市更新人士描述，去年下半年以來，云南俊發(fā)“十分果斷”，將廣州城市更新業(yè)務近百人裁剩個位數(shù)，沒交錢的甚至優(yōu)質(zhì)項目“說撤就撤”，原本大灣區(qū)總部獵德天盈廣場東塔38樓已經(jīng)人去樓空。其所在公司廣州區(qū)域城市更新人員僅剩個位數(shù)，每月僅發(fā)放4000多元基本工資。

“63號文出來后，各區(qū)也不給出明確不審批、審批不通過的答復，我們提交材料，經(jīng)辦工作人員只讓等消息，或者去找更高層級部門。”他透露，以前一星期內(nèi)能完成的某項審批，已經(jīng)兩個多月推進不了。“許多分析稱政策讓廣州舊改‘從嚴審批’，但實際情況是沒人敢拍板，如果有關部門給出明確規(guī)范——項目進展達到某些條件即可放行，那這種‘嚴格審批’仍然有企業(yè)能完成”。這位廣州城市更新人士說，部門近幾個月來都閑著，一個項目只剩下1個人，有同事還去村里做起疫情防控志愿者，項目推進遙遙無期。

對于時代中國發(fā)函退款一事，這位廣州城市更新人士也坦言，許多公司都做了類似嘗試，連函件格式都如出一轍：先介紹公司情況、政策背景，再提出退錢退項目訴求，最后表示希望政府協(xié)助紓困、共渡難關。