經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 2022年1月10日上午，北京市第十五屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議閉幕。

會(huì)議期間，有關(guān)住房租賃的話題受到與會(huì)代表熱議。更早時(shí)候，2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在明確“房住不炒”的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

北京市第十五屆人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員、中國(guó)社科院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)，解答了長(zhǎng)租房發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，以及可能的解決方案。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：為什么要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)？

李揚(yáng)：人們滿足自己的住房需求，有購(gòu)房和租房?jī)煞N方式。當(dāng)今世界，既無(wú)完全靠買(mǎi)房的情況，亦無(wú)完全靠租房的情況，現(xiàn)實(shí)存在的都是混合型。于是就有了買(mǎi)房和租房的比例問(wèn)題。國(guó)際上，美國(guó)和德國(guó)是兩個(gè)典型。

美國(guó)人買(mǎi)房的比較多，2020年，其自有住房率達(dá)到68%，當(dāng)然，在不同的城市也不一樣，比如紐約曼哈頓地區(qū)的自有住房率就很低，只有20%多，70%多的人靠租房。在另一端，德國(guó)的自有住房率在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最低，僅有42%，大部分人靠租房，而且，其社會(huì)政策鼓勵(lì)人們租房。

簡(jiǎn)言之，每一個(gè)國(guó)家都是通過(guò)買(mǎi)房、租房并舉來(lái)解決居民的住房問(wèn)題的，只是比例不同，這種不同，是由各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、歷史、文化、乃至傳統(tǒng)等復(fù)雜因素決定的。

在中國(guó)最初的城市住房制度改革方案中，也曾強(qiáng)調(diào)租售并舉，而且，在最初的改革方案中，確實(shí)還存在著要將各單位擁有的住房（所謂“自管房”）和由基層政府擁有的住房（所謂“直管房”）加以整合，組織獨(dú)立的公租房公司的建議。

但是，由于整個(gè)城市住房制度的改革和發(fā)展主要由地方政府主導(dǎo)，而住房特別是房子下面的土地，潛藏著太大的利益，實(shí)際推進(jìn)的結(jié)果是，地方政府更傾向于人們通過(guò)買(mǎi)房來(lái)解決住房問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中，它們獲得了豐厚的土地增值收益，并因而形成中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。2019年，土地使用權(quán)出讓收入占地方政府性基金收入高達(dá)86%。

主要由于這個(gè)原因，長(zhǎng)期以來(lái)，房屋租賃在中國(guó)一直不受重視，這也就造成了中國(guó)畸高的城鎮(zhèn)居民自有住房率。據(jù)西南財(cái)大調(diào)查，2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房率達(dá)到89.68%，世界第一。

而且，在中國(guó)，由于租賃市場(chǎng)和住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性障礙，中國(guó)的房租和房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)度也很低。在美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，房租是可以“資本化”為房?jī)r(jià)的，也就是說(shuō)，我們可以通過(guò)房?jī)r(jià)來(lái)推斷房租，反過(guò)來(lái)也可以通過(guò)房租推斷房?jī)r(jià)，兩者關(guān)系十分密切。這種密切關(guān)系，事實(shí)上發(fā)揮著平衡房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的作用。

但是，在中國(guó)這種關(guān)聯(lián)就比較弱。依我們的長(zhǎng)期觀察，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)和房租是各自獨(dú)立運(yùn)動(dòng)的。這表明，在制度上，兩個(gè)市場(chǎng)不易溝通，這使得居民在考慮滿足自身住房需求時(shí)，缺乏替代性選項(xiàng)。

總之，長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，事實(shí)上是在鼓勵(lì)買(mǎi)房。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人們收入快速提高，城市化大規(guī)模推進(jìn)的時(shí)期，這種畸形模式中包含的問(wèn)題被掩蓋著，一旦增長(zhǎng)速度下落，收入增速停滯，城市化進(jìn)程放緩，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在如此之高的價(jià)格水平上，多數(shù)人事實(shí)上是買(mǎi)不起房子的。

于是，為了解決住房問(wèn)題，越來(lái)越多的注意力被放在了租賃市場(chǎng)上。我們可以觀察到，近年來(lái)國(guó)家非常認(rèn)真實(shí)施城鎮(zhèn)住房租售并舉政策，這是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了以中高速度增長(zhǎng)為主要特征的“新常態(tài)”。在新常態(tài)下，住房的矛盾日益突出，特別是大城市，于是這些城市開(kāi)始花功夫考慮租賃市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題，中央推行保障性租賃住房之后，又提出了加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：目前，中國(guó)的租房市場(chǎng)急需改善的問(wèn)題是哪些？

李揚(yáng)：第一是比較分散，分散意味著在供給側(cè)的組織上，機(jī)構(gòu)化的占比還相對(duì)較低，房子的提供者基本上是個(gè)人，這是中國(guó)很顯著的特點(diǎn)。別的國(guó)家不一樣，比如美國(guó)，曼哈頓一大片的房子都屬于公司，你可以到公司去租，公司代表廣大租戶去同包括稅務(wù)、城管、消防等在內(nèi)的各個(gè)政府部門(mén)去打交道。

在中國(guó)，個(gè)人房東手里的分散，就會(huì)導(dǎo)致管理混亂，這是第二個(gè)問(wèn)題。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于缺乏有效管理，個(gè)人出租方能隨意縮短租期、單方提高租金、無(wú)理由驅(qū)趕租戶等侵害承租人利益的情況經(jīng)常發(fā)生。大家知道，城市租房的主體是新市民和青年人，其中很多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，這些大學(xué)生，進(jìn)入社會(huì)上的第一課，很可能是租房遭遇的合同不完備等不按照契約辦事的情況。

第三是舊，住建部曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)散戶家庭在住房出租前一般不會(huì)對(duì)住房進(jìn)行裝修和改造，致使租賃住房品質(zhì)不高，甚至存在安全隱患。據(jù)12個(gè)城市統(tǒng)計(jì)，24%的租客租住在房齡25年以上的老舊房屋。北京市760萬(wàn)租房人口中，有400萬(wàn)人住在城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民自建房。

廉租房政策推出后，政府直接出面解決新市民們的住房問(wèn)題，由于廉租房一般都是公司化運(yùn)作，上述情況方才得以緩解。與此同時(shí)，主要是非政府機(jī)構(gòu)運(yùn)作的長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)逐漸發(fā)展起來(lái)。可以說(shuō)，長(zhǎng)租房市場(chǎng)的發(fā)展，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度上的必然產(chǎn)物。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，重申了“房住不炒”定位，同時(shí)提出“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，對(duì)此你有何看法？

李揚(yáng)：前面我已指出，在我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的最初設(shè)計(jì)中，居民自購(gòu)住房和租賃住房本就是同等重要的，只是由于各種原因，早期租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，長(zhǎng)期沒(méi)有得到應(yīng)有的鼓勵(lì)和支持。2017年，隨著形勢(shì)變化，中央再次重申要建立“租購(gòu)并舉的住房制度”，而且首次將“租”置于“購(gòu)”之前。在我看來(lái)，這意味著今后我們將更多地以租房來(lái)解決居民的住房需求。2020年全國(guó)兩會(huì)首次提出“長(zhǎng)租房”，指出要“完善長(zhǎng)租房政策”，意味著長(zhǎng)租房作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，已受到政府和各界的關(guān)注和重視。剛剛結(jié)束不久的2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進(jìn)一步提出要“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。這一系列政策的逐步升級(jí)，向我們傳達(dá)了一個(gè)明確的信號(hào)，這就是今后包括長(zhǎng)租房在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)將有一個(gè)大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問(wèn)題的重要抓手。

但發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題是，我國(guó)長(zhǎng)租房市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的供求不匹配問(wèn)題，據(jù)《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》揭示，當(dāng)前年輕人租房時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，接受租房5年以上的占比達(dá)到51%、接受租房10年以上占比達(dá)到18%。這是需求側(cè)的情況。但是在供給側(cè)，提供到市場(chǎng)上的租賃住房仍然以存量房為主，這些個(gè)人房東手中的住房不僅普遍老舊，而且其平均租期普遍很短。據(jù)住建部調(diào)查，在大城市中，平均租期僅有1年左右。顯然，供求結(jié)構(gòu)不平衡，是我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的一大缺陷。因此，在住房市場(chǎng)上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是下一階段各級(jí)政府推動(dòng)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的重要任務(wù)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：對(duì)于長(zhǎng)租房市場(chǎng)的發(fā)展，你有何建議？

李揚(yáng)：在這里，我特別強(qiáng)調(diào)發(fā)展專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的意義。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，我們才能有效地解決目前長(zhǎng)租房市場(chǎng)上的散、亂、短、舊問(wèn)題，才能有效建立起穩(wěn)定的租賃各方關(guān)系，進(jìn)而持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

我們應(yīng)通過(guò)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，以多種方式，將分散的租賃市場(chǎng)組織起來(lái)，把分散投入市場(chǎng)的租賃房源加以統(tǒng)一改造，確立某種統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)推出。這種模式在相當(dāng)程度上，便利了進(jìn)入一個(gè)陌生環(huán)境的新市民、青年人們能更快地融入城市生活。

在中國(guó)目前高房?jī)r(jià)的背景下，特別是在以賣(mài)房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折的情況下，發(fā)展長(zhǎng)租房的意義更為重大，它已成為新市民、青年人、尤其是剛進(jìn)入職場(chǎng)的大專畢業(yè)生尋找租住的優(yōu)先選擇之一。另外，由于長(zhǎng)租房具有地域分布更靈活，大多環(huán)繞地鐵、公交、商圈周邊，能更好地減少通勤問(wèn)題。同時(shí)對(duì)于人口不斷向城市群和中心城市流動(dòng)的現(xiàn)狀，長(zhǎng)租房有望促進(jìn)“職住平衡”。

發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)，不僅有利于補(bǔ)齊我國(guó)租賃市場(chǎng)中供給側(cè)的短板，而且有利于促進(jìn)存量房流通，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造。總之，在租賃市場(chǎng)中嵌入專業(yè)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，勢(shì)可產(chǎn)生規(guī)范我國(guó)住房租賃市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)有序迭代，進(jìn)而有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，培育發(fā)展新動(dòng)能。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：如何更好地規(guī)范和加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)？

李揚(yáng)：發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，有大量工作要做，有四個(gè)方面比較重要：

其一，在發(fā)展模式上，要鼓勵(lì)和支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比，形成（政策性）保障房與（市場(chǎng)化）機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房“兩條腿”共同發(fā)展的格局。在此過(guò)程中，建立住房租賃行業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)制，培育樣板機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)級(jí)高的住房租賃企業(yè)向社會(huì)公眾進(jìn)行推薦，也都是必要的市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了發(fā)展長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在凈流入人口多、租房人口規(guī)模大的一線地區(qū)，鼓勵(lì)多套房的個(gè)人房東將閑置房屋委托給專業(yè)住房租賃企業(yè)進(jìn)行出租，并可給予一定比例的房產(chǎn)稅減免。這樣做，一方面能有效擴(kuò)大租賃住房供給量，另一方面由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理和面向分散的租戶出租，可以保證全量備案，能進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)防止逃稅、漏稅的現(xiàn)象。

其二，在住房領(lǐng)域，應(yīng)鼓勵(lì)多種形態(tài)擴(kuò)大租賃住房供給。在超大、特大城市，在明確建筑標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)等前提下，合理規(guī)范發(fā)展“N+1”模式。對(duì)于尚未明確“N+1”的城市，應(yīng)當(dāng)以租賃需求為導(dǎo)向，可在人口凈流入大的區(qū)域探索并進(jìn)行模式試點(diǎn)，能有效增加單套租賃住房使用效率，增加單間、小戶型房源供給量。

其三，構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度。地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)應(yīng)建立功能互補(bǔ)、良性互動(dòng)的大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)特性參與城市租賃系統(tǒng)建設(shè)。同時(shí)，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人房東、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)的分類(lèi)分級(jí)管理，以防范“二房東跑路”等風(fēng)險(xiǎn)事件。

其四，創(chuàng)新對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的金融服務(wù)方式。應(yīng)當(dāng)看到，在世界多數(shù)國(guó)家，只要涉及到居民住房，尤其是租賃房，多多少少都會(huì)享有政府補(bǔ)貼，因?yàn)樽赓U房基本上是給中低收入者的、是給初入勞動(dòng)市場(chǎng)者的，對(duì)于這些人群，應(yīng)當(dāng)給與政策性資金支持。在金融上，對(duì)于長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的資金支持，不僅應(yīng)當(dāng)有資本金支持機(jī)制，還應(yīng)當(dāng)有債務(wù)性資金支持機(jī)制。在這方面，廣泛引入REITs機(jī)制十分必要，對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)性貸款以及住房公積金貸款進(jìn)行整合，也是題中應(yīng)有之義。