經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 12月17日晚七點(diǎn)，貝殼發(fā)布關(guān)于渾水做空?qǐng)?bào)告的詳細(xì)回應(yīng)。

12月16日，做空機(jī)構(gòu)渾水稱，正在做空赴美上市的房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼找房，渾水報(bào)告指出，貝殼虛構(gòu)多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，存在欺詐行為。當(dāng)天，貝殼找房盤前下跌幅度曾超過10%，但開盤后一度回升，截至16日收盤，報(bào)18.31美元，跌1.98%。

渾水報(bào)告發(fā)出后，12月16日22:53，貝殼表示將在24小時(shí)內(nèi)針對(duì)渾水報(bào)告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)。17日晚七點(diǎn)，貝殼發(fā)布詳細(xì)回應(yīng)后，截至美股收盤，貝殼股價(jià)收于19.36美元，漲5.73%。

渾水做空

渾水的報(bào)告指出，據(jù)其調(diào)查，貝殼在GTV （Gross Transaction Volue，平臺(tái)交易總額）和收入、門店數(shù)量、收購估值和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量四個(gè)方面存在問題。

1、虛增GTV和收入

渾水稱，貝殼找房第二季度和第三季度的新房GTV與二手房GTV分別被夸大了126%和33%，以至于集團(tuán)總體的收入虛增了77%至96%。

2、幽靈門店和克隆門店

渾水稱通過實(shí)地調(diào)研，估算出貝殼找房的門店存在嚴(yán)重夸大，“二季度末官方報(bào)告中的總門店數(shù)量至少夸大了23%”，渾水舉例，位于南昌二十山中的中環(huán)地產(chǎn)門店，在貝殼平臺(tái)上顯示為“活躍”，近期代理了近100處房產(chǎn)。但渾水表示，當(dāng)其調(diào)查員實(shí)地訪問該門店的地址時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)了一個(gè)廢棄店面。

克隆門店的例子在河北廊坊。渾水稱在貝殼平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)了兩家看似獨(dú)立的活躍門店，但位置完全相同。“在訪問商店時(shí)，經(jīng)紀(jì)人向我們的調(diào)查員證實(shí)，這兩家商店已被合并為一家，盡管在平臺(tái)上，兩家商店都看起來像是兩家獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)公司。”渾水稱，在廊坊本應(yīng)找到的51家門店中，有19家是幽靈門店，在廈門、海口和北京，存在41%、32%和9%的克隆店。

3、虛假收并購

渾水認(rèn)為，貝殼找房收購中環(huán)地產(chǎn)和圣都裝飾等公司股權(quán)存在作假。渾水舉例，貝殼找房以80億元收購家裝企業(yè)圣都裝飾，而作為可比較的對(duì)象，在30個(gè)省市開展業(yè)務(wù)的東易日盛裝飾集團(tuán)（002713.SZ）市值為25億元人民幣。渾水認(rèn)為，貝殼找房利用虛高的收并購交易，向股東轉(zhuǎn)移資金并平滑掉本不該存在的現(xiàn)金余額。

4、中介經(jīng)紀(jì)數(shù)量被夸大

渾水提出，在貝殼的主要市場(chǎng)上海，它聲稱擁有21000個(gè)中介人員，但在經(jīng)過對(duì)貝殼上海三家主要經(jīng)紀(jì)子公司的數(shù)據(jù)核實(shí)，卻只有9998名員工。

上述做空貝殼的理由，據(jù)渾水介紹，由其編寫的爬蟲程序抓取收集貝殼平臺(tái)的交易數(shù)據(jù)和線下實(shí)地調(diào)研得出。這個(gè)程序和渾水研究歡聚集團(tuán)和高途集團(tuán)類似。

貝殼回應(yīng)

貝殼的回應(yīng)稱，渾水針對(duì)貝殼的做空?qǐng)?bào)告存在大量事實(shí)錯(cuò)誤、未經(jīng)證實(shí)的陳述及誤導(dǎo)性猜測(cè)和解讀，報(bào)告也顯示出渾水對(duì)中國的房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本的認(rèn)知。

1、關(guān)于新房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯(cuò)誤的，其新房交易的通路包括鏈家門店、平臺(tái)連接門店、新房銷售團(tuán)隊(duì)和其他銷售渠道，而渾水報(bào)告只計(jì)算了前兩種方式，在估算這兩種方式的GTV和收入上也有問題。

貝殼表示，2021年第二季度和第三季度，其新房交易GTV分別為4983億元和4101億元，新房費(fèi)率分別為2.79% 和2.77%，新房交易服務(wù)收入分別為139億元和113億元。同時(shí)，第二季度和第三季度向新房收入回款分別為138億元和148億元。

2、關(guān)于存量房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取的交易量數(shù)據(jù)并非來自于公司的真正數(shù)據(jù)，所以其計(jì)算的存量房交易GTV和收入是錯(cuò)誤的。同時(shí)，渾水并未使用貝殼的存量房套均價(jià)，而是選取了來自中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)CRE的外部套均價(jià)格進(jìn)行模糊替代。

同時(shí)，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個(gè)2021年第二季度的GTV的做法，存在很強(qiáng)的主觀臆斷性及誤導(dǎo)性。比如，為反映市場(chǎng)的波動(dòng)情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時(shí)將數(shù)值上調(diào)了9.66%。實(shí)際上，由于市場(chǎng)下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務(wù)收入分別為96億元和61億元。

3、關(guān)于門店數(shù)和經(jīng)紀(jì)人數(shù)

貝殼稱，貝殼App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能無法找到新房專崗經(jīng)紀(jì)人，這一類經(jīng)紀(jì)人可以在“新房”頻道的子頁面里找到，而渾水并未意識(shí)到這一點(diǎn)。同時(shí)，在此頻道中的新房經(jīng)紀(jì)人有權(quán)利選擇不對(duì)外展示自己。因而，在計(jì)算門店總數(shù)時(shí)，渾水通過“找經(jīng)紀(jì)人”功能里抓取門店數(shù)據(jù)的方法存在明顯缺陷。

除了以上三點(diǎn)，貝殼表示，渾水報(bào)告中關(guān)于其收購、研發(fā)費(fèi)用的指控基于不完整的數(shù)據(jù)、錯(cuò)誤的估算方法、沒有依據(jù)的推測(cè)以及對(duì)行業(yè)實(shí)踐的錯(cuò)誤理解，也是沒有根據(jù)的。

值得注意的是，關(guān)于圣都裝飾的收購價(jià)格，貝殼并未給出詳細(xì)回應(yīng)。貝殼表示，董事會(huì)已授權(quán)獨(dú)立審計(jì)委員會(huì)對(duì)渾水報(bào)告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計(jì)委員會(huì)聘請(qǐng)的獨(dú)立第三方顧問提供協(xié)助和建議。將在適當(dāng)時(shí)候提供內(nèi)部審查的最新信息。

多家數(shù)據(jù)公司表態(tài)

從渾水和貝殼對(duì)壘的目前結(jié)果來看，貝殼股價(jià)目前并未大幅下降。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪了多位和貝殼有工作往來的房產(chǎn)交易從業(yè)者，他們普遍認(rèn)為，渾水報(bào)告中舉例的案例、城市市場(chǎng)很難代表中國房產(chǎn)交易的實(shí)際情況，比如渾水用河北廊坊的市場(chǎng)情況，推導(dǎo)出貝殼的GTV與門店數(shù)量造假，但廊坊作為國內(nèi)低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)，不具備代表性。

同時(shí)，其他數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)也提出了看法。

獲得標(biāo)普全球（S&P Global）投資的數(shù)字化商業(yè)決策機(jī)構(gòu)百觀科技稱，長期追蹤貝殼平臺(tái)，其跟蹤到的對(duì)應(yīng)關(guān)鍵指標(biāo)比渾水的高。百觀科技表示，渾水的方法主要是通過中介門店獲取各個(gè)門店的新房、二手房成交量，百觀也曾經(jīng)調(diào)研過這個(gè)方法，但是發(fā)現(xiàn)該方法會(huì)導(dǎo)致明顯偏差。

大數(shù)據(jù)分析服務(wù)商Sandalwood稱，渾水只在有公開交易記錄的城市收集數(shù)據(jù)，并以此估算其他城市交易量，可能導(dǎo)致錯(cuò)誤結(jié)論。Sandalwood主要服務(wù)對(duì)象包括對(duì)沖基金和國際資產(chǎn)管理公司。

數(shù)據(jù)提供商Yipit Data表示，渾水對(duì)貝殼的分析方式有很大風(fēng)險(xiǎn)。在檢查渾水的信息收集方式后，Yipit Data認(rèn)為其利用門店層級(jí)的銷量作為底層數(shù)據(jù)的分析方式有很大風(fēng)險(xiǎn)。故而，渾水統(tǒng)計(jì)經(jīng)紀(jì)人數(shù)的方式可能只能代表部分城市50%的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)。由此基礎(chǔ)上得出的門店數(shù)也有可能是不完整的，計(jì)算出的相關(guān)數(shù)值也有低估真實(shí)數(shù)據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)。不過，Yipit Data沒有給出其他的底層數(shù)據(jù)分析方式。

中信證券指出，虛增房屋交易規(guī)模，其難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于虛增一般消費(fèi)品交易記錄，因?yàn)橹袊课萁灰讓?shí)現(xiàn)了以網(wǎng)簽為基礎(chǔ)的全國范圍聯(lián)網(wǎng)，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及復(fù)雜的產(chǎn)證申領(lǐng)和房屋交易稅費(fèi)的支付。

中信證券也表示，廊坊對(duì)全國樓市完全沒有代表性。河北廊坊是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過往表現(xiàn)最差、房價(jià)下跌幅度最大的城市之一。過去五年，廊坊房價(jià)下跌超過40％，且基本沒有反彈。廊坊也因此是中國極為罕見的、二手房市場(chǎng)先發(fā)育后萎縮的城市，且這種萎縮并非是短期的。盡管市場(chǎng)存在起落，但廊坊之外的絕大多數(shù)中國城市，其房屋換手率呈現(xiàn)平穩(wěn)中有所上行的局面。

渾水是誰

渾水公司成立于2010年，是全球最出名的做空研究機(jī)構(gòu)之一。

所謂做空，是機(jī)構(gòu)先借入目標(biāo)公司股票，期望通過揭露上市公司丑聞，大幅拉低股價(jià)后，再買入股票還給券商，通過價(jià)差獲得投資回報(bào)。

渾水創(chuàng)始人 Carson Block 2000 年代初曾在上海做金融律師，在一些報(bào)道中被描述為中國通。2010年，他發(fā)現(xiàn)河北東方紙業(yè)嚴(yán)重財(cái)務(wù)造假，之后還查出輝山乳業(yè)等中概股財(cái)務(wù)造假，使得渾水名聲漸起。

渾水曾集中做空過多家中概股，包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育、瑞幸、愛奇藝、歡聚集團(tuán)等。渾水以做空瑞幸咖啡為代表案例，但在新東方、安踏體育的做空行動(dòng)中也曾失敗。

據(jù)報(bào)道，美國司法部此前已針對(duì)機(jī)構(gòu)做空行為展開刑事調(diào)查，渾水、香櫞等研究機(jī)構(gòu)，以及瑞幸、高途等中概股公司被列入審查對(duì)象。