經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 眼看著自己的房子被一個陌生人以90多萬元的價格拍走，劉相生沒有任何阻止的力量，2017年，他購買這套房子的價格是300萬元。

劉相生的房子在河北三河燕郊，2017年限購前，這個北京的衛(wèi)星城一度是炒房客的樂園。今年5月房子被大廠法院查封，期間他想過各種辦法，包括將房子長租出去為拍賣制造障礙、讓朋友將房子拍回來再過戶給妻子，但均沒有成行。

一切都源于4年前的那個通過虛假交易套貸的決定，向來做生意順風(fēng)順?biāo)乃捎谶@個決定，“開始走背運了”。去年底，由于疫情影響，生意虧損導(dǎo)致房子斷供，和妻子的婚姻也從假離婚變成真分手，他現(xiàn)在寄住在朋友一處閑置的房子中。

與劉相生面臨著相同命運的還有唐婉，因“一時頭腦發(fā)熱”而做了一個足以影響她后半生的決定。12月中旬，她的房子被司法拍賣，五天后，她收到了法院匯來的4萬元，“拍房子的錢，還完人家后，剩下的歸還給我了。”

劉相生和唐婉都有著類似的命運軌跡，在房價快速上行的幾年里，財富伴隨著房產(chǎn)迅速增長。但當(dāng)他們想要用同樣方式，將財富復(fù)制到一個更高的數(shù)額時，腰斬的房價讓他們又回到了人生的原點。

一位在燕郊從事法拍房生意的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，最近兩年里，燕郊法拍房數(shù)量增長極快，大部分都是斷供房源，“申請執(zhí)行人，大部分是銀行，起碼能占到六成以上，還有一部分是小額貸公司和民間借貸。”

資不抵債

從小區(qū)東門進(jìn)去，就是劉相生房子所在的棟樓，他的房子在11層，門上貼著法院拍賣、騰退等公告。

公告是今年5月貼上去的，彼時租戶已經(jīng)搬走，房子空著。由于他不接電話，法院的執(zhí)法人員未能進(jìn)到房間內(nèi)，執(zhí)法人員向物業(yè)確認(rèn)房間沒人后，貼上了封條。此后，他再也沒有進(jìn)去過。

當(dāng)時劉相生在老家辦事，等從老家回來燕郊后，房子已經(jīng)無法進(jìn)入。這一切雖然在意料之內(nèi)，但如此快速的行動，也多少讓他意外，“原來還想著找人簽個20年的租賃合同，誰拍走了，也拿不到房子”。

由于距離正式拍賣還有大半年時間，他還有足夠的時間來挽回房子，但很多時候，這些事想起來容易，做起來難。

房子預(yù)計在11月掛網(wǎng)，12月中旬正式拍賣。在法拍前，如果他能將房貸一次性補(bǔ)齊償還，房子還是他的，屆時，銀行會配合向法院申請解封及解除抵押。但200多萬元，不是小數(shù)目，由于生意連續(xù)兩年虧損，現(xiàn)在拿出20萬元都困難。

從2017年開始，首付加上三年多的月供，劉相生為這套房子已經(jīng)投入150多萬元，但想要保住這套房子，他還需要投入大約200多萬元。這是他的一筆賬，實際上他還有另外一筆賬，那是他的另一個故事。

即便是保住了房子，“這套房子現(xiàn)在最多能賣出150萬元，保住的意義不大”，劉相生說，但斷供后，他上了征信黑名單，如果這筆按揭貸款還不上，這個“黑鍋”他得一直背著，“以后肯定是沒法繼續(xù)做生意了”。

他也曾找過朋友，“讓他幫我拍回來，等我有錢了，再買回來”，劉相生苦笑道：“朋友們都知道我還有其他債務(wù)，也都婉拒了，話說回來，人家完全可以自己拍下來，為什么要幫我拍回來？”

11月16日，還寄住在朋友家的劉相生，像往常一樣，不停用電話聯(lián)系業(yè)務(wù)。他做批發(fā)生意，自己也開了一家商店。疫情之下，生意受到嚴(yán)重沖擊，“這兩年不僅沒賺到錢，把老本都虧進(jìn)去了”。

房子被拍賣后，他依然欠銀行百十來萬，“我欠你200多萬元不假，但也不能把我300多萬的房子，90多萬強(qiáng)制賣了，剩下的100多萬元還得我來還，這等于我什么沒撈到，還白搭進(jìn)去250多萬”。

唐婉的房子比劉相生早五天被拍走，2017年她用180萬元買來的房子，僅拍出了不到80萬元，“你說神奇不，100萬元憑空消失了”，說話的時候，她兩只手指全部張開的手掌向上，腦袋向前伸著，表情夸張。

唐婉說，她還年輕，這個事解決了，她還可以重新再來；但劉相生顯然沒有這么幸運，他還有一屁股債要還。

虛假交易

無論是劉相生，還是唐婉，在燕郊房地產(chǎn)最為火爆的年代里，他們都將自身的杠桿運用到極致，他們幻想著憑借杠桿可以實現(xiàn)財富自由，但沒想到成為伴隨他們一生的陰影。

劉相生是較早居住到燕郊的北漂，參加工作第二年就在燕郊買了房，那個時候燕郊房價還不到5000元/平方米。交房半年后，劉相生就從北京搬到燕郊新家，并在燕郊落戶、結(jié)婚、生子，在燕郊開店，后來又把生意延伸到上游的批發(fā)領(lǐng)域。

變化發(fā)生在2017年，當(dāng)年燕郊的房價一度飆升至3萬以上，劉相生所在的小區(qū)均價都達(dá)到了3.5萬元/平方米左右。當(dāng)時燕郊的業(yè)主和中介們普遍相信，房價很快就能超過4萬元/平方米。

他和妻子也萌生買房的念頭，此前，由于有住房，生意占用現(xiàn)金多，他并沒有想過再買一套房。但是做中介的鄰居給他介紹了一個操作方式后，劉相生有些動心了。

中介告訴劉相生，通過套取房貸，一分錢不出，可以再賣一套房子。具體做法是，劉相生和妻子假離婚，將房子分給妻子，他再從妻子手中將房子買過來，只需要付100多萬元的首付，就可以從銀行拿出200萬元的房貸。

貸出的200萬元，100萬元可以補(bǔ)虧首付，剩余的100萬元可以作為第二套房的首付。那個時候，房貸審批極為順利，一切辦妥后，以妻子名義在他的小區(qū)又買了一套小戶型的房子，“小戶型好出手，想著等漲到4萬元就賣掉”。

當(dāng)時，由于劉相生的征信出了點問題，在燕郊沒法做房貸，在中介幫助下，他花了幾萬元擺平了征信，并在臨近的大廠某大行支行做了房貸。第二套房子的貸款是妻子做的，在另一家大行的燕郊支行。

劉相生沒有想到的是，他買的第二套房，趕在了燕郊房價最高點。剛買不久后，燕郊啟動史上最嚴(yán)限購政策，本地戶籍及社保或個稅滿三年才具備購房資格，由于燕郊北漂居多，符合購房條件的人數(shù)極少。

限購后，燕郊房價一路下滑，期間，他有多次止損的機(jī)會，但因為不甘心虧錢，最后都錯失了。現(xiàn)在想起來，劉相生雖然滿懷遺憾，但也認(rèn)了，他覺得這是命運安排，之前一切太順了，該到了經(jīng)歷點波折的時候。

如果從最高峰算起，按照目前市場價，他的第一套房子市場價下跌了近200萬元，第二套房子跌去了120萬元，更讓他難受的是，兩套房每月還要承擔(dān)近2.5萬元的月供，“房子賣了，都不夠還尾款”。

開了店以后，劉相生就將原來的房子租出去，一家三口在店附近租了一套兩居室，小區(qū)內(nèi)第二套一居室還留著自住。妻子和孩子住在租來的房子中，他因為跑生意，經(jīng)常兩頭跑。

2020年，因為疫情影響，劉相生的批發(fā)生意大幅萎縮，臨近年底，“我名下的房子，從去年底到今年，有4個月沒還上月供，我老婆名下那套正常還”。他想著，既然違約了，怎么也得保住一套。

因為生意虧損和房貸的事，劉相生和妻子的矛盾不斷升級，尤其是春節(jié)后，自己開的店因為虧損關(guān)閉，妻子搬回小戶型房子，不讓他再進(jìn)家門，“所以我暫時住在朋友的房子里”。

5月，他回老家辦事，期間租戶從大房子中搬走，房子處于空置狀態(tài)，等他回燕郊后才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)被貼上了封條。“所幸是離婚了，要么另一套也得被拍了”。

抵押貸

不同于劉相生，唐婉的買房史是另一個故事。

她畢業(yè)后一直在北京上班，因為工作時間較為自由，北京房租逐年上升，她到燕郊租房居住，一居室，一個月幾百元，租金少，住的也舒服。

2015年下半年，燕郊房價突破萬元大關(guān)后，開始以每個月一千元的速度向上躥升，這一切，唐婉看在眼里，急在心上。2016年8月，她四處籌建了100多萬元，全款在燕順路上的一個小區(qū)買了一套一居室。

入手價格接近2萬元，到了年底，小區(qū)房價已經(jīng)逼近3萬元/平方米，唐婉慶幸自己趕上了這趟車。如果一切止于此，她的人生可能也不會如此曲折。

2017年3月，北京出臺限購政策，大量剛需涌入燕郊，按照當(dāng)時房價漲速，年底房價達(dá)到4萬元/平方米似乎并不難。與劉相生一樣，出于對燕郊房價必漲的信念，唐婉完成了人生第一次加杠桿。

在中介指導(dǎo)和幫助下，她將小戶型的房子抵押給某小型銀行，貸出70多萬元，在另一個小區(qū)購買了一套兩居室，單價超出3萬元/平方米，每月房貸1.4萬元，“當(dāng)時我的收入根本還不起，中介告訴我，貸款沒下來，房子可能就出手了”。

唐婉沒有等來房價上漲，2017年5月，燕郊出臺限購政策，房價開始下跌，到了年底，已經(jīng)跌回她買第一套房的價格。“當(dāng)時給了中介一個底價，多賣的部分，都是中介的傭金”。

房子順利賣出去了，唐婉說，房子還沒交付，她都沒看房子的真面目，還背了70多萬的貸款。不同于普通房貸，抵押貸期限短，利息更高，雖然貸款總額不高，但月供壓力不小。

每個月上班賺來的工資，還完月供后，雖然能勉強(qiáng)維持生存，但日子過得緊巴巴的。2019年，她辭掉北京的工作，回到燕郊和人合作開了一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，“三個人合伙開，總的來說比上班賺得多”。

唐婉沒有預(yù)料到，她的好日子僅僅維持了一年，2020年，疫情爆發(fā)后，培訓(xùn)行業(yè)受到影響，幾個月沒有開班，即便后來開班，也都是原來的學(xué)員，沒有新學(xué)員，就意味著沒有新收入，到了10月，她的月供就還不上了。

今年2月，唐婉的違約貸款被銀行轉(zhuǎn)讓給地方不良資產(chǎn)處置公司，7月，啟動司法程序，“那個時候有多慘，房子沒了，我被趕了出來，培訓(xùn)班也關(guān)了，還得給學(xué)員退費，今年估計把這一輩子霉運都走完了”。

房子拍賣的那幾天，唐婉說她是厚著臉向父母借了錢，彌補(bǔ)了培訓(xùn)班的窟窿，房子拍賣以后，她的房子沒有了，工作沒有了，債務(wù)也沒有了，重新回到了人生起點，“這個地方，還有什么好留戀的”。

從家里被趕出來后，唐婉住進(jìn)了男朋友的房子，男朋友在北京上班，常年“神龍見首不見尾”，她想著能快點結(jié)婚生娃，安穩(wěn)下來。

無論是劉相生的虛假交易，還是唐婉的抵押貸，只是過去幾年里燕郊樓市加杠桿游戲的冰山一角。由于種種原因，從去年開始，這些加杠桿的炒房客們出現(xiàn)集中爆雷現(xiàn)象，正如唐婉所言，這既是過去的終結(jié)，也是未來的解脫。

套貸游戲

人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至12月16日，在不剔除重復(fù)拍賣的情況下，2021年燕郊法拍房數(shù)量為818套，為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

根據(jù)阿里法拍網(wǎng)顯示，截至12月17日，全國正在進(jìn)行拍賣及即將開始拍賣的住宅合計超過4萬套，已經(jīng)結(jié)束拍賣的有148萬套（歷年累計）。從全國范圍來看，無論是燕郊，還是河北，法拍房數(shù)量所占份額相對較小。

廊坊限購后，雖然燕郊、大廠、香河等環(huán)京地區(qū)房價普遍腰斬，但從法拍房數(shù)量來看，燕郊的數(shù)量占到整個廊坊地區(qū)的一半左右，同期，大廠和香河的法拍房數(shù)量均在百套左右。

一位熟悉當(dāng)?shù)貥鞘械娜耸扛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報，2017年限購前，與環(huán)京其他區(qū)域相比，燕郊樓市獨特之處是有成交活躍的二手房市場，其他區(qū)域多數(shù)以一手房交易為主，燕郊的二手房交易則遠(yuǎn)大于一手房。

由于交易活躍，不缺乏業(yè)務(wù)，燕郊的銀行審核較為嚴(yán)格，有大量征信存在問題、通過高評和虛假交易套貸、首付貸等業(yè)務(wù)被分流到廊坊市其他區(qū)縣銀行，其中既包括四大行的支行，也包括地方銀行。

“其他區(qū)域銀行業(yè)務(wù)少，為了拉業(yè)務(wù)，所以承接了大量燕郊銀行刷下來的客戶”，該人士表示，有一家支行的內(nèi)部人，僅通過幫助按揭客戶消除不良征信記錄，一年賺到800多萬元。消除不良征信費用基本在2萬-5萬元。

據(jù)他透露，在外地銀行做房貸的通常有幾類購房者，第一是有征信不良記錄的；第二是做抵押貸的炒房客；第三是像劉相生這種虛假交易；第四是高評套貸；第五是因年齡、收入等原因不符合房貸的客戶。

這些問題客戶，通常在燕郊銀行不受歡迎，但受到外地銀行的青睞。在今年燕郊法拍房中，這類房源占比超過15%，本地銀行占比在70%左右。

過度運用杠桿是導(dǎo)致劉相生、唐婉這類炒房客斷供的主要原因之一，他們旨在通過房價上漲進(jìn)行短期套利，月供的支出超過了家庭收入可承受的范圍，套利失敗后，沉重的月供最終讓他們苦不堪言。

除了從銀行套貸外，多數(shù)炒房客經(jīng)常運用的借貸還有小額貸公司借款及民間借貸，這類借款通常期限只有半年，以原有房子做抵押，抵押率在50%左右甚至更低，“雙方簽一份房屋處置全權(quán)委托授權(quán)合同，半年后如果錢還不上，直接把你的房子過戶”。

“后來全權(quán)委托這類手段被叫停后，小額貸和民間借貸違約的抵押物也進(jìn)入法拍序列”，上述熟悉燕郊樓市人士表示，小額貸和民間借貸一般運用在首付貸、尾款解押等方面，年化利率超過20%。

第二個重要原因是房價下跌，多數(shù)斷供者買房趕在燕郊房價高點，燕郊房價腰斬后，房子的價值遠(yuǎn)低于房貸數(shù)額。劉相生的房子被拍賣后，他仍欠銀行100多萬元房貸。很多炒房客苦苦支撐房貸，更多是等待燕郊樓市回暖。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者曾接觸過一位在價格高點時入手6套房的炒房客，被套后，每月的月供超過10萬元，賣掉兩套房后，才勉強(qiáng)維持剩余4套不斷供。目前這名炒房客已經(jīng)無法聯(lián)系上。

第三個原因是疫情影響，從去年開始，餐飲、教培等多個消費行業(yè)普遍不景氣，導(dǎo)致從事這類工作的購房者收入下滑嚴(yán)重，影響房貸月供正常履約。“有很多做小買賣的，都是把房子抵押貸的款”，上述熟悉燕郊樓市的人士表示。

劉相生說，慶幸妻子和他早早離婚了，否則他更加無顏面對家人，“現(xiàn)在苦我自己，老婆和孩子還能有個窩”。