陳哲/文 近期房地產(chǎn)市場壞消息不斷，比如佳兆業(yè)、陽光城的流動性問題暴露，又比如房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式啟動帶來的市場恐慌。當(dāng)然這些事情并不意外，國慶節(jié)前后央行松口按揭貸款，只是意味著政策底到了，但市場底還沒有。房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有過去，甚至可以說，才剛剛開始。

近日我提出過一個(gè)問題：旨在降杠桿的三道紅線政策，明明白白提出2023年6月才是監(jiān)管的大考節(jié)點(diǎn)，為什么2021年還沒有過完，不僅一些指標(biāo)差的房企倒下了，有一些看起來指標(biāo)比較好的企業(yè)，也過不去了，有時(shí)候就是一口氣沒接上，斷流了。

問題引發(fā)了若干討論。有些朋友的回復(fù)是非常準(zhǔn)確的，造成上述現(xiàn)象的原因，是資本的回縮和擠兌。有些人則痛斥資本的無情冷血。這些話當(dāng)然對，可也是顯而易見的邏輯，他們更多是從地產(chǎn)圈的視角出發(fā)，去看待目前問題的。

如果從資本的視角、監(jiān)管的視角和公眾的視角來看房地產(chǎn)今日的情況，恐怕又是一番光景。

資本屬性本是趨利避害。尤其是以恒大和泰禾為代表的知名房地產(chǎn)公司，在碰到困境后被打開供人審視，它們在財(cái)務(wù)管理、杠桿運(yùn)用和資產(chǎn)處置方面表現(xiàn)出來的種種狀態(tài)，引發(fā)恐慌性逃離，也算意料中事:如果龍頭公司尚且如此，其他公司呢，誰又敢打包票？更何況，在金融機(jī)構(gòu)基層的風(fēng)險(xiǎn)敞口并不是那么清晰的情況下，同業(yè)里誰敢做最后一個(gè)跑的人呢？

從監(jiān)管的視角看，房地產(chǎn)體量太過龐大，行業(yè)洗牌過程中集中效應(yīng)也非常明顯。當(dāng)大而不倒真正帶來系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響到市場經(jīng)濟(jì)秩序的時(shí)候，收緊監(jiān)管的口袋是必然之舉。并且在過去幾個(gè)月中，一些經(jīng)營困難的企業(yè)在市場化、法治化的紓困過程中，表現(xiàn)出來的乖張態(tài)度，實(shí)在是難言可信任。在房住不炒的大基調(diào)下，大力救市再無可能。因?yàn)橐坏┲氐父厕H，再次進(jìn)入一抓就死、一放就亂的循環(huán)，全社會對房地產(chǎn)的依賴恐怕會蓄積難以評估的風(fēng)險(xiǎn)。

至于房地產(chǎn)的社會形象，就不用過多描述了。過去幾年行業(yè)出現(xiàn)的虛假宣傳、違規(guī)銷售、貨價(jià)不對、交付質(zhì)量等問題，在扭曲的市場中變本加厲。房地產(chǎn)過去的暴富形象，金融資源嚴(yán)重向其傾斜令傳統(tǒng)制造行業(yè)受到擠壓的現(xiàn)實(shí)，房價(jià)高漲帶來的大城市居住矛盾，在目下社會氛圍中愈加突兀。

缺失了多方的信任和好感，任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)主體都難以承受。這恐怕正是很多房企面臨的現(xiàn)實(shí)境況。

到底是哪些事件和公司，導(dǎo)致不信任的突然加劇呢？很顯然，是那些一邊宣稱自己已成功縮表，但實(shí)際上卻已經(jīng)停止交付、停止支付、停止兌付的公司。當(dāng)然，目前這個(gè)話題已經(jīng)不再重要了，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)將全行業(yè)拖入了一個(gè)必須強(qiáng)行縮表的境地，把原本可以用兩年內(nèi)逐步完成的任務(wù)，突然如泰山壓頂般拋過來。

當(dāng)下的問題是如何活過來。但僅僅是常規(guī)的應(yīng)急之法，比如借更貴的錢，比如打折賣房子，不一定奏效了。核心問題是信任如何重新回到這個(gè)行業(yè)，站在未來回看現(xiàn)在，可能才有全新的解套思路。

房地產(chǎn)長期以來的難解之結(jié)，一言以蔽之是七個(gè)字：高杠桿，短債長投。而讓這個(gè)看似荒唐的游戲一直持續(xù)至今的根本，在于房價(jià)一直漲的神話，在于土地財(cái)政欲壑難填，更在于資本天生的膨脹。今天房地產(chǎn)和資本的聯(lián)姻，確實(shí)走到了盡頭，并且未來還會進(jìn)一步脫鉤。這將深遠(yuǎn)改變行業(yè)。

在這樣的認(rèn)知下，再來看今天的問題，答案可能就逐步浮現(xiàn)：中短期的收縮恐怕是必然的選擇。只有戰(zhàn)略性地、主動性地收縮，而不是策略地、應(yīng)急地收縮，才能真正把自己的經(jīng)營導(dǎo)向，由向杠桿和土地要效益，轉(zhuǎn)為向產(chǎn)品管理和公司價(jià)值要效益。大家不再比膽略，比朋友圈，比“天氣預(yù)報(bào)”能力，公司價(jià)值才能真正提升，這個(gè)行業(yè)那還有得干。