經(jīng)濟觀察報記者陳月芹 佳兆業(yè)理財產(chǎn)品違約，陽光城債券尋求展期，部分房企為了緩解流動壓力而選擇出售物業(yè)公司，房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的考驗。

近期，一家top20房企總裁在集團內(nèi)部會議上“安撫”軍心稱，去年三道紅線出臺以來，地產(chǎn)行業(yè)最大的轉(zhuǎn)變是從掙土地和資本杠桿的錢回歸到掙專業(yè)和產(chǎn)品的錢，“這是地產(chǎn)向制造業(yè)靠近的明顯標志”，如果不能及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營態(tài)度，企業(yè)必然會被歷史淘汰。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)竣工規(guī)模逐步滑落，這位top20房企總裁預(yù)計，10年后，每年地產(chǎn)開發(fā)竣工規(guī)模約10億平方米。因此，他給生產(chǎn)端定下的目標是“兩提兩減”，即提效提質(zhì)、減人減碳。

眼下，房企亟待尋求一個轉(zhuǎn)型出口，無論是業(yè)務(wù)上向其他產(chǎn)業(yè)拓展，還是在房地產(chǎn)存量上掘金，不少房企已經(jīng)在行動。多數(shù)房企認為，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，不動產(chǎn)物業(yè)是一個業(yè)務(wù)接口和流量入口，試圖從中找的新的商業(yè)機遇。

新城、世茂、萬達等開發(fā)商開始盯上與新能源光伏發(fā)電領(lǐng)域，如在商業(yè)綜合體鋪設(shè)屋頂分布式光伏以及風(fēng)能發(fā)電等，試圖向風(fēng)、光要效益；也有一部分物業(yè)公司與電網(wǎng)公司達成合作，利用存量物業(yè)拓展發(fā)電等業(yè)務(wù)。

會賺錢的屋頂

10月20日，世茂股份與陽光中科（福建）能源股份有限公司（下稱“陽光中科”）簽署《世茂商業(yè)體系光伏開發(fā)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，把福建石獅世茂摩天城作為光伏發(fā)電首個試點。

協(xié)議簽訂當(dāng)天，光伏安裝單位已經(jīng)進場，為縮短工程周期爭分奪秒。世茂股份營運管理部負責(zé)人許燁介紹，石獅世茂摩天城將在商場屋頂安裝約6000平方米的光伏方陣，預(yù)計12月底前便能投入使用，為購物中心提供清潔電力。

世茂股份運營管理部的黃小南透露，一開始有7家新能源公司為石獅世茂摩天城設(shè)計方案，最終綜合評估光伏建設(shè)合理性、現(xiàn)場安裝效果，以及發(fā)電節(jié)能效率，從中遴選合作方。

石獅世茂摩天城采用屋面并線分布式光伏，太陽光通過光伏板及逆變器把產(chǎn)生的光能轉(zhuǎn)化成電能，一部分輸送給項目自己使用，如果有過剩的電再輸送給國家電網(wǎng)，即“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”。

能源公司設(shè)計光伏板的大小、安裝工藝等，都能影響最終發(fā)電量及可持續(xù)性，且陽光中科提供的方案預(yù)計建成后的年發(fā)電量能達到78萬度，在所有方案中發(fā)電量最高，因此最終雙方促成合作，黃小南介紹。

“每年可減少二氧化碳排放585噸，相當(dāng)于每年種樹5265棵。”許燁表示，后續(xù)將和陽光中科推進世茂多個商業(yè)體系項目的屋面光伏項目合作。

一位接近萬達人士透露，萬達也即將落地商業(yè)綜合體屋面光伏項目，第一批共選了8個項目試點，目前在招投標過程中，分別是酒泉萬達、南京建鄴萬達、太原萬達廣場、海口秀英萬達廣場、赤峰紅山萬達廣場、東營東城萬達廣場、西安高新萬達廣場、天津濱海萬達廣場。

更多商業(yè)體陸續(xù)盯上利用屋頂賺錢的生意。9月25日，中國電力國際發(fā)展有限公司（下稱“中國電力”）宣布，與布局家居建材的居然之家開展戰(zhàn)略合作，將在居然之家全國門店屋頂打造光伏發(fā)電項目。

一位中國電力高管向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，中國電力將利用居然之家閑置的屋頂，安裝分布式光伏，產(chǎn)生清潔能源。其次，中國電力還將為居然之家提供綜合智慧能源解決方案。

他解釋，建材家具商城體量大，商戶用電耗能高，且商業(yè)用電的價格較高，一線城市的每度電費在0.8-1元之間，不像居民用電有國家補貼、階梯計價，用電成本較高。7月以來，發(fā)改委要求拉大“峰谷電差價”，如白天供電緊張時的收費標準與夜間的價差不得小于1/3-1/4。“我們可以建一個儲能設(shè)施。到了晚上，居民減少用電，工廠也關(guān)了，這時候電價非常便宜，儲能罐就開始充電。到了白天，商場可以先用儲存起來的低價電，用完再自動接入電網(wǎng)市場價的電，以此節(jié)約很多能源成本。”前述中國電力高管介紹。

長線生意

具體而言，世茂股份不作資金投入，僅提供商場屋頂作為場地，而供應(yīng)商出設(shè)備和技術(shù)，雙方拉長合作周期，讓供應(yīng)商能收回本并實現(xiàn)盈利，雙方采用分成模式獲益。黃小南介紹，“這是目前工商業(yè)鋪設(shè)屋面光伏的主流合作模式”。

根據(jù)約定，世茂股份按一定折扣的價格采購光伏的實際發(fā)電量，陽光中科賺取電費差價。許燁算了一筆賬：安裝6000平方米的光伏，一年大約生產(chǎn)78萬度電量，電費價格約60萬元。世茂股份按照8折采購，每年大約可節(jié)約12萬元。而陽光中科則留剩下的2折電費等填補成本，余電可售賣給國家電網(wǎng)。

黃小南還透露，協(xié)議約定，石獅項目與陽光中科的合作租賃年限為25年，整套光伏設(shè)施設(shè)備造價約在250-300萬元之間，陽光中科至少前8年都需墊付成本。

屋面光伏是一個回報周期長的生意，無論是世茂股份，還是陽光中科，都需要算長期賬。黃“光伏發(fā)電，現(xiàn)階段對于商業(yè)運營來講，還是輔助性質(zhì)，目前還不能完全取代正常的商業(yè)用電。”小南坦言，通過光伏節(jié)約的10余萬元，對超10萬平方米的商業(yè)項目每年消耗的數(shù)百萬元級的電費量，以及商場整體收益相比，微乎其微。

而在國內(nèi)較早布局新能源產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商新城控股，已于2019年12月與國開新能源成立合資公司——吾盛能源設(shè)備科技有限公司。工商資料顯示，新城控股持股45%，國開新能源持股40%，管理團隊鋰越新能源科技有限公司持股15%。

其中，新城提供商業(yè)中心作為光伏場地，國開新能源提供資金成本優(yōu)勢，鋰越則提供智慧能源管理經(jīng)驗，整新能源設(shè)備、儲能設(shè)施、節(jié)能方案和群控策略等。“和世茂股份、陽光中科等主流合作模式不同，吾盛能源不僅有母公司新城控股100多個吾悅廣場作基礎(chǔ)，還能依靠國開新能源的背書，對外開展業(yè)務(wù)”。

一家top20房企高管也透露，其所在公司正嘗試切入風(fēng)能發(fā)電領(lǐng)域，已在長三角區(qū)域拿到路條，目前銀行體系對清潔能源產(chǎn)業(yè)的金融支持力度很大。“整個長三角用電量不低，考慮到目前再造煤電廠的難度較大，未來風(fēng)能的價值十分可觀。而且從回報率角度，光伏最終的轉(zhuǎn)換率、儲存載體仍受限，基本上已經(jīng)到了瓶頸階段，而風(fēng)力還只是起步。”該top20房企高管看好風(fēng)能發(fā)電的發(fā)展，他認為，風(fēng)力發(fā)電不僅可以滿足長三角物業(yè)自用，余量可通過國家電網(wǎng)售賣，且雙碳之后，碳交易也將是一個趨勢，產(chǎn)銷問題不大。

政策支持

一位知情人士透露，開發(fā)商試水用商業(yè)綜合體屋頂鋪設(shè)光伏發(fā)電，節(jié)約電費、降低能耗只是其中一個目的，其背景主要是國家對新能源產(chǎn)業(yè)方面的政策支持。

今年6月，國家能源局印發(fā)了《國家能源局綜合司關(guān)于報送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點方案的通知》，其中提出：黨政機關(guān)建筑屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于50%；學(xué)校、醫(yī)院、村委會等公共建筑屋頂總面積安裝光伏發(fā)電比例不低于40%；工商業(yè)廠比例不低于30%；農(nóng)村居民則不低于20%。

黃小南表示，屋面光伏產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年技術(shù)改良，解決了此前因光伏鏡面反射，從而產(chǎn)生光輻射、光污染等不足。響應(yīng)國家“3060”雙碳戰(zhàn)略，也是世茂股份加快推進光伏試點的原因之一。

黃小南進一步說明，對光伏企業(yè)而言，大體量商業(yè)體無疑是難得的“香餑餑”。一方面，各地能源局相繼發(fā)布整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點政策，計劃在3-5年內(nèi)統(tǒng)籌屋頂資源，盡快啟動光伏項目建設(shè)。各地還要求，在一定時間內(nèi)，電廠消納的30%甚至50%的電需來自清潔能源。

另一方面，經(jīng)過多年的洗牌，行業(yè)集中度提升，許多新能源企業(yè)希望借助風(fēng)口，擴大規(guī)模，獲取政府補貼及貸款支持。而與住宅小區(qū)零散、有限的可鋪設(shè)面積相比，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體占地面積較大，能大大縮短能源企業(yè)的回本周期。

因此，無論是電廠、光伏企業(yè)，抑或是地方能源局，都急需尋求合適場地布局光伏發(fā)電。黃小南強調(diào)。

除了光伏政策利好，開發(fā)商探索光伏或風(fēng)能發(fā)電，還看重節(jié)能環(huán)保、減碳的社會效益。黃小南補充，近年來，社會愈加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問題，環(huán)境污染、氣候變化等問題開始頻繁地進入公眾視野，甚至影響了資本市場行情及投資趨勢。

許多國家的證券交易所已相繼要求上市公司自愿自主或者強制性披露環(huán)境、社會及管治（ESG）報告，而全球范圍內(nèi)，眾多投資機構(gòu)將ESG指標作為投資決策的考慮因素，甚至能影響企業(yè)發(fā)行相關(guān)債券，享受境外融資便利。

前述中國電力高管也強調(diào)，綠色低碳不光是能源行業(yè)的事情，如今各行各業(yè)都有節(jié)能環(huán)保的發(fā)展導(dǎo)向。他解釋，綠色低碳有兩個指標，一是降低能源消耗的數(shù)量和成本，二是降低碳排放，“未來如果碳排放降低不了，企業(yè)可能需要用市場化交易的手段，購買碳資源”。

“不能只盯著一個商場1年僅節(jié)約10萬元的電費，而認為節(jié)能減排‘劃不來’，這還只是用能成本的降低。”他提醒，中國大面積實施減碳行動的時代還沒有來臨，碳交易市場尚未成成型，未來美國和歐洲等國家如果向中國開征碳關(guān)稅，企業(yè)要出錢為碳排放買單，等到那時候才開始布局新能源產(chǎn)業(yè)，會很吃虧。