經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 杜濤 2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

今年3月，中國“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，在房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容中提到要“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)”；4月，財政部稅政司司長王建凡表示，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

5月，財政部等四部門負責人在京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市負責人及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

驟然加速的房地產(chǎn)稅，試點已經(jīng)不遠。從公布的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)稅會是立法與試點雙步走，也就是說未來房地產(chǎn)稅的立法有可能在試點時間內(nèi)完成，按照先立法再開征的計劃，房地產(chǎn)稅已經(jīng)箭在弦上。

相比重慶、上海的房產(chǎn)稅試點，此次房地產(chǎn)稅試點會有哪些變化？在全國人大常委會授權(quán)之后，房地產(chǎn)稅試點會如何推進？會選擇哪些城市或者地區(qū)進行試點？進入試點范圍的地方政府該如何操作？稅種該如何設(shè)計？稅率該如何定？稅基是哪些？如何制定稅收優(yōu)惠？

按照在全國人大常委會授權(quán)國務院進行房地產(chǎn)稅試點的說明：國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應當構(gòu)建科學可行的征收管理模式和程序。

也就是說，國務院會制定房地產(chǎn)稅試點辦法，辦法里面應該會包含房地產(chǎn)稅試點的所有要素，比如納稅人、稅基、稅收優(yōu)惠、稅率、征收管理等。試點城市可能在公布試點辦法之后公布。

之后就是會選擇哪幾個城市試點，應該選擇部分經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，部分中等城市地區(qū)，會少選三線城市。

新華社的表述為：國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務委員會備案。

這里有些值得觀察的地方，比如上海、重慶是否會加入房地產(chǎn)稅試點？新加入的一線城市還會有哪些？是只選擇城市還是也會選擇一些以省建制的地區(qū)？

從房地產(chǎn)稅的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)稅是作為省以下地方政府的收入來源，所以以省選擇的可能性不大。但是房價上漲壓力比較大的城市應該會入選，可能為了公平試點，一、二、三線城市都有試點。但是主要的會在一線城市，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于確定進行房地產(chǎn)稅試點的地區(qū)，應該如何操作？

在國務院出臺的試點辦法中應該會給予地方一定的操作空間，房地產(chǎn)稅畢竟是地方稅種。從新華社的表述中也可以看出，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。所以試點地區(qū)應該會在授權(quán)范圍內(nèi)實選擇合適的稅率和免稅的面積。

房地產(chǎn)稅作為一個新的稅種，相比以前試點的房產(chǎn)稅，在稅種設(shè)計、稅率、稅基等等方面肯定有很大的不同，簡單比較已經(jīng)沒有意義。

稅種如何設(shè)計？

其實，早在2014年，時任財政部部長樓繼偉就對房地產(chǎn)稅的設(shè)想做出過解釋。

當時樓繼偉在《求是》雜志撰文稱，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。同時，房地產(chǎn)稅改革要加強調(diào)研，立法先行，適時推進。

2018年3月7日，十三屆全國人大一次會議舉行“兩會”記者會，時任財政部副部長史耀斌表示，將會從中國的國情出發(fā)來合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度，比如合并整合相關(guān)稅種、合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔等，使房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應。

而這里就涉及到建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅種，比如城鎮(zhèn)土地使用稅、土增稅、房產(chǎn)稅等等，該如何設(shè)計，如何整合？

其次便是稅基，在這次全國人大常委會授權(quán)中對稅基有明確的描述，“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。”

再就是稅率，稅率如何設(shè)計是一個比較重要的問題，既涉及到政府的收入，也涉及到納稅人的支出，也就是稅負的問題。按照減稅降費的趨勢來看，應該會采取輕稅的政策。估值方面可能會采取批量評估的做法，從經(jīng)驗來看，批量評估值會略低于市場價。

最后是稅收優(yōu)惠，國務院是出臺一個最低的人均免稅面積，地方再進行選擇？是出臺一個跨度稅率還是一個最高稅率？這些都是值得思考的。