經濟觀察報 見習記者 符小茵

博弈的買方與賣方

在深圳二手房交易量創(chuàng)下十年同期新低的八月，陳園一口氣完成了自己的換房大事。在買家和賣家之間來回切換身份，陳園算是親歷了冰點時期的深圳二手房市場。

據深圳市房地產信息平臺數據，八月份深圳二手住宅過戶量是2043套，低空掠過兩千大關，并且延續(xù)了4月份以來二手房成交量下跌的趨勢。參照深圳近年的月度數據，二手住宅過戶量5000套一般被業(yè)內視為榮枯線。而2000套則意味市場已來到冰點。

陳園的置物目標很明確：福田區(qū)梅林或者上下沙一片，大社區(qū)、安靜、各方面配置好，最好是次新盤。不過，看過一輪樓盤之后，她很快放棄了這個想法。

梅林片區(qū)有個大型居家高層社區(qū)翰嶺院曾經還頗符合陳園的要求。該小區(qū)政府參考單價是76100元/平方米，中介給到的消息是市場成交價在8萬元/平方米左右。不過陳園遭遇的業(yè)主都開出了遠高于市場水平的11萬元/平方米-12萬元/平方米價格，并且不愿意降價出售，“業(yè)主不急賣，都處于觀望狀態(tài)，所以不愿意跟你講價。”即使有愿意下調價格的，最后總價與陳園預期的市場價還是差了近200萬元。

根據樂有家統(tǒng)計，今年上半年，深圳二手住宅成交價同比依舊保持一定的漲幅，雖然漲幅從年初的37.17%已經縮小到年中的8.9%。不過，另一項數據也表明，有過半賣家下調了房源報價。

兜兜轉轉，陳園還是回到與市區(qū)臨近的鹽田區(qū)購入了一套住宅。這次，她以市場行情低迷為緣由，將價格壓低了超過100萬元，議價將近10%。

另一方面著手賣房。陳園掛出去的是一套67平方米的小戶型，小區(qū)參考價是38200元/平方米。樓盤放出去一個月后，陳園明顯感到二手房市場的氛圍變了。去年她父母在這個小區(qū)掛出去一套大三房的房源，不到兩個星期就成功售出。

“咻一下就賣掉了，每天都有很多中介打電話給你說要看房，而且每一波過來看房的人都會想要買。”陳園回憶。相比之下，此次看房的群體以剛需為主，雖然人數沒有驟減，但是討價還價的人一下子多了起來。

按照參考價計算，這套房子的總價在260萬元左右，不過陳園心里的預估價是310萬元，305萬也行。不過，不少買家只愿意在參考價基礎上上浮一點，開價270萬到275萬元。

因為急于賣房，焦慮中，陳園也在不斷下調自己的底價，“有一兩個星期的時間，我覺得能290萬、300萬賣出去也挺好的”。不過，在耐心等待了一個月之后，陳園最終以最初期望的價格成功將房子轉手。

退潮的地產中介

二手房市場低迷，隨之受到重創(chuàng)的就是龐大的地產中介群體。

據深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布的《深圳市房地產中介行業(yè)2021年半年報》，2021年上半年深圳新增備案機構環(huán)比下降30%，同比下降34%。另外，從業(yè)人員同比流失了11.8%。

入行兩年、去年業(yè)績曾排在門店第二的地產中介林飛回想起2020年深圳二手房交易市場的繁榮，那時候她所在門店的中介們一個月成交一單基本不成問題，甚至在去年六月，她一個星期內就促成了兩筆買賣。如今，她所在門店很多同事已經半年沒有開過單了，而她上一筆達成的交易還是在2個月前的6月底。談起樓市慣常的“金九銀十”，林飛表示不抱希望，“今年估計沒有’金九銀十’了。”

她告訴經濟觀察報，門店里有15名同事離職，走的人比留下來的還多。離職的大部分是剛入行不滿一年的新人，但是也有從業(yè)多年的“老人”。而這么大規(guī)模的離職潮，自從她2019年入行之后，還是第一次見，“今年淘汰出局大部分人”。今天上班時，她發(fā)現街道上并立的五家中介門店中，已經有一家關門歇業(yè)。

目前林飛手上掛著的二手房只占以往的3成，近7成業(yè)主決定將手中的樓盤改為租盤。市場仿佛被凍住了。林飛告訴經濟觀察報，目前市場上缺錢的業(yè)主愿意降價出售，不缺錢的業(yè)主則抱著“能賣就賣，不能賣也無所謂”的心態(tài)惜售。而以往缺錢的買家可能會借錢購房，現在也都放平心態(tài)不買或者等著降價。

另一位從業(yè)超過6年的資深中介張鵬反映，每天前來咨詢的客戶依舊很多，但大家主要咨詢的話題是以后的市場行情，詢問過后便繼續(xù)觀望。

買賣雙方都不敢輕舉妄動，市場陷入停滯。據樂有家的統(tǒng)計，上半年深圳二手房源平均成交周期為114天，相比去年下半年，成交周期拉長了14天。

面對如此市場行情，林飛并沒有應對之策，只能多學習專業(yè)知識，沒工作時在家里輔導孩子寫作業(yè)，而張鵬已經將重心轉移到租房市場及短視頻。

層層加碼的政策調控

此次深圳二手房市場遇冷已持續(xù)近半年，究其原因，是全方面的政策圍堵。“2·8參考價”、嚴查資金來源以及信貸利率上調，深圳相繼出臺的多重政策從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的咽喉，一起給去年熱鬧的二手房交易市場潑了一盆冰水。

今年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布關于建立二手住房成交參考價格的通知。通知在公布了全市3595個住宅小區(qū)二手住房參考價格的同時，提出要引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。也就是說，此后商業(yè)銀行將根據參考價格來完成二手房貸款。

由于目前深圳二手房市場成交價普遍高于參考價，意味著購房者需補足兩者之間貸款的差額。商業(yè)銀行按照參考價發(fā)放貸款，也就相當于變相提高了首付款的門檻。

陳園雖然覺得參考價不能反映真正的市場行情，但是在換房過程中，她卻深切感到處處受制于參考價。參考價以限制銀行貸款的形式，左右了不少買家的選擇。

陳園此次之所以能在二手房市場低迷時以略高于市場的價格拋出樓盤，原因就在于該房子的參考價高于周邊小區(qū)。其實當時買家看中的是隔壁小區(qū)另外一間不管是樓層、朝向、價格、裝修都更勝一籌的樓盤，然而，隔壁小區(qū)的政府參考價是32500元/平方米，比陳園房子低了近6000元/平方米。綜合下來首付款達不到買家的預期，最后買家只好轉向陳園掛出的樓盤。

而陳園在購入新房時，也被參考價絆了一跤。原本她中意的是小區(qū)一期另一套精裝修的房子，但是由于旁邊有公寓，一期住宅整體參考價被拉低。權衡之下，她選擇了小區(qū)三期另外一套戶型相似，但是裝修相對簡單的房子。因為它的參考價比一期的高了近1.5萬元/平方米，綜合下來在首付款上陳園可以少交至少100萬元。

伴隨著實際首付款資金比例提升的是對購房款的嚴查。“2·8參考價”出臺后不久，3月深圳又迎來了信貸嚴查風暴。據悉，監(jiān)管部門要求各大商業(yè)銀行加強對消費貸、經營貸流入房地產市場的排查。

經濟觀察報梳理之后發(fā)現，目前四大行深圳分行都要求首付款資金至少80%來源于購房者本人或者直系親屬，此外工行和建行對于近6個月新增的消費貸，都要求提供結清證明。

資金嚴查無疑成了懸在購房者頭頂上的達摩克里斯之劍。為了避免被查出資金不合要求，部分購房者從別處籌措的資金，會通過多次轉手最終才匯入本人賬戶。而如果被發(fā)現資金不合規(guī)范，則可能無法完成貸款。

進入5月，深圳多家銀行開始調整房貸利率，而且上調幅度基本一致：首套房貸款利率上調15個基點，執(zhí)行LPR+45基點，也就是首套房貸利率從4.98%上調至5.10%；二套房貸利率上調35個基點，執(zhí)行LPR+95基點，意味著二套房貸利率從5.25%上調至5.60%。目前五家大行深圳分行的房貸利率已經全部上調。

根據美聯物業(yè)的計算，按照借貸500萬元，年限30年，通過等額本息的方式還款，在房貸執(zhí)行利率上調后，首次購房家庭每月還款金額的增加值為1093.76元，30年的總利息增加約39萬元。

不過美聯物業(yè)的分析也指出，深圳的房貸執(zhí)行利率即便在加點之后，依然處于國內較低水平。以深圳目前的人均收入及房價水平，該數目在可接受范圍內，因此房貸執(zhí)行利率上調本身，對市場的影響有限。

林飛也表示，信貸利率上調對剛需群體影響不大，最后房子的升值空間會跑贏利息。但是每個月增加1000多元的房貸，對陳園來說還是一筆額外的負擔。

二手房參考價拔高實際首付款比例之后，信貸嚴查與利率調高則相繼堵上以往資金監(jiān)管方面的不足。多管齊下，政策催促著買賣雙方在參考價基礎上重新協(xié)定合理的市場價。而此刻停滯的市場也可視作雙方在博弈中互探對方的底價。

一二手房聯動調控成大勢

值得注意的是，在今年2月份深圳政府出手調控二手房市場后，5月20日深圳市住房和建設局發(fā)文限定新房最高售價。根據《深圳市住房和建設局關于進一步規(guī)范新建商品住房和商務公務銷售價格指導工作的通知》，新房包括商務公寓的批準售價不得高于上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格；甚至規(guī)定新房最高精裝修價格為6000元/平方米。

另外，8月29日深圳重新發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告中明確表示，下調本批次住房銷售限價。其中第二批次用地普通商品住房銷售限價要在原限價基礎上下調3%-9.2%,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等。以龍華區(qū)民治街道地塊為例，建成后普通商品住房銷售最高均價將從7.57萬元/平方米降低到6.98萬元/平方米。

從指導開發(fā)商報價到強化“房地聯動”，深圳在新房限價上已經釋放出了超強音。而結合之前頻繁的二手房調控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前深圳新房和二手房價格聯動控制的機制已經形成，價格再次反彈的可能性不再存在。

深圳房地產市場長期一二手房價格倒掛。業(yè)內人士普遍認為，一二手房市場長期倒掛，最終會導致社會哄搶一手房，如果一手房搶不到，資金便涌入二手房市場，最終兩者聯動上漲。

據樂有家的分析，由于今年上半年深圳一手住宅受限價政策影響，大部分出售均價低于同區(qū)域二手樓盤，為此導致購房需求紛紛涌向新房市場打新。

因此破題之方只能是兩者共進退。“如果新房二手房都不允許很明顯的上漲，樓市就形成了閉環(huán)，這樣才能達到我們想要的調控效果。”李宇嘉告訴經濟觀察報。

與此同時，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁也認為，目前深圳一二手房以及其他類住房聯調聯控的基本態(tài)勢不會改變。不過，他補充道，考慮到剛需群體的需要以及市場遇冷時間較久，未來無論是市場還是政策層面，可能都會有微調來提升交易活躍度。

（應受訪者要求，文中陳園、林飛、張鵬為化名）