經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 饒賢君 5月8日晚上，剛剛看完杭州市首批集中供地新聞的呂鵬撥通了中介電話，“我那套房能不能先下架？我想等一段時(shí)間，看看情況，賣個(gè)好價(jià)錢”。

杭州市首批集中供地的57宗地塊，總建筑面積757萬平方米，其中有41塊達(dá)到了封頂溢價(jià)并競自持，總自持面積達(dá)到66萬平方米，自持率最高的地塊高達(dá)40%。封頂?shù)囊鐑r(jià)率、刷新紀(jì)錄的高自持率，令市場普遍認(rèn)為杭州樓市景氣度依舊高漲。

土地市場的火熱情緒迅速傳導(dǎo)到了二手房交易市場。

據(jù)多位中介介紹，數(shù)天的時(shí)間里，已經(jīng)有一批二手房業(yè)主打來電話要求漲價(jià)或下架房源，實(shí)際上，這一趨勢已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間——自杭州1月發(fā)布紅盤限售新政之后，新房供需進(jìn)入極度不平衡狀態(tài)，溢出的需求讓二手房市場持續(xù)高熱，賣家普遍惜售。

杭州市一家本土房企的總裁判斷：“杭州的新房交易供需緊張關(guān)系正日益凸顯，首批集中供地的火熱可能會(huì)火上澆油，原本預(yù)期集中供地能夠集中釋放大量供應(yīng)，現(xiàn)在看來，反而可能是削減了供應(yīng)。目前看不到杭州樓市降溫的理由。”

“可怕”的集中供地

“我覺得我們和看直播的吃瓜群眾幾乎是一樣的，唯一的區(qū)別就是我們報(bào)了幾次價(jià)，其他時(shí)間都一樣是睜大了眼睛發(fā)呆。”一家全國性房企的投拓人員表示，杭州市的首批集中供地火熱程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們的預(yù)料，有點(diǎn)“可怕”。

該房企的投拓團(tuán)隊(duì)也參加了重慶、無錫兩個(gè)比較熱門城市的競拍，重慶的特點(diǎn)是溢價(jià)率較高，平均溢價(jià)率在40%左右，無錫則在平均12%溢價(jià)率的基礎(chǔ)上有約10%的競租賃面積，而杭州既有高溢價(jià)率，又有高自持率。“對我們來說真的是驚掉下巴，特別是建發(fā)拿的TOD項(xiàng)目”。

盡管杭州市的地塊自持紀(jì)錄由臨安地方房企地上地產(chǎn)以40%的自持比例刷新了，但建發(fā)在集中供地首日以38%自持比例拿下的祥符東地塊是最受行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

這一地塊本身就是商住性質(zhì)，總建筑面積91572平方米，規(guī)定住宅及配套建面不得大于45400平方米，即約49.6%，扣除38%自持比例后，僅剩下11.6%的可售住宅建筑面積。

除了兩塊相繼刷新了自持率上限的熱點(diǎn)地塊，本次集中供地中還有多塊超過25%自持率的地塊，而在2020年，杭州市拍出的地塊中，自持率最高的也僅有22%。

高自持率、封頂溢價(jià)率讓土地成本高企，但每塊地的限價(jià)與2020年出讓的周邊地塊幾乎持平，多位業(yè)內(nèi)人士稱，這必定會(huì)大幅壓縮開發(fā)商的利潤空間，與此同時(shí)，2021年鋼材水泥等基礎(chǔ)材料價(jià)格都在上漲，建安成本也在提升，開發(fā)商要保持利潤，就只能在裝修品質(zhì)上尋找空間。

以行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的指標(biāo)“房地差”——即精裝限價(jià)與樓面價(jià)之間的差價(jià)作為參考，9000元/平方米以上的房價(jià)差是房企較為通用的安全線，但此次土拍中，如果計(jì)算上自持面積，大部分項(xiàng)目的房地差低于8000元/平方米，開發(fā)商的盈利空間十分有限。

“應(yīng)該盡快推出競自持之外的供地方式。”前述杭州本土房企總裁認(rèn)為，競品質(zhì)的出讓方式更為合理，是更能實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、政府多贏的途徑。

4月，杭州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《2021年省政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作涉杭任務(wù)和市政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作責(zé)任分解》，文件專門針對建筑質(zhì)量進(jìn)行了工作分解。提出6月底前，會(huì)同多部門聯(lián)合制定建筑質(zhì)量提升文件，9月底前，試點(diǎn)開展“競地價(jià)競品質(zhì)”的土地出讓方式。

新房市場焦渴難解

高達(dá)66萬平方米的自持面積，如果按照100平方米的房屋建筑面積計(jì)算，相當(dāng)于6600套的新房供應(yīng)量，以2020年杭州新房總成交套數(shù)15.28萬套計(jì)算，首批集中供地的高自持率，將直接減少約4.3%的新房供應(yīng)量。

新房供應(yīng)緊缺、供不應(yīng)求是2021年杭州房地產(chǎn)市場的一大鮮明特點(diǎn)，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年2月、3月、4月，杭州市新增新建商品住宅套數(shù)分別為2885套、8114套、14185套，處于新房供應(yīng)的低谷，但網(wǎng)簽商品房套數(shù)所代表的需求量卻持續(xù)高熱，分別達(dá)到12860套、16275套和15420套，達(dá)到了兩年來的需求高峰。

新增商品房高度供不應(yīng)求下，大量原本中簽率較高的“粉盤”，搖身一變成了中簽率低于10%的限售“紅盤”。例如，4月的新盤中，曾經(jīng)中簽率高達(dá)41.87%的春來?xiàng)魅A公寓，加推中簽率驟降至8.89%，成為限售紅盤；曾經(jīng)中簽率55%的中天汀洲印月，加推中簽率降至5.79%，成為限售紅盤。

1月27日，杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，對熱點(diǎn)紅盤進(jìn)行限售。新政發(fā)布之后，曾經(jīng)有多個(gè)樓盤為了增加中簽率，防止限售，選擇在搖號登記人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量后關(guān)門謝客。

但在低供應(yīng)量的情況下，各新房項(xiàng)目的中簽率依然在持續(xù)走低，截至4月末，2021年已有接近2萬套新房房源被列入限售紅盤，占總供應(yīng)量約44%，這也幾乎等同于，有44%的新盤中簽率低于10%。

一家房企的浙江區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，剛需、剛改購房者在新政后，因?yàn)閾?dān)心調(diào)控繼續(xù)加碼，有迫切的“上車”需求，同時(shí)，近一年來杭州市政府放緩了供地節(jié)奏，使得下半年的新增供應(yīng)狀況也較難改善，杭州樓市的供求關(guān)系以及由此導(dǎo)致的低中簽率、粉盤變紅盤現(xiàn)象可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

2020年前六個(gè)月，杭州市共售出超1500億元的土地，此后在下半年將供地量控制在了千億左右，下半年各月出讓的涉宅地塊數(shù)量和出讓金總額都相較上半年各月出現(xiàn)大幅下滑，8月、11月只各出讓了兩塊涉宅地塊，而上半年的4月、5月、6月出讓涉宅地塊分別為20、18、25塊。

二手房熱度擴(kuò)散

限價(jià)又稀缺的新房愈發(fā)搶手，這讓一二手房的倒掛持續(xù)加深，二手房中的“價(jià)格洼地”開始被投資客、剛需族用金錢踏平。

萬人搖、低中簽率帶來了新房的強(qiáng)稀缺性，而限價(jià)政策則為其限定了價(jià)格的天花板，杭州的新房產(chǎn)品具備了極強(qiáng)的金融屬性。2020年末，錢江新城就已經(jīng)出現(xiàn)過一二手房最高倒掛近6萬元/平方米的倒掛價(jià)差，此外，錢江世紀(jì)城、濱江西興、未來科技城等板塊也都出現(xiàn)過最高接近2萬元/平方米的倒掛價(jià)差。

愈演愈烈的倒掛，以及開發(fā)商對土地的豪擲千金，讓市場產(chǎn)生了樓市能夠持續(xù)高歌猛進(jìn)的強(qiáng)烈預(yù)期，這正催生二手房市場日益高漲的惜售情緒。

記者詢問多家中介門店了解到，集中供地的結(jié)果出來后，短短一周時(shí)間里，大量業(yè)主要求對房源進(jìn)行漲價(jià)或下架。

實(shí)際上，這樣的趨勢已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間。

一位我愛我家門店的工作人員表示，2021年成交量顯著下降的反而是2020年最熱門的項(xiàng)目和板塊，如風(fēng)雅錢塘、東方郡、東方福邸等原本的“明星”項(xiàng)目，如今幾乎零成交，“一方面是經(jīng)過幾輪交易，著急賣的房源都已經(jīng)出的差不多了，另一方面是業(yè)主看樓市勢頭大好，完全不想賣了，有人出七萬，他就想要八萬，有人出八萬，他就想要九萬”。

快速成交、量價(jià)齊升的熱鬧景象出現(xiàn)在了許多原本冷門的二手房板塊，三月下旬至四月末，近郊板塊以及低價(jià)二手房項(xiàng)目迅速升溫，如位于近郊的良渚文化村、城東、濱江區(qū)較偏遠(yuǎn)地區(qū)的多個(gè)二手房項(xiàng)目，以及價(jià)格未突破3萬元/平方米的勾莊、臨平等二手房板塊，都在三月相繼進(jìn)入了成交量快速攀升的序列。部分板塊在2021年前4個(gè)月的價(jià)格漲幅超過30%，迅速彌補(bǔ)了與周邊板塊的差價(jià)。

一位中介門店的工作人員向記者展示了一份業(yè)主群聊記錄，“東新西房拿地的樓面價(jià)已經(jīng)破3萬5了，精裝限價(jià)4萬7，咱們的掛牌價(jià)起碼要漲到5萬5才合理吧？不著急賣的一起漲漲價(jià)。”該業(yè)主在第二日通知中介將掛牌價(jià)上漲了約5%至5.3萬元/平方米。