經濟觀察網 記者 黃一帆 一半海水一半火焰。在長租公寓因頻頻發(fā)生爆雷事件，而行業(yè)陷入冰點之際。另一部分頭部長租公寓開始提高聲量，通過開發(fā)商、物業(yè)公司全方位合作來探索新的路徑。

在此前不久，由華住酒店集團和IDG資本共同出資成立的住宿資產運營商——城家，近日宣布與遠洋集團（03377.HK）、華住集團（01179.HK）及遠洋服務戰(zhàn)略合作，力爭通過“房+管”結合的方式更好的提升存量資產價值。

華住集團總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝在接受經濟觀察網采訪時表示，存量資產講了很多年，未來市場的巨大空間是如何把存量資產運營好，將資產價格提升。除了辦公樓已經市場化，很多資產運營沒有真正閉環(huán)運行起來。

金輝表示，“中國還沒有REITs（房地產信托投資基金），很多資產是被作為房地產企業(yè)再融資、再抵押的工具。對于經營資產應有價值的評定是用再抵押、用評估法來評定的，而不是以經營法則來評估資產。”

他認為，中國房地產要進入成熟穩(wěn)定的健康發(fā)展模式，要考慮這些資產怎樣通過高質量的運營使其產生相應比較好的資產回報率，將來進行資產證券化，使得這些資產能夠流動起來，而不是簡單的通過再評估，銀行抵押法進行估值。

合作背后的城家邏輯

據了解，此次戰(zhàn)略合作簽約，是雙方進行跨行業(yè)戰(zhàn)略合作的重要探索，意在通過項目合作、產業(yè)合作以及其他深層次、全方位的合作，實現增強各方企業(yè)核心競爭力的共贏目標。

各方將在主營業(yè)務領域范圍內，發(fā)揮各自優(yōu)勢，在酒店及公寓業(yè)務、不動產投資信托基金、客戶共享、商務差旅、商品房銷售、物業(yè)服務六大方面展開深度合作。

金輝告訴記者，城家第一次和中國頭部的地產商進行戰(zhàn)略合作，他認為將是一個起點。“未來優(yōu)秀的企業(yè)不再僅僅取決于自己的能力，而在于能夠聯結多少社會優(yōu)秀資源的能力。這個是未來定義未來優(yōu)秀企業(yè)很重要的方式。”他表示，目前在地產各個垂直細分領域都誕生了很多優(yōu)秀公司，而城家將聚焦公寓運營。

之所以如此聚焦，也是因為對于目前市場而言，資產增量遠低于存量資產的體量。

“運營商運營環(huán)節(jié)的能力和資產回報率提升，是五年、十年非常重要資產運營的核心主題。”金輝表示，住宿類能不能通過比較好的運營商發(fā)揮出其應有的社會價值和資產回報價值，是下一階段非常重要的課題。

他表示，城家過去有兩類的發(fā)展邏輯，即租賃經營和輸出品牌。“租賃物業(yè)就是固定回報的概念。隨著品牌力和規(guī)模的提升，大量開發(fā)商意識到這個價值，愿意委托城家管理，或者合資合作、以及未來再往深了做，到資產端共同持有。這些方面都會是面向開放商很重要的模式。包括租賃、委托管理、資產共同持有、合資合作。”

從最早租賃經營，到向大量開發(fā)商輸出品牌，委托管理和資產共同運營。金輝表示，“每個城家背后，就是一個持有人。和遠洋是更全面的合作，我們希望，基于未來非常深度的，包括從資產運營、委托管理、全面的合資合作。”

“雙方有點像結婚的關系。”他表示，遠洋是重資產企業(yè)，我們是輕資產品牌公司，各自領域開發(fā)和持有資產上有很多能力，我們在運營、提升資產回報率上有很強能力，雙方在能力方面是非常互補的。在行業(yè)里，這次合作也是具有代表性的一次探索。民營和國企、重資產和輕資產頭部運營公司的合資合作，確實是給行業(yè)做了很好的示范。

模式之別

金輝認為，城家所建設的長租公寓是不同于傳統(tǒng)模式的。區(qū)別于分散式公寓，城家主要做的是資產運營，是集中式的租賃運營。集中式公寓即包下整棟樓或包下一棟樓的幾層，并對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務。

“早期長租公寓在風口的時候大家一擁而上，但在實際運營中發(fā)現長租公寓對成本的管控和商業(yè)模式要靠精細化運營太辛苦，很多長租公寓機構開始使用金融杠桿，也就是現在市場上出現的租金貸，包括近期很多爆雷的長租公寓機構，基本上都是以二房東模式的分散式長租公寓，如果運營管控的不好就很容易出現問題。”金輝表示。

他指出，目前長租公寓行業(yè)最大的問題是高資產價格與低租金回報的不匹配。“長租公寓是一個非常薄利的行業(yè)這是確定的，需求端的消費力還不足以支付較高的溢價，供應端而言，資產的價格又貴。但是未來兩端不平衡的狀態(tài)會有所緩解，一方面資產端的價格在樓市調控的前提下會趨于平穩(wěn)，需求端的支付能力也會慢慢提升。”

在金輝看來，未來長租公寓的頭部企業(yè)主要會以集中式長租公寓為主。

據不完全統(tǒng)計，截至今年8月，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷，僅今年上半年就有16家長租公寓爆雷。

2020年9月，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，要求建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。這一舉措被業(yè)內人士解讀為長租公寓進入“強監(jiān)管”時代，優(yōu)勝劣汰之下，房屋租賃行業(yè)將進入良序發(fā)展。

金輝表示，現階段是行業(yè)的洗牌期，公寓是個長周期行業(yè)，對企業(yè)團隊的要求更高，需要更長的耐心，更有耐力的玩家，精細化運營產生價值。

他指出，目前參與長租公寓主體各方有房企系、酒店系、中介系三類：房企，有房量規(guī)模；中介系有成熟的平臺，但集中式公寓的占比太少，本質上還是過去傳統(tǒng)租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產運營為主，實現資產保值增值。

據金輝介紹，今年疫情期間雖然對長租公寓行業(yè)造成一定的影響，但3月份開始行業(yè)已逐步恢復，目前旗下產品的出租率均在95%以上，有部分門店實現100%出租率。