經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 黃一帆 隨著“三道紅線”收緊房地產(chǎn)融資，以往高周轉(zhuǎn)模式房企日子變得更加艱難。9月9日，閔系房企陽光城房企陽光城（000671.SZ）盤中突然放量沖至漲停，報收7.43元/股。市場猜測源因重磅戰(zhàn)投入主事項敲定。

坊間圍繞陽光城引入戰(zhàn)投的消息從未停止過。在今年4月舉行的2019年度業(yè)績會上，公司對外宣稱，引入戰(zhàn)略投資者是今年第一重要工作。

9月10日，陽光城發(fā)布公告稱，保險行業(yè)巨頭泰康保險集團旗下子公司泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定受讓上市公司13.53%的股份，共計5.55億股，受讓價6.09元/股，較當日7.43元/股的收盤價折讓18.03%，股份轉(zhuǎn)讓價款約為33.78億元（含稅）。

值得注意的是，陽光城在本次引入戰(zhàn)投的一攬子計劃中，設(shè)置了相當具有誘惑力的業(yè)績承諾，并用核心管理層員工持股計劃進行綁定。控股股東陽光集團承諾未來5年每年利潤增長率在18%以上，且5年內(nèi)總利潤不低于340億，而上述五年承諾總利潤已超過目前陽光城320億市場總估值。

陽光城此舉引發(fā)了市場對于地產(chǎn)板塊的關(guān)注以及重新認識。截至9月11日，據(jù)wind統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)市盈率為10.27，而此前受資金爆炒的醫(yī)藥制造動態(tài)市盈率為78.13。

金融審慎管理制度的出臺有利于行業(yè)加速調(diào)整進化，地產(chǎn)長效機制的不斷落實也在更加增強行業(yè)的確定性。從陽光城本身來看，除卻此次進入的泰康系外，華夏人壽也以總持股比例4.35%位列陽光城的第五大股東。

一位陽光城內(nèi)部人士告訴記者，頭部房企收入穩(wěn)健，可持續(xù)經(jīng)營時間長，這也是保險公司偏愛的理由。而公司一端，險資的加入為降低目前公司負債將起到作用，管理層一直在控制有息負債規(guī)模。回顧此前陽光城在2016年大舉擴張，凈負債率攀升至256.85%，而至今年中報，凈負債率已降至114.98%。

標普報告稱，陽光城集團股份有限公司（B/穩(wěn)定/--）引入新的戰(zhàn)略投資者泰康保險集團股份有限公司，有望拓寬其融資渠道。

泰康保險將成第二大股東

一向以風格穩(wěn)健在業(yè)內(nèi)著稱的泰康保險選擇大手筆進入陽光城。

公告顯示，泰康人壽及泰康養(yǎng)老合計協(xié)議受讓上海嘉聞所持上市公司13.53%股權(quán)（約5.547億股）。其中，泰康人壽受讓8.53%的股份、共計3.50億股，泰康養(yǎng)老受讓5.00%的股份、共計2.05億股。二者合計受讓5.55億股，占公司總股本的13.53%。

據(jù)啟信寶顯示，上海嘉聞由福建捷成貿(mào)易有限公司全資控股。

據(jù)了解，2015年，中民投旗下中民嘉業(yè)全資子公司上海嘉聞，以定增方式進入陽光城，認購45億元，持股18.27%，成為彼時公司最大單一股東。2019年10月，中民嘉業(yè)將持有的上海嘉聞50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福建捷成，轉(zhuǎn)讓后，福建捷成持有上海嘉聞100%股權(quán)，中民投徹底退出陽光城。

上海嘉聞原系陽光城第二大股東，此次減持后持股比例將從17.1%下降至3.57%。陽光城的控股股東陽光集團持股比例不變。

值得注意的是，陽光城控股股東陽光集團無償做出了一系列承諾，包括陽光城未來十年歸母凈利潤。公告披露，以2019年歸母凈利40.2億元為基礎(chǔ)，陽光集團承諾前五年（2020-2024年）年均復合增長率不低于15%，且五年內(nèi)累計歸母凈利不低于340.59億元；第6-8年年增長率不低于10%、第9-10年增長率不低于5%，后五年（2025-2029年）歸母凈利分別為101.72億、111.9億、123.08億、129.24億和135.7億。

陽光城將為泰康保險提供兩個董事席位，并保證每年現(xiàn)金分紅不低于可分配利潤30%。這也意味著按照業(yè)績承諾僅未來五年陽光城的分紅規(guī)模就將達到百億元，大大增厚給投資者的回報。

此外，泰康人壽還持有保利地產(chǎn)8.68億股股份，持股比例達到7.27%。

資料顯示，此次戰(zhàn)略性入股陽光城的泰康人壽及泰康養(yǎng)老，均為泰康保險集團股份有限公司的子公司。泰康保險集團前身為泰康人壽保險股份有限公司,成立于1996年，總部位于北京，是一家涵蓋保險、資管、醫(yī)養(yǎng)三大核心業(yè)務(wù)的大型保險金融服務(wù)集團。2019年再次入圍《財富》世界500強，管理資產(chǎn)超17000億元，累計服務(wù)客戶3.05億人

華創(chuàng)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪團隊表示，在345融資新規(guī)之下，泰康入股公司表明了對公司長遠價值的認可；并且預計泰康后續(xù)將為公司提供資源支持，推動相關(guān)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作，進一步拓展公司融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本。

上述私募人士分析稱，今年上半年末，陽光城有息負債規(guī)模約1100億元，融資成本進一步下降到7.5%。而泰康保險進入后，融資成本若僅下降一個點，帶來的利潤增長也十分可觀。

降負債

在今年中報業(yè)績時，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌提到房企需要考慮負債、規(guī)模和利潤三者之間的關(guān)系，債務(wù)和規(guī)模中間的支撐點就行利潤。“房企繼續(xù)規(guī)模擴張，是非常好的選擇，因為有規(guī)模才有紅利，有規(guī)模才有地位，這是大家普遍的共識。中國房地產(chǎn)才走過二三十年，市場目前還處在青春期，機會還有很多。房企規(guī)模擴張的度需要設(shè)定一個安全墊，這需要把握三個方面。”

不久前出臺房企融資“三道紅線”即再次對負債端和規(guī)模進行控制，即 “剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”。

報告期內(nèi)，陽光城非銀融資占比較去年年末的 24.94%繼續(xù)下降至22.19%，降低有息資產(chǎn)負債率至33.06%，較2019年底減少3.46個百分點；降低凈負債率至114.98%，較2019年底下降23.22 個百分點，平均融資成本7.5%，較2019年年末優(yōu)化20個基點。為此，國際評級機構(gòu)惠譽于日前提升陽光城主體評級從B提升至B+，展望“穩(wěn)定”。

雖則凈負債率仍高出要求，但從近幾年的情況來看，管理層對其也有控制。2016年，陽光城開始大舉拿地擴張。也是這一年，陽光城被冠上和融創(chuàng)齊名的“并購王”。根據(jù)財報，2016年，陽光城凈負債率快速攀升至256.85%較上年同期上升 86.18 %。2017年下半年開始，陽光城通過降本增效、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等措施，優(yōu)化來了財務(wù)指標。

對踩中兩條紅線的陽光城而言，引入新戰(zhàn)投有利于陽光城未來發(fā)展。陽光城表示，此次合作優(yōu)化了公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理水平、增強了公司資源整合及獲取能力，有助于公司拓寬項目合作渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、資金成本、主體信用、提升市場認可度，有利于上市公司持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展壯大。

一位分析人士指出，地產(chǎn)公司選擇險資作為長期戰(zhàn)略投資者契合當前金融審慎管理制度的大背景。一方面，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)迅速獲得現(xiàn)金流，有利于降低公司的杠桿率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；另一方面，地產(chǎn)公司可以充分利用保險公司的優(yōu)勢，增強自身的競爭力，在融資上更加便利，突破成長天花板，達到合作共贏的目的。

而對于險資而言，上述私募人士表示，地產(chǎn)板塊歷史上ROE 水平較高，資金回報率可觀。同時，地產(chǎn)板塊當前估值較低，股息率較高。

除了泰康系，陽光城的十大股東中已有險資股東。陽光城半年報顯示，華夏人壽旗下傳統(tǒng)產(chǎn)品、自有資金分別持有陽光城1.08億股、0.7億股股份，持股比例分別為2.64%、1.71%，總持股比例4.35%，是陽光城的第五大股東。