經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳博 2020年上半年時代中國（01233.HK）營收同比出現(xiàn)下降。在8月18日的中期業(yè)績會上，時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄稱：“上半年因為疫情影響，城市更新項目轉(zhuǎn)化手續(xù)推后。”

2020年中報顯示，截止6月30日，時代中國實現(xiàn)營收149.25億元，同比下降6.4%，其中城市更新確認收入為零。從2018年首次產(chǎn)生營業(yè)收入，城市更新一直被時代中國視為業(yè)績及盈利的保障。

同期，時代中國實現(xiàn)毛利40.22億元，同比減少22.5%；毛利率26.9%，同比下降5.6 個百分點。

對于毛利率下降原因，時代中國稱，第一，由于高毛利率的城市更新業(yè)務(wù)沒有收入，2018、2019兩年，時代中國城市更新業(yè)務(wù)毛利率介于50%-60%之間；第二，今年上半年，超過12%收入來自于毛利率相對較低的江門鶴山項目；第三，疫情期間，廣佛地區(qū)尾盤采取優(yōu)惠折扣銷售策略，因此確認收入的毛利率有所降低。

岑釗雄透露，2020年預(yù)計完成10個城市更新項目，釋放可售總建面約200萬平方米。2019年城市更新業(yè)務(wù)為時代中國貢獻收入21.67億元，營收占比5.1%。

3月舉行的2019年年度業(yè)績會上，岑釗雄曾提到，希望2020年完成轉(zhuǎn)化的舊改項目數(shù)量在2019年基礎(chǔ)上再增加一點。

時代中國擁有超過150個城市更新項目，潛在總建面約5200萬平方米。“我們在逐步推進這些項目的轉(zhuǎn)換。”岑釗雄說，隨著政策的放開，以及地方政府的支持，城市更新項目進展有望更快推進。

截止6月30日，時代中國土地儲備總建筑面積2180萬平方米。早在兩年前，時代中國就在投資策略上進行調(diào)整，減少拿地支出的同時，增大城市更新投入。今年3月，岑釗雄在業(yè)績會上透露，2020年時代中國的拿地預(yù)算是250-300億元左右。

2020年上半年，時代中國在佛山、長沙和東莞購入7幅地塊，拿地金額為42.64億元。不到全年拿地額度的20%，同比減少77.3%。

拿地力度放緩，時代中國將原因歸結(jié)于上半年招拍掛土地成本與投資測算不匹配，只能選擇放棄。

“下半年，我們將按照全年度資金來安排投資，估計全年度買地預(yù)算和投資策略是沒有改變的。”岑釗雄說，時代中國會優(yōu)先考慮城市更新轉(zhuǎn)化出來的項目，然后是公開招拍掛和收購。

今年時代中國迎來償債高峰期。2020中報顯示，截至6月30日，時代中國有息債務(wù)587.22億元，其中，一年內(nèi)到期借款由去年底185.98億元上升至241.47億元，占比達41.1%。

“241億元短債，其中境外債務(wù)102億，境內(nèi)債務(wù)94.4億。目前，發(fā)改委和證監(jiān)會對公開市場債務(wù)都管控規(guī)模，不允許超過，也不允許下降。”時代中國首席財務(wù)官兼執(zhí)行董事牛霽旻指出，一年內(nèi)到期債務(wù)大部分都拿到相關(guān)部門批文或置換批文，只需根據(jù)未來到期債務(wù)的時間節(jié)點做提前置換就行。

境內(nèi)公開債務(wù)方面，時代中國獲得置換額度是95.2億元。截至7月底，已累計重新發(fā)行置換了84億元，將年內(nèi)到期部分置換完畢；另一筆明年11月到期的私募債，目前還未發(fā)行。

境外債務(wù)共涉及14.5億美元，7月中旬已發(fā)行一筆3億美元票據(jù)，用來償還11月到期的同等額度債務(wù)；剩下5 億美元、2 億美元和 4.5 億美元3筆于2021年1月、5月和6月到期。牛霽旻表示，已經(jīng)拿到批文。

降低融資成本，是時代中國上半年正在做的一件事情。上述重新發(fā)行的84億元境內(nèi)債，融資成本從7%以上降至5%左右；境外債利率也下降了1個百分點。岑釗雄表示，通過置換全年利率水平有望降至6%左右。

近期，有關(guān)房地產(chǎn)融資收緊的傳言不絕于耳。牛霽旻稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)融資跟房地產(chǎn)調(diào)控的思維一樣，希望維持相對穩(wěn)定和均衡，國內(nèi)對房企公開市場融資實施限額管控，后續(xù)再出臺更緊政策的可能性不大。“我們判斷，主要政策還是以保持市場穩(wěn)定為主。”