經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 招商蛇口(001979.SZ)的發(fā)展與壯大，是和波瀾壯闊的“蛇口故事”一路緊密結(jié)合的。

1978年，黨的十一屆三中全會(huì)掀開了改革開放的新篇章。彼時(shí)，靠航運(yùn)起家的香港招商局（以下簡(jiǎn)稱“招商局”），沒有一條可航行的輪船，一窮二白。利用駐港位置優(yōu)勢(shì)，先行一步行改革開放“破冰之旅”，不僅是當(dāng)時(shí)交通部對(duì)于招商局的殷殷希望，也是招商局掙脫困境的新出路。

“放手大干”的申請(qǐng)一經(jīng)提交即獲批準(zhǔn)。1979年7月8日，招商局將“走出去”的路徑圈定在南海一線，中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)出口加工工業(yè)區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)破土開建，一聲轟隆的炮響成為“中國(guó)改革開放的開山第一炮”。

“工業(yè)立區(qū)”的道路彎彎繞繞走了多年，以改革開放“試驗(yàn)場(chǎng)”的姿態(tài)，蛇口工業(yè)區(qū)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的僵化機(jī)制中擺脫出來，率先在中國(guó)燃起社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的星火。

其間，一次原本只是為了探索良性解決蛇口工業(yè)區(qū)職工住房問題的房屋有償使用制度試水，不僅拉開了中國(guó)“房改”的序幕，也誕生了日后的房企“排頭兵”——招商蛇口。

此后，伴隨著蛇口工業(yè)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，四十年間，招商蛇口一路前行，在房地產(chǎn)革新的軌道上越走越遠(yuǎn)。

招商蛇口的前身

在2.14平方公里的彈丸之地上，跨海而來的招商局充分運(yùn)用中央賦予的自主權(quán)，大膽突破，一系列配套改革中，頗值得一提的是住房制度的革新。如今的招商蛇口，便是伴隨著蛇口工業(yè)區(qū)的不斷崛起，以及蛇口住房商品化之路的蔓延，逐步發(fā)展起來的。

早在20世紀(jì)80年代初，蛇口工業(yè)區(qū)就赤足涉水住房商品化的探索。那時(shí)候，蛇口面臨著首個(gè)“生死存亡”大挑戰(zhàn)，國(guó)家只給政策、不給錢。

“整個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)的試辦，是要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。工業(yè)區(qū)當(dāng)時(shí)規(guī)劃發(fā)展到5萬人，來了就是蛇口人，需要建設(shè)職工住房50多萬平方米，僅按當(dāng)時(shí)的造價(jià)粗略估計(jì)，至少需要投資1億元，但國(guó)家對(duì)蛇口工業(yè)區(qū)全部建設(shè)資金貸款才6000萬元。”很多年后，蛇口住宅商品化實(shí)踐人之一，后來?yè)?dān)任蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“蛇口地產(chǎn)公司”）副經(jīng)理的王志宏在受訪中提到。

這意味著，在創(chuàng)造良好的投資環(huán)境之余，蛇口工業(yè)區(qū)必須自行解決全部開發(fā)建設(shè)的資金。住房，這個(gè)占用資金相當(dāng)大的問題，一時(shí)間被擺到關(guān)鍵位置。

國(guó)內(nèi)原有的低房租、統(tǒng)包的“大鍋飯”制度根本不適用于蛇口工業(yè)區(qū)，從住房制度上進(jìn)行改革迫在眉睫。1981年，蛇口工業(yè)區(qū)第一批職工住房竣工，按成本計(jì)租這種新的方式被運(yùn)用到蛇口對(duì)職工的住房政策中。當(dāng)年的租金以50年折舊回收為原則，月租定為0.55-0.91元/平方米，如果與同時(shí)期中國(guó)居民的收入水平作對(duì)比，這無疑是一個(gè)高租金，每月月租占員工收入的四分之一。

蝴蝶扇動(dòng)了一下翅膀，掀起一場(chǎng)改變中國(guó)的“龍卷風(fēng)”。“按折舊租賃”的這一小步，成為住房制度建設(shè)進(jìn)一步探索的關(guān)鍵所在。蛇口工業(yè)區(qū)拉開中國(guó)房屋有償使用的序幕，站到中國(guó)“房改”的起點(diǎn)上。

同一年，蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部下設(shè)3室和13個(gè)專業(yè)公司，房地產(chǎn)公司是13個(gè)專業(yè)公司之一，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的土地征用、規(guī)劃及房子的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理。

不過，蛇口地產(chǎn)公司正式注冊(cè)成立是在三年后，注冊(cè)資金200萬元，職工162人，這是新中國(guó)成立最早的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，也是招商蛇口的前身。

這時(shí)候，隨著工業(yè)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，人口越來越多，住房需求量也越來越大，僅僅依靠收取租金無法緩解本身的資金壓力和貸款壓力，于是，蛇口工業(yè)區(qū)又開始了第二次史無前例的嘗試——在全國(guó)范圍內(nèi)率先實(shí)行“租售結(jié)合”的住房商品化改革。

同樣是在1984年，蛇口工業(yè)區(qū)決定以水灣頭、荔園、招南等小區(qū)為先例，嘗試按優(yōu)惠價(jià)向職工出售住宅，并制定《蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅經(jīng)營(yíng)管理暫行規(guī)定》，設(shè)立優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)和商品價(jià)。

蛇口工業(yè)區(qū)的試水，打開中國(guó)現(xiàn)代意義上首次實(shí)踐大規(guī)模產(chǎn)權(quán)住房制度的窗口，“首付”、“月供”、“土地使用年限”、“按揭”、“房產(chǎn)權(quán)”等地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的新名詞，第一次出現(xiàn)在蛇口當(dāng)年的住房文件中。

時(shí)間走向1988年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，萬科、中海、金地等大型房企都在這一年前后陸續(xù)進(jìn)入歷史舞臺(tái)，蛇口地產(chǎn)公司也沉不住氣了。

彼時(shí)，深圳市財(cái)貿(mào)公司出售一塊荒置已久的土地，政府限時(shí)兩年內(nèi)開發(fā)，否則予以收回。土地的價(jià)格是840萬元，拿地需要先付一半地價(jià)，即420萬元。

對(duì)當(dāng)時(shí)的蛇口地產(chǎn)公司而言，這是一個(gè)天文數(shù)字。王志宏帶著一份厚厚的可行性研究報(bào)告，跑到香港招商局做正式匯報(bào)。結(jié)果令人喜出望外，回深的第一時(shí)間，他立馬轉(zhuǎn)道簽約現(xiàn)場(chǎng)，第一份土地交易合同就此塵埃落定。

這塊土地，日后被打造成福星大廈，不僅為蛇口地產(chǎn)公司積累了一整套地盤管理、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目策劃、財(cái)務(wù)管理、外聯(lián)管理的經(jīng)驗(yàn)，而且以高額的回報(bào)率完成銷售，蛇口地產(chǎn)公司自此走上真正的住房商品化道路，奠定此后“招保萬金”的龍頭地位。

在這樣一連串住宅革新的巨浪翻滾之下，1997年，蛇口地產(chǎn)公司更名為深圳招商房地產(chǎn)有限公司，注冊(cè)資本進(jìn)一步增加至1.06億元，搖身變成招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司直屬一級(jí)全資企業(yè)。

史無前例的央企重組

如果說，早期的住房商品化探索，是招商蛇口啟航的第一步，那么發(fā)生于2015年的二次轉(zhuǎn)型，則是招商蛇口跨越發(fā)展，加速“走出去”的新動(dòng)能。

2015年的最后一天，蛇口工業(yè)區(qū)換股吸收合并招商地產(chǎn)，新的招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司重新亮相A股資本市場(chǎng)。合并完成后，招商蛇口承繼及承接招商地產(chǎn)的全部資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)、人員、合同及其他一切權(quán)利與義務(wù)，招商地產(chǎn)終止上市并注銷法人資格。

這是一次歷史意義鮮明的舉動(dòng)。當(dāng)年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，按照以管企業(yè)為主向以管資本為主轉(zhuǎn)變的要求，指出要以管資本為主推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)職能轉(zhuǎn)變；改革國(guó)有資本授權(quán)經(jīng)營(yíng)體制，改組組建國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司；推動(dòng)國(guó)有資本合理流動(dòng)優(yōu)化配置，清理退出一批、重組整合一批、創(chuàng)新發(fā)展一批國(guó)有企業(yè)。招商蛇口的重組，恰好是國(guó)企改革方案出爐后的第一單央企地產(chǎn)重組，為國(guó)企改革與央企混改創(chuàng)造一個(gè)典型樣本。

回溯這起招商系的“重大重組”，當(dāng)年4月，招商地產(chǎn)停牌，啟動(dòng)吸收合并工作； 6月，招商局蛇口工業(yè)區(qū)完成股份制改造；9月，完成所有的資產(chǎn)評(píng)估，整合方案正式揭曉；10月，股東大會(huì)高票通過B股轉(zhuǎn)A股、配套融資、股權(quán)激勵(lì)等方案；隨后的兩個(gè)月，先后獲得證監(jiān)會(huì)重組委的通過與批復(fù)；12月11日，招商地產(chǎn)B股終止上市……從招商地產(chǎn)到招商蛇口，從000024到001979，歷經(jīng)9個(gè)月，這次重組終于塵埃落定。

上市配套融資的同時(shí)，招商蛇口也完成了A+B股轉(zhuǎn)A股、央企員工持股計(jì)劃等難題。時(shí)任招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘在上市當(dāng)日說，整個(gè)過程中，解決歷史遺留問題花了很大的力氣，其中最大的問題是土地權(quán)歸屬問題。成立于1979年的招商蛇口在1992年之前是政企合一的企業(yè)，1992年股份制改革之后，仍留有很多法律、權(quán)屬關(guān)系問題，需要一一厘清。招商蛇口花了兩個(gè)半月時(shí)間，將所有的權(quán)屬關(guān)系理清楚，并且把不能上市的資產(chǎn)剝離。

這次重組對(duì)于招商蛇口而言意義重大，2015年，招商地產(chǎn)已經(jīng)掉出一線房企行列，當(dāng)年上半年，其以205億元的銷售額名列房企銷售排行榜第15。借助這個(gè)歷史機(jī)遇，招商蛇口在規(guī)模上有了更大優(yōu)勢(shì)——一方面，當(dāng)年重組之后，招商蛇口合計(jì)在手的土儲(chǔ)規(guī)模超過2800萬平方米，土地資源評(píng)估價(jià)值高達(dá)8900億元，這些土地資源是后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)的重要保障，促使招商蛇口對(duì)于自身盈利能力的預(yù)測(cè)也大幅提高。

另一方面，重新上市之后,招商蛇口的市值達(dá)到1800億元，成為超越綠地、接近萬科的“地產(chǎn)新巨頭”。而招商蛇口彼時(shí)的五年規(guī)劃中，戰(zhàn)略目標(biāo)定在5年內(nèi)要進(jìn)軍房企10強(qiáng)。

在全新征程的起跑階段，招商蛇口也改變以往單一以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的模式，在社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域全力布局，將自己定位為“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”的綜合城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

“前港—中區(qū)—后城”的運(yùn)營(yíng)模式正是在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)具體形成，這種模式的具體內(nèi)涵是，通過港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、配套城市新區(qū)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)，將政府、企業(yè)和各類資源協(xié)同起來，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)和升級(jí)。

深圳蛇口郵輪母港是招商蛇口“前港—中區(qū)—后城”模式的重要落地，隨后，招商蛇口還緊緊抓住“一帶一路”的契機(jī)，將這一模式逐步復(fù)制推廣到吉布提、白俄羅斯、斯里蘭卡等“一帶一路”沿線國(guó)家。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)步入深水區(qū)，招商蛇口開啟了第三次革命——輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)證券化的試水。2017年11月，招商蛇口將包括上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)、北京招商局大廈在內(nèi)的京滬三項(xiàng)商辦資產(chǎn)全部打包出售給地產(chǎn)基金Super Alliance Real Estate Partners L.P.。

這只地產(chǎn)基金由招商蛇口和太盟投資集團(tuán)按1：4的出資比例在開曼群島聯(lián)合設(shè)立，整體規(guī)模為16億元，招商蛇口以3.2億元持股20%，太盟投資則出資12.8億元，持有80%的權(quán)益。

上述的這三個(gè)項(xiàng)目是招商蛇口在核心城市的核心資產(chǎn)。從彼時(shí)公告的評(píng)估數(shù)據(jù)來看，截至評(píng)估日2017年5月31日，上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)、北京招商局大廈三項(xiàng)資產(chǎn)合計(jì)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入約1.02億元，凈利潤(rùn)僅約5127萬元。

通過地產(chǎn)基金模式，招商蛇口打通了這三項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)的退出途徑。這筆交易最終在2018年3月底完成，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為45.57億元，實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓收益凈額約35.09億元。這意味著，僅憑3.2億元的投資，招商蛇口撬動(dòng)了35億元的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

招商蛇口表示，未來將會(huì)有更多合適的項(xiàng)目復(fù)制該模式，并綜合運(yùn)用地產(chǎn)私募基金、REITS等全生命周期的資本通道，促進(jìn)持有型物業(yè)的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的有效循環(huán)。

以地產(chǎn)基金模式實(shí)現(xiàn)商辦物業(yè)的“輕裝上陣”。是招商蛇口在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)和試點(diǎn)，預(yù)示著招商蛇口在實(shí)業(yè)與金融緊密結(jié)合的道路上又踏出了重要一步。

去地產(chǎn)化和推動(dòng)持有型物業(yè)的產(chǎn)融結(jié)合，是重組上市之后招商蛇口一直在大力發(fā)展的重點(diǎn)方向。招商蛇口探索出的“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是主要載體，除了提供空間之外，還必須具備產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)聚集以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。招商蛇口園區(qū)團(tuán)隊(duì)在對(duì)外擴(kuò)張時(shí)，相比于傳統(tǒng)的一二級(jí)土地開發(fā)，更加傾向于做一些輕資產(chǎn)和管理輸出，盡可能減少自有資金。

在2019年年報(bào)中，聚焦“社區(qū)、園區(qū)、郵輪”開發(fā)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)的招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額約976.72億元，同比上漲10.64%。其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比由2018年的89.14%下降至86.57%；而園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比則正在提升。

這樣的大背景下，充分運(yùn)用“園區(qū)+資本”的運(yùn)營(yíng)理念，采取多元化創(chuàng)新投融資模式，是招商蛇口提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的必經(jīng)之路。產(chǎn)城融合之下，招商蛇口對(duì)內(nèi)有利于實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，對(duì)外則可以構(gòu)建獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且通過合作與并購(gòu)，能多渠道、低成本獲取項(xiàng)目資源和資金來源，從而實(shí)現(xiàn)新階段的跨越式發(fā)展。

近年來，招商蛇口正逐步推進(jìn)公司各大業(yè)務(wù)板塊與金融的協(xié)同作用。除了地產(chǎn)基金之外，招商蛇口還設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“房托基金”），并于去年12月在港交所正式上市。被分拆打包裝入這一房托基金的資產(chǎn)，包括招商蛇口位于深圳市南山區(qū)蛇口區(qū)域的新時(shí)代廣場(chǎng)、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈及蛇口花園城購(gòu)物中心五項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，涉及物業(yè)資產(chǎn)估值約為65.17億元，總樓面面積約26.24萬平方米，可租賃總面積約25萬平方米。

房托基金的管理人是招商局置地的全資附屬公司，作為招商蛇口旗下港股上市平臺(tái)，招商局置地被賦予了資管平臺(tái)的定位，未來的重點(diǎn)業(yè)務(wù)布局聚焦在招商蛇口商業(yè)資產(chǎn)管理與房地產(chǎn)投資信托管理上。

同年，招商蛇口還以現(xiàn)金方式受讓中航善達(dá)22.35%股份，成為中航善達(dá)的控股股東；此后，中航善達(dá)發(fā)行股份購(gòu)買招商蛇口子公司招商物業(yè)100%股權(quán)。透過這筆交易，尚未上市的招商物業(yè)獲得一個(gè)對(duì)接資本市場(chǎng)的平臺(tái)，去年11月，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商積余”）順利登陸A股資本市場(chǎng)。這輪重組上市之后，招商積余的管理總面積超過1.29億平方米。對(duì)于招商蛇口來說，這也是其實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)服務(wù)的戰(zhàn)略選擇之一。