（圖片來(lái)源：吳小飛 攝影）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 吳小飛 2020年7月末的一個(gè)周六，上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)的上海吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村（下稱家具村）實(shí)木館的一個(gè)門店內(nèi)，三兩消費(fèi)者在挑選沙發(fā)、餐桌類的孤品家具，并試圖在“清倉(cāng)甩賣”、“五折出售”的空間下討價(jià)還價(jià)……在家具村，這種情況是普遍現(xiàn)象——不管是幾百平的小門店，還是數(shù)千平的大獨(dú)棟。

走進(jìn)家具村，主入口處標(biāo)志性的“紅房子”處于半拆除狀態(tài)，隨處可見(jiàn)已經(jīng)拆除和半拆除狀的建筑主體，“展區(qū)部分商戶合同到期且欠費(fèi)……謹(jǐn)慎下單”、“截至7月家具村已撤場(chǎng)展廳314個(gè)”的黑粗字樣標(biāo)語(yǔ)在大幅黃色背板牌上格外醒目，仲夏時(shí)節(jié)，部分商戶卻在沒(méi)有通電的情況下運(yùn)營(yíng)……顯然，這里已不是一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的商貿(mào)區(qū)了。

2019年9月16日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司（600606.SH，下稱綠地集團(tuán)）子公司上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱綠地商業(yè)）100%控股家具村，以一紙公函的形式告知商戶，將對(duì)家具村進(jìn)行升級(jí)改造，并勸其盡快配合離場(chǎng)。

這一舉動(dòng)立即引發(fā)對(duì)此毫無(wú)心理準(zhǔn)備的商戶的劇烈反彈。過(guò)去一年，在政府部門介入、雙方多輪談判且有部分商戶訴至法院之后，目前仍有近百商戶未能與綠地商業(yè)達(dá)成一致。

問(wèn)題待解的商戶普遍認(rèn)為，綠地商業(yè)違約在先，且前后多次撕毀承諾，未充分關(guān)注商戶因綠地的“升級(jí)改造”而產(chǎn)生的損失，沒(méi)有溝通誠(chéng)意、缺乏社會(huì)責(zé)任感。而綠地商業(yè)則認(rèn)為，部分商戶未盡合同責(zé)任、連續(xù)欠費(fèi)，“獅子大開(kāi)口”、存在較多無(wú)理要求；對(duì)于不可理喻的商戶，無(wú)法溝通，只能走法律程序。

根據(jù)綠地方面的說(shuō)法，該事件更深層面的背景是，家具村運(yùn)營(yíng)多年仍舊不溫不火，未達(dá)運(yùn)營(yíng)企業(yè)營(yíng)收預(yù)期，而其所在地的青浦區(qū)近年來(lái)開(kāi)始主推“高新產(chǎn)業(yè)”、在該區(qū)域規(guī)劃打造“浦西軟件園”。而商戶在多年苦心經(jīng)營(yíng)后，生意逐漸向好，并未察覺(jué)外部環(huán)境的變化；行業(yè)中普遍存在的格式化合同，則為商戶后續(xù)的維權(quán)埋下隱患……

“華東最大”家具商城

上海吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。該公司為吉盛偉邦與綠地集團(tuán)的合資公司，雙方各持股50%。

吉盛偉邦家具集團(tuán)于1989 年在長(zhǎng)春創(chuàng)建，法定代表人鄒文龍，以經(jīng)營(yíng)高檔家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛偉邦還在吉林長(zhǎng)春、廣州番禺、廣州琶洲建有家居博覽中心和家居采購(gòu)中心，營(yíng)業(yè)總面積達(dá) 90 余萬(wàn)平方米，匯聚 1000 余個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌。

綠地商業(yè)方面稱，就家具村項(xiàng)目而言，綠地在其中僅是持股50%的并列大股東，具體經(jīng)營(yíng)管理都是鄒文龍的團(tuán)隊(duì)在做，綠地并不干預(yù)。

2007年，家具村對(duì)外招商，在家具行業(yè)引發(fā)關(guān)注。“當(dāng)時(shí)他們的招商宣傳口號(hào)很響亮，比如‘永不落幕的家具展會(huì)’、‘華東地區(qū)最大的家具城’、‘廠商旗艦店集群’，比較吸引人。”商戶王勇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。

王勇早在2007年就被家具村的招商廣告及其定位所吸引，但深耕家具行業(yè)多年的他深知，這樣一個(gè)家具村沒(méi)有幾年時(shí)間的培養(yǎng)和運(yùn)營(yíng)，是不可能有穩(wěn)定客源的，因而直到2010年才正式入駐。

林清是2007年就入駐家具村的商戶，她經(jīng)營(yíng)的是畫(huà)廊類的藝術(shù)館。“我們之前跟吉盛偉邦有合作，比較認(rèn)可他們充滿人情味的企業(yè)文化，這個(gè)家具村一開(kāi)始運(yùn)營(yíng)他們就來(lái)跟我們談，完全是基于前期的信任才到這里來(lái)。”林清說(shuō)。

2007—2010年，家具村的運(yùn)營(yíng)十分艱難。“最夸張的一次，三個(gè)月都沒(méi)開(kāi)張，我們還要拿其它門店的收入來(lái)養(yǎng)這里。”林清介紹，家具村地處上海市郊，彼時(shí)交通也不便利，再加上品牌定位高端，進(jìn)入門檻較高，所以整體經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀，直到2011年才開(kāi)始盈利。

綜合多位商戶的介紹，2015—2019年上半年，家具村是一個(gè)穩(wěn)定向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)——隨著2011年前后家具村二期項(xiàng)目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展會(huì)，加上地鐵開(kāi)通、配套商業(yè)逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趨增加。

家具村規(guī)模的逐步發(fā)展壯大，也給商戶的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的信心。林清除了舉家搬到家具村、把其它的店面都關(guān)了，還將人員和資金全部都投了進(jìn)來(lái)，為此還賣掉了一處房產(chǎn)。到2019年上半年，林清租賃的店鋪面積約1500平米。

“2011年前后，鄒總（鄒文龍）還到我們店里來(lái)過(guò)，他指著河邊的小樓，鼓勵(lì)我說(shuō)，未來(lái)會(huì)把吉盛偉邦打造成國(guó)際性家具村，以藝術(shù)和設(shè)計(jì)來(lái)主導(dǎo)的一站式購(gòu)物中心……我們從來(lái)沒(méi)有想過(guò)家具村有一天會(huì)不存在。”林清說(shuō)。

這期間，王勇的店面也從400平米逐漸擴(kuò)大到約6000平米，與家具村有8個(gè)店鋪合同，商品類型從床墊到沙發(fā)，幾乎全面覆蓋。

根據(jù)綠地方面的公告，至2019年上半年，家具村擁有42萬(wàn)平米營(yíng)業(yè)面積（其中有10萬(wàn)余平米為臨時(shí)建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類。業(yè)績(jī)方面，2018 年底，家具村的公司總資產(chǎn)為 14.69 億元，凈資產(chǎn) 6.14 億元，營(yíng)業(yè)收入 3.37 億元，凈利潤(rùn) 4272 萬(wàn)元。至 2019 年 6 月末，總資產(chǎn)為 14.46 億元，凈資產(chǎn)為 6.4億元，營(yíng)業(yè)收入 1.52 億元，凈利潤(rùn) 2586 萬(wàn)元。

數(shù)百商戶遭逢突變

2019年9月16日，綠地商業(yè)向各個(gè)商戶發(fā)放升級(jí)改造告知函，稱綠地已經(jīng)完成對(duì)家具村的收購(gòu)，將對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造，在原址上打造產(chǎn)學(xué)研一體的世界級(jí)人工智能創(chuàng)新中心“市西科技園”及配套商業(yè)，該項(xiàng)目自2019年11月開(kāi)始，計(jì)劃周期約4年，希望商戶配合。

該函一出，立即引發(fā)眾多商戶的劇烈反彈。他們有的舉家指望一個(gè)門店來(lái)維生，有的投資巨大、甚至舉債經(jīng)營(yíng)，有的2019年上半年才簽的合同、門店還在裝修，尚未正式營(yíng)業(yè)……突如其來(lái)的變化，對(duì)不同商戶影響不盡相同，但他們無(wú)一例外對(duì)此并無(wú)心理準(zhǔn)備。

實(shí)際上，早在2019年7月末8月初，就有商戶聽(tīng)說(shuō)綠地要買家具村股權(quán)、商城要被拆除。他們向店面所在區(qū)域的家具村運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)人核實(shí)，得到的回復(fù)為，綠地僅收購(gòu)股權(quán)，不涉及經(jīng)營(yíng)層面，于商戶而言沒(méi)有任何影響。

這一交易之所以沒(méi)有引發(fā)商戶警覺(jué)，還因?yàn)橛星败囍b。2014年，紅星美凱龍（601828.SH）曾試圖購(gòu)買家具村母司股權(quán)，收購(gòu)鎩羽，后變?yōu)槠放茟?zhàn)略合作。隨后，紅星美凱龍員工進(jìn)入商場(chǎng)，協(xié)助家具村進(jìn)行二期項(xiàng)目的招商和管理。

2019年9—10月，商戶與綠地商業(yè)進(jìn)行了多輪談判協(xié)商。在商戶看來(lái)，綠地方面最后一次釋放“善意”，是該集團(tuán)副總裁吳曉暉在場(chǎng)的那次談判。2019年10月29日，吳曉暉與15位商戶代表直接對(duì)話，并承諾，將保障商場(chǎng)至少18個(gè)月的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，亦保護(hù)運(yùn)營(yíng)期家具村的營(yíng)商環(huán)境。

但2019年11月，綠地開(kāi)始向商戶發(fā)放訴求調(diào)查表，推行此前提及的“一戶一議”方案，對(duì)前期的承諾閉口不談。

綠地商業(yè)相關(guān)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者說(shuō)，所謂“18個(gè)月的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期”，是有前提的，需要商戶沒(méi)有歷史欠費(fèi)、且在2019年11月之后正常交租，不能“斷章取義”；至于“一戶一議”方案，也是青浦區(qū)和趙巷鎮(zhèn)政府相關(guān)部門給出的指導(dǎo)意見(jiàn)。

綠地商業(yè)方面稱，鑒于商戶情況復(fù)雜多樣，商戶代表并不能代表商戶，政府部門之所以主張“一戶一議”，是因?yàn)?ldquo;剛開(kāi)始他們（政府部門）覺(jué)得是雙方（綠地和商戶）的溝通問(wèn)題，不好出面干預(yù)，就是搭建平臺(tái)讓雙方坐下來(lái)談，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)每次集體談就變成了吵架，沒(méi)有任何結(jié)果，大家都是筋疲力盡，解決不了任何問(wèn)題。”

事實(shí)上，不管是“一戶一議”，還是“18個(gè)月穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期”的承諾，綠地商業(yè)執(zhí)行起來(lái)都未能盡如人意。2020年3月，上海疫情防控進(jìn)入平穩(wěn)階段，家具村恢復(fù)運(yùn)營(yíng)，綠地商業(yè)也聘請(qǐng)了拆遷隊(duì)到家具村拆除部分建筑；4月，在商場(chǎng)內(nèi)部開(kāi)始樹(shù)立提醒消費(fèi)者“謹(jǐn)慎下單”的大幅告知牌；6月，拆除家具村標(biāo)志性建筑“紅房子”；對(duì)于合約到期商戶停止供電……

華東政法大學(xué)法律學(xué)院院長(zhǎng)、上海市人大代表金可可告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，綠地商業(yè)的上述行為，客觀上對(duì)正常履約的商戶造成了負(fù)面影響，未盡“保障穩(wěn)定營(yíng)商環(huán)境”之責(zé)，某種程度上是合同違約。“即便沒(méi)有寫在合同條文里，這也是一種合理預(yù)期”。

對(duì)此，綠地商業(yè)方面表示，“對(duì)于非法建筑是合法拆除，警示牌是為了充分保障消費(fèi)者的合法權(quán)益”，“紅房子”的物權(quán)歸綠地所有，且拆除取得了相應(yīng)的審批文件。

但綠地商業(yè)并未向記者提供審批文件憑證。另外，2019年10月，趙巷鎮(zhèn)人民政府答商戶信訪事項(xiàng)意見(jiàn)書(shū)曾明確表示，“目前對(duì)綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的方案，政府尚未審批”。

不對(duì)等的租賃關(guān)系

據(jù)綠地商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，家具村合同簽約期為一年左右的商鋪占比87.5%，共計(jì)496鋪；其余為期限兩年、三年、五年以及八年。金可可認(rèn)為，就家具村的問(wèn)題而言，關(guān)鍵是“一年一簽”的格式化合同。

綜合多位商戶反映的意見(jiàn)，基于合同一年一簽，2019年1—8月，大部分商戶在并不知曉家具村“升級(jí)改造”計(jì)劃的前提下完成了新簽、續(xù)約。不少商戶僅裝修門店的費(fèi)用，少則幾十萬(wàn)元，多則數(shù)百萬(wàn)元——這部分投入的合理補(bǔ)償，也是商戶們較為重視的問(wèn)題。

“家具行業(yè)都是一年一簽，為了方便調(diào)價(jià)；但是就我合作過(guò)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然合同是‘一年一簽’，但沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題的，我們自然不會(huì)想到如果企業(yè)違約，這種合同會(huì)有這么大的隱患。”家具村商戶王勇說(shuō)。

金可可告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，家具銷售行業(yè)裝修成本高，投資和售后的周期都很長(zhǎng)，對(duì)于這類行業(yè)，應(yīng)該簽署比較長(zhǎng)期的合同，以保障租戶長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需求。就家具村而言，小商戶動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的裝修投入，卻簽一年的合同，前提是對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的合理預(yù)期。“出租方給了小商戶長(zhǎng)期期待，合同卻一年一簽，小商戶完全被（大企業(yè)）捏在手里了。”

在2019年9月16日綠地商業(yè)收購(gòu)前，家具村的經(jīng)營(yíng)主體為吉盛偉邦團(tuán)隊(duì)。這意味著，商戶一年一簽的格式化合同問(wèn)題、2019年的新簽和續(xù)約問(wèn)題，尤其是2019年6—8月簽署的合同，締約方為吉盛偉邦團(tuán)隊(duì)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者多次聯(lián)系吉盛偉邦法人代表鄒文龍尋求置評(píng)，但均未獲得回應(yīng)。

金可可指出，吉盛偉邦和承租人訂立合同時(shí)，一方面給承租人以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的預(yù)期，另一方面利用強(qiáng)勢(shì)談判地位，以格式條款不正當(dāng)簽成短期租賃合同，一年租期的約定，或可認(rèn)定為無(wú)效。實(shí)際租期，應(yīng)按其令理性承租人所生之預(yù)期認(rèn)定；對(duì)部分承租人，吉盛偉邦在簽訂或續(xù)簽租賃合同時(shí)，應(yīng)告知租賃標(biāo)的即將轉(zhuǎn)讓且受讓方將收回標(biāo)的物另作他用的情況，未告知?jiǎng)t違反告知義務(wù)，構(gòu)成締約過(guò)失。

《合同法》第229條規(guī)定了買賣不破租賃原則——“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”金可可表示，基于這一原則，綠地收購(gòu)家具村之后，必須把原來(lái)的租賃合同期限做滿；若要改變建筑的使用方式，就算違約，需要跟原承租人商量，進(jìn)行充分的賠償。

目前，商戶與綠地商業(yè)僵持不下的焦點(diǎn)，是賠償金額是否合理充分，雙方主要通過(guò)司法訴訟來(lái)解決僵持問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪獲悉，商戶希望得到的賠償項(xiàng)目主要有：非常規(guī)運(yùn)營(yíng)期間的房租和物業(yè)管理費(fèi)的減免、門店裝修補(bǔ)償或折舊、預(yù)期利潤(rùn)損失、人員遣散費(fèi)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)損失等。

綠地商業(yè)相關(guān)人士回應(yīng)，目前推進(jìn)的協(xié)調(diào)方案為：對(duì)于非惡意欠款的租戶，根據(jù)“一戶一議”的大原則，給予一定的租金和物業(yè)管理費(fèi)的減免，最大的讓步幅度達(dá)到了免租費(fèi)7個(gè)月；門店裝修經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)估后，按照公允的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償或折舊；至于預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失等費(fèi)用，“沒(méi)有溝通空間”。

不過(guò)，代理多位商戶訴訟案件的隆安律師事務(wù)所律師郜松江告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，過(guò)去一年里，因?yàn)樯虉?chǎng)處于極大的不穩(wěn)定環(huán)境中，大部分商戶都沒(méi)有繳納租金和物業(yè)管理費(fèi)。就目前的判例情況而言，商戶均因?yàn)橥锨纷饨鸷凸芾碣M(fèi)而敗訴。

“也許有的商戶部分要求有些過(guò)分，但是不可能所有商戶的所有要求都過(guò)分吧？法院沒(méi)有一項(xiàng)支持過(guò)……法院的公正心很重要……比如說(shuō)你證據(jù)不足，但怎么不足也不說(shuō)。”郜松江說(shuō)。

對(duì)于目前出現(xiàn)的判例情況，金可可表示，不能僅按照一年一簽的合同來(lái)處理這件事——這類合同是有一個(gè)長(zhǎng)期的合理期待的，賠償項(xiàng)目上，要把裝修折舊、預(yù)期的經(jīng)營(yíng)損失等算上。

如何保障小微企業(yè)穩(wěn)定的營(yíng)銷環(huán)境

據(jù)綠地商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，目前家具村的合同總數(shù)為567份，截至2020年8月5日，與綠地商業(yè)達(dá)成和解意向的為442份，占總合同比為78%，已經(jīng)撤離家具村的合同為340份，占比60%。

7月25日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者到達(dá)家具村時(shí)，已有拆遷隊(duì)的工作人員在一邊拆除一邊等待商戶離場(chǎng)；實(shí)木館等聯(lián)合展館有數(shù)家商戶在零星的清倉(cāng)甩賣；展館主建筑已停止供電供冷，多處出入口不通行，衛(wèi)生間停用。

綠地商業(yè)的告知函稱，這次升級(jí)改造的背景和規(guī)劃是：“在青浦區(qū)政府的支持下，發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及科研等多平臺(tái)的資源優(yōu)勢(shì)，將對(duì)上海吉盛偉邦國(guó)際家具村進(jìn)行定位調(diào)整和升級(jí)改造，在原址上打造集產(chǎn)學(xué)研一體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備、就有領(lǐng)先科技實(shí)力的百萬(wàn)方世界級(jí)人工智能創(chuàng)新中心——‘市西科技園’，同步引進(jìn)總部辦公、酒店公寓、配套商業(yè)、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)”。

據(jù)上海市政府官網(wǎng)信息，市西軟件信息園是上海“十三五”軟件和信息服務(wù)業(yè)布局的重大項(xiàng)目，成立于2017年12月，園區(qū)聚焦物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、工業(yè)軟件等軟件產(chǎn)業(yè)。而浦西軟件園核心區(qū)選址就定于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)——這也是家具村所在區(qū)。

綠地商業(yè)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，在“大虹橋”概念下，近年來(lái)趙巷鎮(zhèn)是一塊投資熱土，而家具村一方面納稅貢獻(xiàn)較低，政府關(guān)注稅收，另一方面形象較差，跟未來(lái)區(qū)域升級(jí)后的品牌差距較大，“以后這里是網(wǎng)易、阿里、華為這樣的大品牌”。

綠地商業(yè)相關(guān)人士也坦陳，家具村最核心的問(wèn)題是產(chǎn)出太低——不管是對(duì)于綠地還是對(duì)于政府，都需要考慮客觀效益。

7月末至8月初，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者前后多次聯(lián)系青浦區(qū)人民政府、青浦區(qū)宣傳部，趙巷鎮(zhèn)信訪辦等政府職能部門，8月7日，青浦區(qū)宣傳部一位陳姓科長(zhǎng)告訴記者，目前有關(guān)家具村的問(wèn)題由上海市國(guó)資委統(tǒng)一督導(dǎo)處理。

金可可感慨，家具村的這些小商戶算是中產(chǎn)群體，實(shí)際上面對(duì)大企業(yè)的“升級(jí)改造”，小商戶是無(wú)力抵抗的，特別是對(duì)于舉全家之力在此經(jīng)營(yíng)的商戶，根本沒(méi)有應(yīng)對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)的能力。他曾在上海人代會(huì)上呼吁，要保護(hù)小微企業(yè)的合法權(quán)益，保障穩(wěn)定的營(yíng)商環(huán)境。

“事后這些人（商戶）對(duì)社會(huì)、對(duì)營(yíng)商環(huán)境還有什么信任可言？他們對(duì)社會(huì)怎么會(huì)滿意呢？這不是他們商業(yè)上的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，他們會(huì)覺(jué)得自己被欺負(fù)了。這時(shí)候法院的作用是非常重要的，否則，商戶真的一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。”金可可說(shuō)。

（應(yīng)受訪者要求，王勇、林清均為化名）

相關(guān)閱讀：

【獨(dú)家】 綠地回應(yīng)家具村糾紛：一戶一議、不考慮預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失等“不合理”訴求