經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 吳小飛 2019年9月16日，綠地集團(tuán)旗下公司100%控股上海吉盛偉邦國際家具村，隨后的“升級改造”引發(fā)眾多商戶的強(qiáng)烈反彈。此事耗時近一年之久，仍未能完全妥善解決，目前尚有近百商戶仍未離場，還在等待他們預(yù)期的合理補(bǔ)償……

8月5日，綠地集團(tuán)吉盛偉邦國際家具村的兩位主要責(zé)任人：家具村項目總經(jīng)理王奕、綠地貿(mào)易港集團(tuán)風(fēng)險管理部總監(jiān)劉東坡，就家具村項目改造以及商戶溝通安置問題，獨家接受了經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者的采訪。

最核心的是，對政府來說，這里的產(chǎn)出有點低了

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：2007年簽訂合約時，綠地跟吉盛偉邦的合作模式是什么？是否參與家具村的運營管理？

家具村：2007年，綠地和吉盛偉邦共同成立了一個合資公司，各占50%股權(quán)。在2019年9月100%持股前，綠地并沒有參與吉盛偉邦的經(jīng)營和管理，這一塊是由鄒文龍的團(tuán)隊來負(fù)責(zé)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：2014年紅星美凱龍收購吉盛偉邦家具村鎩羽，是否跟綠地的干預(yù)有關(guān)？

家具村：2014年，紅星美凱龍計劃收購吉盛偉邦集團(tuán)公司的股權(quán)，涉及的項目包括家具村，當(dāng)時雙方就收購的一些條件沒有談妥，跟綠地沒有關(guān)系。后來他們由股權(quán)收購變更為委托管理，委托紅星美凱龍車建新的團(tuán)隊對家具村進(jìn)行管理。這個委托管理大概也只是持續(xù)了一年左右。

鄒文龍在家具方面的經(jīng)營是非常好的，但在二期建材方面的經(jīng)營薄弱，之后紅星美凱龍受托管理，重點撲在二期建材的招商方面，一定程度上起到了推動作用。

在我們收購之前，家具村2017年之前的十年并沒有產(chǎn)生較好的效益，2017年―2019年有略微收益，從經(jīng)營業(yè)績上看，情況并不樂觀，長期處于不盈利狀態(tài)。一開始，家具村只有A區(qū)和B區(qū)，后來慢慢擴(kuò)建，才好一點。因為這是一種個體商戶聚集經(jīng)營的模式，很多售后做的不盡人意。緊鄰家具村的奧特萊斯，每年的經(jīng)營收入是百億級別，建筑面積大概只有家具村的1/3—1/2，沒法比。總體來講，商場的經(jīng)營差強(qiáng)人意。

其實近年來，整個房地產(chǎn)市場行情是往下走的，因為家居跟地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，也不可能有太好的效益。

這里最大的問題是區(qū)域發(fā)展的問題：在“大虹橋”概念下，近年來趙巷鎮(zhèn)作為一個重要區(qū)域，是一塊投資熱土。一方面家具村稅收比較低，政府關(guān)注稅收；另外，相對來說，跟周邊重新升級的區(qū)域形象差距較大，家具村對面會有阿里、網(wǎng)易等大品牌。最核心的是，對政府來說，這里的產(chǎn)出有點低了。從企業(yè)的角度來說，也要考慮客觀效益。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：關(guān)于升級改造家具村項目，跟政府部門的溝通最早是什么時候？與“浦西軟件科技園”的規(guī)劃是否同步？

家具村：最早跟趙巷鎮(zhèn)是怎么談的，很難有一個具體的時間。浦西信息軟件科技園就在我們對面，政府肯定也有升級家具村這塊用地的考慮，但家具村的變動是否跟這個規(guī)劃是同步的，我們不清楚。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：最早跟吉盛偉邦談全面收購是什么時候？當(dāng)時雙方關(guān)于易主后租戶問題這一塊是怎么談的？

家具村：最早跟吉盛偉邦談收購的事，以公告為準(zhǔn)。從層級來說，我們確實不是參與者。另外，我們是上市公司，具體時間應(yīng)該以公告為準(zhǔn)。雙方最早關(guān)于這個事情的接洽時間，我們也不知道。鄒總（鄒文龍）和我們張總（張玉良），合作了十幾年，是長期的合作伙伴，公告說8月1日給了預(yù)付款，那很可能7月30日簽合同，這都不一定。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：在接盤家具村之前，綠地有沒有做過家具村運營的先例？是否對整個家具村及其行業(yè)情況做過市場調(diào)查？

家具村：綠地沒有經(jīng)營家具行業(yè)經(jīng)驗，但商業(yè)購物中心是做過的，家具村這種經(jīng)營模式?jīng)]有過。如果要談這個收購，公司前期應(yīng)該多少做過一些了解，但是不是眼下這個情況不清楚。雖然我們不熟悉這個行業(yè)，但這個情況跟購物中心還是有共性的。

現(xiàn)在家具村處理商戶交接問題的，除了兩個主要的負(fù)責(zé)人，其余還是吉盛偉邦原來的那些人，他們同時也是處理這些問題的主力。他們懂這個行業(yè)應(yīng)該怎么做，也懂每個客戶的來龍去脈，更懂這些客戶提出的需求是否合理。

預(yù)期利潤損失，我們不予補(bǔ)償

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：“9·16”事件發(fā)生的背景是什么？為什么會選擇這么突然而生硬的方式催告商戶離場？

家具村：告知函的內(nèi)容就是在公示一個未來改造升級的變化，另外希望能跟商戶進(jìn)行相關(guān)問題的溝通。

“9·16”之后，實際上仍然有續(xù)約的情況，商戶可以選擇續(xù)約或者不續(xù)約，續(xù)約的前提是商戶自愿且要對家具村目前的經(jīng)營風(fēng)險充分評估，另外不存在惡意欠租、沒有歷史欠費且保障以后能正常履約。續(xù)約，是租金和物業(yè)管理費減半。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：2019年9月和10月，貴司多位項目負(fù)責(zé)人以及集團(tuán)副總裁吳曉暉先生在與家具村商戶代表溝通時曾承諾，要保障商戶不少于18個月的經(jīng)營期，同時保障家具村穩(wěn)定有序的營商環(huán)境等，但后續(xù)并未按照這一承諾執(zhí)行，是何原因？

家具村：吳曉暉總的承諾確實有，他當(dāng)時的說法全部內(nèi)容是：第一2019年11月之后我們正常收租；第二我們努力保持營商環(huán)境；第三給予商戶18個月的穩(wěn)定經(jīng)營期。這三個內(nèi)容是一體的，不能斷章取義。

目前大部分都是欠租欠費，物業(yè)管理費都是我們墊付的。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：家具村拆建筑，張貼警示公告等舉動，對于正在履約期間的商戶而言客觀上是一種負(fù)面影響，營商環(huán)境更是處于很大的不穩(wěn)定狀態(tài)，貴司對此的補(bǔ)償方案是什么？

家具村：不能說對商戶完全沒有影響，但這種影響是由很多因素組成的。對于這種影響，綠地是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第一次讓步商戶，是免除2019年9、10月的租金和物業(yè)管理費；第二次是農(nóng)歷年前后，如果商戶愿意離開，我們可以免掉2~3個月的租費，這前后將近5個月；隨后，上海國資委要求我們在力所能及的范圍內(nèi)給予商戶兩個月的租費減免，我們就連續(xù)兩個月租費減半，實際上等于免租一個月，跟集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)報批的時候，對于這么大的讓步，領(lǐng)導(dǎo)也很震動。對于那些沒有裝修或者小額裝修的，我們又給一個月（租費減免）。在大的政策框架下，最高的減免額度是7個月的租金和物業(yè)管理費。

貼出黃色告示，是因為有商戶存在不誠信行為，比如一些消費者預(yù)付了定金，但是商家不發(fā)貨。對這類問題，我們提醒消費者注意購買行為，是站在保護(hù)消費者權(quán)益的角度。如果在某一家店面門口貼上是誠信商戶，則意味著其他是不誠信商戶，這才是破壞營商環(huán)境的舉動。

另外，有一些商戶從2018年開始就欠費，這跟家具村要升級改造沒有任何關(guān)系。

維護(hù)營商環(huán)境方面，去年9月，我們還做了兩撥大的展會活動，今年6月給商戶直播賣貨，也跟一些商戶溝通，他們愿意的話，可以去綠地其它的商貿(mào)中心或者線上平臺賣貨，盡管成效不大，但是也有一些合作。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：在這種大熱的夏天，為什么要給商戶停電？

家具村：停電的都是期滿的商戶，我們覺得沒有義務(wù)了。截至2020年8月5日，家具村商戶欠費共計1.16億元，包括租費欠款5906萬元以及滯納金和房屋占用費等。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：綠地100%控股家具村后，已有多個建筑主體被拆除或者處于正在拆除狀態(tài)，請問在拆除前是否獲得相關(guān)政府部門審批？能否出具相應(yīng)憑證？

家具村：拆房子的行為是綠地的一個事業(yè)二部在負(fù)責(zé)。紅房子的物權(quán)是綠地的，我們有權(quán)進(jìn)行處置。離場商戶的主體建筑外墻被拆，是因為他們離開時，覺得內(nèi)裝還可以再用，自己拆的——雖然合同約定這些墻體的裝修歸綠地所有，但是本著減少商戶損失的立場，我們允許他們離場時帶走。還有一些是臨時建筑，不拆就是違章。我們接手之后，大部分臨時建筑已經(jīng)到期，政府要求拆除，那就必須拆除。

升級轉(zhuǎn)型方案政府尚未審批。但我們現(xiàn)在處理的是雙方的合同問題，跟商戶協(xié)商溝通階段，商戶的問題完全解決后，才能實施轉(zhuǎn)型升級，正式的改造需要政府的審批。跟用戶解除租賃合同是一碼事，轉(zhuǎn)型升級是另外一碼事。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：目前的商戶主要有哪幾類，貴司與商戶溝通的退場補(bǔ)償方案分別是什么？

家具村：按照合同期限來說，主要有8年、5年，3年，1年。1年左右的合同占絕大多數(shù)。針對不同的商戶，大原則是一戶一議；對于在合同期內(nèi)、有重大裝修的商戶，已經(jīng)開展了一些評估工作，請具備資質(zhì)且司法認(rèn)可的評估單位評估，在此基礎(chǔ)上跟商戶進(jìn)行友好協(xié)商，找到大家認(rèn)同的方案來處理。比如富蘭蒂斯，它的合同是明年到期，我們溝通的情況是由評估公司評估裝修原值，按照一定年限折舊，補(bǔ)償對方裝修殘值。另外一個大的補(bǔ)償是租金和物業(yè)管理費的減免，除了去年9、10月份的減免，還有疫情期間的減免，這些對方也認(rèn)可的。

對于簽約后沒有開業(yè)的，也是評估裝修成本，給予賠償，然后進(jìn)行一定的免租。評估工作不是全覆蓋，一方面評估周期較長，另外先評估幾家試點，以觀后續(xù)效果。是否需要評估，需要根據(jù)租戶愿意，基于友好協(xié)商的立場。

至于預(yù)期利潤損失，我們不予補(bǔ)償，這個很難有公允評估，而且行業(yè)里沒有先例。我們的補(bǔ)償范圍就是實際發(fā)生的損失。

比較難溝通的商戶：一類是沒有任何訴求，約也約不到，這類是最難的；一類是法院判決書都下來了，商戶既不執(zhí)行判決，也不溝通，也找不到人，也不搬走；一類是堅守原來的期待，除了賠償裝修之外，還要用工損失、預(yù)期經(jīng)營損失、商譽(yù)損失、代理權(quán)損失等，很難溝通。

比如有一個商戶，15萬盤下來一個二手店面，要求我們賠償250萬元。這個金額是如何計算的：15萬元的店面接盤費用、90萬元左右的滯銷家具商品費用、預(yù)計的一年經(jīng)營損失，算下來250萬元，這種案例無法有效溝通。我們雙方都要合情合理合法，才能有效解決問題，商戶也不能獅子大開口。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：對于美克美家這類大商戶，處理方案是什么樣的？

家具村：美克美家是唯一一家簽8年的商戶，退場談了七八個月，幾乎每周都去聯(lián)系，剛開始他們根本不理。后來是兩家公司的法務(wù)進(jìn)行溝通的，他們法務(wù)認(rèn)為，提前解除合同對他們是有利的，最終的方案是6個月的免租。他們是今年7月底離開。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：目前家具村的拆遷公司是否受貴司委派進(jìn)駐？

家具村：進(jìn)駐家具村的拆遷隊是綠地請的，最早是在今年3月進(jìn)駐的，當(dāng)時主要是拆除臨時建筑。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你認(rèn)為綠地在處理家具村問題上有什么需要反思的嗎？

家具村：我到現(xiàn)在不知道兩方（綠地與吉盛偉邦）的合同是怎么簽署的，我的觀點僅代表個人不代表企業(yè)，假如合同上能寫到在后續(xù)與商戶問題協(xié)商出現(xiàn)了什么情況，鄒老板（鄒文龍）方面應(yīng)該負(fù)起一定的責(zé)任或全部責(zé)任、或者協(xié)助解決這些問題，結(jié)果可能會好些。我個人覺得這是最重要的一條。在某種情況上，鄒老板是不是講清楚這些問題也不知道，所以導(dǎo)致了我們后續(xù)在應(yīng)對這些問題方面很無力。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你們有沒有往公司上級反映過這些問題？

家具村：反映過，但結(jié)果還是現(xiàn)在這個結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：政府部門一直沒有出面協(xié)調(diào)嗎？

家具村：目前，趙巷鎮(zhèn)、區(qū)、市政府都知道這個事。剛開始他們覺得是雙方一些問題的協(xié)商與溝通，他們不好出面干預(yù)，就是搭建平臺讓雙方坐下來談，但是發(fā)現(xiàn)每次集體談判就變成了吵架，沒有任何結(jié)果，大家都是筋疲力盡，解決不了任何問題，然后區(qū)、趙巷鎮(zhèn)相關(guān)政府部門給我們的指導(dǎo)意見就是“一戶一議”。最后，市信訪辦、市國資委、區(qū)信訪辦的意見是：一是對商戶做釋法的工作；二是能在溝通層面解決的問題盡量溝通解決，否則就走法律途徑來解決。

（應(yīng)受訪者要求，回答統(tǒng)一以“家具村”名義代指。）

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