經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 1317.5%，這是中石化銷售股份有限公司浙江紹興石油分公司于2020年1月13日在紹興市柯橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)獲得一幅土地的溢價率。

截止7月23日，該幅土地依然保持著2020年全國土地市場溢價率最高紀(jì)錄。招拍掛文件顯示，該幅土地3391平方米，使用性質(zhì)加油加氣站用地，起拍價2400萬元，最終成交價是3.4億元，樓面價達到了33.44萬元/平方米。

實際上，2020年全國土地市場溢價率前15名全部為加油、加氣或電動汽車充電樁等用地。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年全國土地成交樓面價前15名也均為加油站用地，其中有13幅土地樓面價超過10萬元/平方米。

在土地使用性質(zhì)上，加油站用地歸屬商服類，可以作參考的是，2020年樓面價前20名中，住宅用地僅占據(jù)三席，分別為招商蛇口在上海虹口區(qū)北外灘地塊和合生創(chuàng)展在北京豐臺區(qū)分鐘寺獲取的兩幅土地。

作為土地市場中并不顯眼的一個細(xì)分領(lǐng)域用地，加油站用地不斷追漲背后，一方面是成品油市場高額利潤，而此類地塊受計劃指標(biāo)控制，本身是稀缺資源；另一方面，在全球“資產(chǎn)荒”時代，加油站用地被視為優(yōu)質(zhì)可證券化資產(chǎn)，也是促其高溢價的重要原因。

高溢價

全國各地對加油站土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，主要有商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地、加油加氣站用地等類型，最高使用年限為40年。土地面積一般在2000m²-4000m²間，容積率為0.3-0.8之間。

截至7月22日，2020年全國主要城市已成交的商服用地共342宗，其中113宗為加油加氣站用地，占比約為33%，均通過拍賣、掛牌出讓。這113塊地共貢獻108.3億元土地出讓金。

其中，有13塊地樓面價超過10萬元/平方米，最高樓面價達到33.4萬元/平方米。加油站用地樓面價top20榜中，前16名均被浙江省包攬，其中紹興占據(jù)11席位。杭州、寧波、湖州在列，平均樓面價達到16萬元/平方米。

從成交總價上看，13塊加油加氣站用地超過億元，4塊溢價率超過1000%。前述紹興柯橋27號地塊拍出3.4億元總價，為商服用地總價地王、樓面價地王、最高溢價率“三料”地王。淄博淄川、舟山定海的兩幅地以3.28億元、3億元位列第二、三名。

“因為加油站掙錢，而且不好找、不好批，搶的人多自然就貴起來了。”一位河北省自然資源系統(tǒng)人士透露，加油加氣站用地屬于經(jīng)營性商業(yè)用地，必須走招拍掛形式出讓。在豐厚利潤和長期穩(wěn)定的汽油柴油需求量驅(qū)使下，中石油、中石化以及大大小小成品油氣銷售企業(yè)對此類用地?zé)崆轭H高，因此在競價環(huán)節(jié)溢價攀升。

在一些城市，加油站地塊價格以溢價之所以較高，也和加油站較低的容積率相關(guān)，一位杭州市自然資源系統(tǒng)人士表示，加油站占地面積小，容積率很低，且一般只蓋一層，所以樓面價就高了。

從全國加油、加氣站用地成交來看，溢價率及樓面價高低與當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)方式、地塊位置、加油站數(shù)量指標(biāo)等有較大的關(guān)系。比如，同樣在杭州，拱墅區(qū)康橋區(qū)域加氣站用地溢價率為114.5%，而富陽區(qū)溢價率則為零。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年成交的113宗加油加氣站用地中，有45塊出現(xiàn)0溢價。此外，一線城市如上海等地由于布局相對成熟，近年加油站用地供應(yīng)數(shù)量相對較少，溢價率也相對較低。

2020年以來，上海共成交7宗加油加氣站用地，均為底價成交，平均成交總價約為1613萬元，均為中石油、中石化旗下子公司竟得。

一位熟悉上海土地市場的人士透露，上海的加油站地塊大多都是定向掛牌，中石化直接拿著有關(guān)部門開的“路條”去土地市場拿地，一般都是0溢價。

稀缺性

通常情況下，新建加油站必須符合商務(wù)部及各地商務(wù)廳制定的加油站布點規(guī)劃，以及各級政府、自然資源部門制定的土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。

“加油站用地面積小，受商務(wù)部計劃指標(biāo)影響，數(shù)量有限，且只能零散出讓。”杭州自然資源系統(tǒng)人士表示，每個城市都有加油站布點規(guī)劃，不是地方政府想在哪個地方布局就能布局的，具體由省級商務(wù)部門制定布點規(guī)劃，在源頭上控制總量。

選址因素上，成品油銷售量取決于成品油需求量，而成品油需求量取決于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、機動車的保有量、車輛油耗、其它燃油替代產(chǎn)品等因素。

從2005年2月實施至今的《成品油零售企業(yè)管理技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，國道、省道每百公里加油站數(shù)量不超過6對，高速公路每百公里不超過2對，城區(qū)加油站服務(wù)半徑不少于0.9公里。而且加油站要符合功能集約、占地較少、安全等要求。

以上海為例，《上海市成品油零售體系“十三五”發(fā)展規(guī)劃》要求，2016年-2020年間，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平及車輛保有量發(fā)展預(yù)測，上海市2020年成品油零售需求將達到685萬噸。

根據(jù)市場需求和城市規(guī)劃，城市版圖逐漸外擴，上海要求新增加油站主要分布在各規(guī)劃新城和快速路、高速公路沿線。2020年上海市加油站規(guī)模需求將達到895座，5年間新建48座加油站，其中嘉定區(qū)、浦東新區(qū)、青浦區(qū)分別新增9、9、7座。

杭州市“十三五”加油站建設(shè)計劃顯示，2016年-2020年間，杭州將新建加油站43個，遷建加油站2個，計劃投資11億元。

“新建（加油站）的，必須按照地方布點規(guī)劃來。”上述杭州自然資源系統(tǒng)人士進一步說明，目前新建加油站、加氣站的建設(shè)用地只能通過出讓取得，但有些歷史遺留的加油站，在加油站用地不太規(guī)范的初期，通過租借村集體用地或其他用地建成。

計劃指標(biāo)下，加油站地塊數(shù)量少，面積小，只能零散出讓，因此每出一塊地，中石油、中石化等企業(yè)雜沓而至。

選址難也是地塊稀缺的一個主要原因，一般在城市外擴的新區(qū)或新建道路，根據(jù)一個片區(qū)的公路網(wǎng)密度、千人汽車擁有量、站均服務(wù)車輛數(shù)、站均銷售量等指標(biāo)確定選址。

此外，高速公路的加油站用地和城區(qū)內(nèi)也不盡相同，“因為高速公路本身有服務(wù)區(qū)，公路用地就規(guī)劃了加油站、服務(wù)站用地，這類加油服務(wù)設(shè)施依據(jù)高速公路的等級，有相應(yīng)的國家規(guī)范。”上述杭州自然資源系統(tǒng)人士表示。

相較新區(qū)，在中心城區(qū)范圍內(nèi)布置加油站難度更大，“因為既有建筑都建好了，新設(shè)一個加油站會產(chǎn)生‘鄰避效應(yīng)’——居民或當(dāng)?shù)貑挝粨?dān)心加油站有危險，對身體健康有害，資產(chǎn)貶值等，會產(chǎn)生‘不要建在我家后院’的排斥反應(yīng)，和周邊居民溝通協(xié)調(diào)難度越來越大。”上述杭州自然資源系統(tǒng)人士表示。

隨著汽車保有量不斷提升，居民對加油站消費需求也在不斷擴大。加油站建設(shè)受到指標(biāo)等系列因素影響，在市場供需關(guān)系中顯得格外稀缺，在部分城市，成為三大油氣企業(yè)及地方資本趨之若鶩的領(lǐng)域。

市場推手

“加油站用地必須公開招拍掛，以價格決勝的機制出讓，民辦加油站企業(yè)和石油巨頭間愈來愈難以抗衡，成功拿地的機會也越來越小。”前述杭州自然資源系統(tǒng)人士表示。

今年成交的113宗加油加氣站地塊中，平均起拍價約為1668萬元，前述拍出3.4億元總價的紹興柯橋“三料”商服地塊地王，起拍價僅2400萬元。

上述河北省自然資源系統(tǒng)人士表示，加油站用地價格，由國土局評估以及請第三方地價評估公司，再和商務(wù)廳等部門確定出讓方案，報政府批準(zhǔn)。

杭州自然資源系統(tǒng)人士解釋，作為一種商服用地，在現(xiàn)階段土地利用過程中，加油站有一定的利潤壟斷現(xiàn)象。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正，而目前自然資源系統(tǒng)普遍采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益還原法進行評估，比如采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式，對地價進行修正。

杭州自然資源系統(tǒng)人士進一步表示，很多企業(yè)拿到加油站用地后，并不是單純?yōu)榱私?jīng)營成品油銷售，也有做資產(chǎn)配置的需求。從政府角度來看，會評估企業(yè)拿地后的長期運營方案，然后選擇一個最優(yōu)的中標(biāo)者。

“有一點是可以確定的”，該杭州自然資源系統(tǒng)人士補充，有些城市的地塊拍出1000%以上的高溢價后，有了這一市場價基礎(chǔ)，會連帶未來出讓的周圍加油站用地價格往上走，“翻個1-2倍很正常”。

中國石化廣東石油分公司的一位工作人員透露，搶地、收購節(jié)奏和中石油、中石化的全網(wǎng)點布局戰(zhàn)略有關(guān)。其舉例稱，一個加油站約2-3畝地，如果采取收購方式，價格一般是直接拿地自建的建安成本2倍以上。

收購與自建的利潤剪刀差，讓各地分公司“鉚足了勁”爭取拿地。

“如果僅是中石油、中石化交鋒，抬價不會這么激烈。”前述杭州自然資源系統(tǒng)人士表示，中石油、中石化都是國企央企，都有各自的戰(zhàn)略布局，主要是由于加油站布局和煉廠有一定協(xié)同性。

總體來看，以長城為界，中國石油煉廠多位于大型油田周圍，多在東北、西北地區(qū)；而中石化更多位于中部、南部地區(qū)。相應(yīng)的，地理布局直接形成兩者在不同地區(qū)的市場份額優(yōu)勢。

該杭州自然資源系統(tǒng)人士認(rèn)為，從市場競爭角度，各地民營企業(yè)或村集體合建的存量加油站才是中石油、中石化的競爭對手。

制度改革

2019年8月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》，其中第17條“擴大成品油市場準(zhǔn)入”指出，取消石油成品油批發(fā)倉儲經(jīng)營資格審批，將成品油零售經(jīng)營資格審批下放至地市級人民政府，加強成品油流通事中事后監(jiān)管，強化安全保障措施落實。鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下具備條件的地區(qū)建設(shè)加油站、加氣站、充電站等可使用存量集體建設(shè)用地，擴大成品油市場消費。

國內(nèi)油品市場準(zhǔn)入放開，行政審批下放，從設(shè)置準(zhǔn)入資質(zhì)逐步向“重市場”、加強事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變。實施了13年的成品油經(jīng)營許可制度逐步廢除，這也吸引越來越多資本參與加油站建設(shè)。

同年12月3日，商務(wù)部印發(fā)《關(guān)于做好石油成品油流通管理“放管服”改革工作的通知》，提出將資質(zhì)審批下放移交并適時廢止《成品油市場管理辦法》和《原油市場管理辦法》。

今年4月，商務(wù)部牽頭住建部等10部門起草了《關(guān)于促進石油成品油流通高質(zhì)量發(fā)展的意見(征求意見稿)》，油品流通市場“放管服”改革進一步深化，政策利好也是企業(yè)競相拿下加油站用地的一大驅(qū)動力。

此外，上述杭州自然資源系統(tǒng)人士還補充，原有的存量加油站，拆掉一座少一座，使得新建加油站的價值水漲船高。

跟隨城市化進程的推進步伐，部分老舊加油站的用地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生改變，90年代中心城區(qū)以租賃形式建成的加油站用地已陸續(xù)到期，面臨搬遷或拆除，政府需要提供一筆拆遷補償，但現(xiàn)在存量加油站拆遷難度很大。

由于受城市建筑密集現(xiàn)狀、土地儲備有限、環(huán)境影響等制約，中心城區(qū)加油站拆除后很難找到適合的地塊重建，且由于零星地塊尋找難度大、土地出讓指標(biāo)限制等因素使得加油站落地難，建設(shè)周期拉長。

“拆掉以后這個加油站就辦不起來了，因為它拿著這筆錢去市場上拿不到地，政府也不可能按照對方報價補償，需要按照法律、法規(guī)，請第三方機構(gòu)來評估加油站的收益、價值。”該杭州自然資源系統(tǒng)人士坦言，一家舊加油站的企業(yè)也許能獲得1000萬元的補償，但到了新的市場，可能花2000萬元都拿不到一塊加油站用地，所以很多人不愿意拆遷。

此前，原國土部門規(guī)定，如果拆除老的加油站，政府可以在符合布點規(guī)劃的地方，按照拆遷安置協(xié)議，換個地方給企業(yè)經(jīng)營加油站，相當(dāng)于“協(xié)議出讓”。但隨著加油站用地日趨市場化，加油站用地必須走招拍掛流程，不得設(shè)置任何競買資格要求，以前允許“拆一換一”的協(xié)議出讓方式也隨之被廢除了。

“公開市場上，小型企業(yè)叫價已很難追得上大型企業(yè)。”該該杭州自然資源系統(tǒng)人士表示。