經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳月芹 作為萬科多元化賽道上的一程，萬科泊寓曾瞄準(zhǔn)“那些事業(yè)沒有最后定型，還有抱負(fù)、有理想”的年輕人，這三個標(biāo)簽同樣適用于還在摸索的萬科長租公寓事業(yè)。

在萬科的商業(yè)版圖中，長租公寓曾被寄予厚望，萬科不惜重金在北京、深圳等地攻城略地，但與所有運(yùn)營型物業(yè)一樣，投資大、回報周期長、積壓資金等問題也是長租公寓面臨的商業(yè)難題。

2019年萬科對包括長租公寓在內(nèi)的新業(yè)務(wù)進(jìn)行重新“思考”，包括暫停新拓“萬村計劃”，長租公寓業(yè)務(wù)也開始“收斂”。如何在投資和收益之間尋找一個平衡點(diǎn)，也是萬科一直在探索的。

7月，北京成壽寺集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目“泊寓｜院兒”正式入市，這也是全國首個集體土地租賃房項(xiàng)目，目前901套房源已公開面向市場出租，第一批235套房源已于5月下旬租罄。

作為建設(shè)方、運(yùn)營方，萬科將如何做好這筆長達(dá)45-50年的生意，把帳算平，繼而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利，不僅是政府、村集體和萬科關(guān)心的問題，也是投資者關(guān)心和其他房企所關(guān)注的重點(diǎn)。

算得過賬嗎？

成壽寺泊寓項(xiàng)目位于南三環(huán)方莊橋西南角，總用地面積為1.03萬平方米，總建筑面積為4.75萬平方米。4棟長租公寓計容建筑面積為2.88萬平方米；地下建筑面積為1.87萬平方米，包括商業(yè)空間和車庫。

成壽寺泊寓項(xiàng)目由豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村與萬科合作，其中成壽寺村以土地經(jīng)營權(quán)作為出資，萬科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營等，項(xiàng)目建成后，萬科可獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)。

2018年4月，北京金城源投資管理公司與北京萬科企業(yè)有限公司共出資成立了北京金城萬源置業(yè)有限公司，作為成壽寺泊寓項(xiàng)目公司，前者代表南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體持股51%，北京萬科持股49%。

由于不需要支付出讓成本，成壽寺項(xiàng)目最大的投入來自建安、裝修等成本，萬科負(fù)責(zé)投入建設(shè)開發(fā)成本和后期運(yùn)營成本。據(jù)統(tǒng)計，成壽寺泊寓項(xiàng)目的建安成本約為1.2萬元/平，整個項(xiàng)目建設(shè)投入約為5.7億元。

萬科每年需要付給村集體一筆保底租金收益，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會分享一定的分紅。一位top5集中式長租公寓高管透露，此類集體土地租賃項(xiàng)目的保底租金很低，約為0.1元/平方米/月。“集體土地建租賃住房的土地成本近乎為0。”成壽寺泊寓負(fù)責(zé)人介紹，萬科需付一筆集體土地的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)費(fèi)，但放在45年經(jīng)營時間里，這筆費(fèi)用可以忽略不計。

成壽寺泊寓有約901間公寓及3800平商業(yè)和600平社區(qū)配套面積。其中，公寓分20、29平方米獨(dú)立開間兩種戶型，29平方米大開間還有36套寵物、健身等5種主題房，兩種戶型實(shí)際居住面積為14、19平方米。

提前預(yù)租享受優(yōu)惠后的租金約為2800-3000元、4700-5500元，企業(yè)客戶批量定租可減5%租金。主題房租金較普通大戶型公寓的價格高300-500元/間。

從兩種面積房源比例上看，20、29平方米戶型基本各占一半，根據(jù)泊寓方公布優(yōu)惠后租金上限計算，在所有房源滿租情況下，成壽寺泊寓項(xiàng)目的租金收入約為360萬元/月，每年租金收入大約在4320萬元左右。

北京萬科方面表示，除了應(yīng)繳納的水電費(fèi)用，泊寓租戶不需要承擔(dān)服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

貝殼找房信息顯示，項(xiàng)目周邊方莊和成壽寺40-50平方米普通一居室整租價格在4000-5000元/月左右；合租價格在2000-3000元/月左右；自如合租的價格多數(shù)在2500-3500元/月左右。

成壽寺泊寓還配有300個車位，按照每個車位每月租金500元計算，每年車位收入大約為180萬元。

此外，項(xiàng)目配套的臨街商鋪、地下一層的文化美食街也能貢獻(xiàn)一定租金。一位負(fù)責(zé)成壽寺泊寓的工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，后期北京萬科會利用社區(qū)配套的公共空間做增值服務(wù)，以及面向租戶的增值服務(wù)等，但公寓租金收入仍占大頭。

能省則省

“發(fā)現(xiàn)想要把這件事情做成，比想象中難得多。”萬科副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖直言，集體土地建租賃住房有一定限制，需要倒逼開發(fā)商的運(yùn)營能力，持續(xù)控制運(yùn)營成本，運(yùn)營細(xì)節(jié)也很重要。“資金成本低、運(yùn)營成本低、建造時間短就比其他企業(yè)有優(yōu)勢。”劉肖總結(jié)。

成壽寺泊寓項(xiàng)目最初定位為打造一個“3000元租金、40分鐘通勤時間”面向年輕人的公寓。根據(jù)成本測算，3000元租金的概念下，理論上每平米建安成本約為1.2萬元。

首先，“地價要低，和村里談”，嚴(yán)控土地獲取或使用的成本是劉肖總結(jié)出來的第一個要素。

其次，建安成本是最大的痛點(diǎn)。劉肖透露，由于建筑規(guī)范上沒有專門的長租公寓標(biāo)準(zhǔn)，最后就變成了沒有標(biāo)準(zhǔn)，要一切從嚴(yán)，成本也最高，比如車位配比、日照、防火，這給成本帶來巨大增量和不確定性。

例如，防火標(biāo)準(zhǔn)按什么來？劉肖進(jìn)一步解釋，住宅防火是分層的，而公寓項(xiàng)目需按酒店的標(biāo)準(zhǔn)來，分戶防火，每戶都有消防噴淋、弱電系統(tǒng)，強(qiáng)電系統(tǒng)等。

地下室占據(jù)著一個項(xiàng)目不小比例的建安成本，按照住宅標(biāo)準(zhǔn)，北京市車位配比是1:1，該項(xiàng)目需挖4-5層。北京萬科以車位非年輕人剛需為由，和豐臺區(qū)開專家論證會，最后將車庫比例降至1:0.36，約有300個車位，車位月租金500元。

上述長租公寓高管表示，少挖兩層地下室預(yù)計能節(jié)省3000多萬元。其所負(fù)責(zé)的集中式長租項(xiàng)目也遇到車庫比問題，需要和區(qū)政府做工作，但一般車位配比只能降到1：0.5-0.6。

建設(shè)進(jìn)程同樣考驗(yàn)開發(fā)商如何更高效地利用時間和空間。成壽寺泊寓項(xiàng)目于2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)，8月23日取得“工程施工許可證”，總用時5個月，比計劃提前2個月開工。

為節(jié)省施工時間，萬科以全干法裝修消除現(xiàn)場濕作業(yè)，雨季施工易于穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天；項(xiàng)目單層極限施工時間因采用架空體系+機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)管井、標(biāo)準(zhǔn)路由，實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)施工無需等待封頂，工期縮減到15天。

項(xiàng)目運(yùn)營成本也是一筆不小的開支，據(jù)一位在北京做長租公寓的人士透露，900間房的集中式公寓項(xiàng)目，包括人工成本在內(nèi)各種成本算下來，每年運(yùn)營成本至少在2000萬元左右，其中人工成本占比較大。“實(shí)際上，北京市場里，有實(shí)力去做集體土地租賃項(xiàng)目的主體屈指可數(shù)。”北京萬科泊寓負(fù)責(zé)人坦言，項(xiàng)目建設(shè)投入很大，且集體土地不是招拍掛獲取的，不能用作抵押，因此開發(fā)商在資金、貸款上要做很多突破。

其透露，北京萬科以信用作為擔(dān)保，通過國開行獲得了25年期國開行專項(xiàng)信用貸，低息，融資成本較低。

北京萬科負(fù)責(zé)人指出，成壽寺項(xiàng)目仍需按照12%上繳房產(chǎn)稅，目前可實(shí)現(xiàn)約6%的資產(chǎn)回報率，屬于微利可持續(xù)。如果政府能在稅費(fèi)上給予減免，建議降至4%，集體土地租賃項(xiàng)目會更可持續(xù)。

吃螃蟹的人

萬科是2017年以來此輪集體土地建設(shè)租賃住房風(fēng)口上，第一個吃螃蟹的企業(yè)。

2017年，北京對樓市打出了一整套“組合拳”，冰與火的分水嶺自“317”新政開始，北京發(fā)布限購新政，要求認(rèn)房又認(rèn)貸，通過拉高購房門檻遏制投機(jī)，房價開始下滑。

除了在交易上出招，北京著手“多主體供給、多渠道保障”增加住房供應(yīng)，落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

集體土地建設(shè)租賃住房，正是3年前住建部、國土資源部聯(lián)合為超大城市、核心城市完善租購并舉的住房體系，以緩解住房供需矛盾開出的考卷，北京、上海、廣州等13個城市應(yīng)約作答。

2017年8月，原國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。3個月后，北京市規(guī)劃國土委、住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃物業(yè)，可依法出租獲取收益。不得對外出售或以租代售。

同時，按照《北京城市總體規(guī)劃(2016-2035)》的要求，2017-2021年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，其中租賃住房50萬套。

隨后，2018年首批集體土地租賃房項(xiàng)目簽約、開工建設(shè)。到如今，首批項(xiàng)目逐步竣工、投入市場。

萬科是其中第一批搶跑的入局者，目前北京萬科獲取了6個集體土地租賃項(xiàng)目，總投資額約90億元，建筑面積75萬平方米，計劃供應(yīng)約2萬套/間租賃房源。2020年-2022年3年間，北京萬科計劃每年新增約7000間租賃房源。

在房企自營長租公寓方面，最早在長租公寓領(lǐng)域試水的開發(fā)商亦屬萬科。早在2015年年初，便推出長租公寓品牌“萬科驛”，后更名為“泊寓”，2017年加速規(guī)模擴(kuò)張，成功在全國范圍內(nèi)開發(fā)8.4萬間公寓，開業(yè)超2.4萬間。

同樣是2017年這一節(jié)點(diǎn)，萬科高調(diào)推出“萬村計劃”，以承租后改造的方式對城中村進(jìn)行綜合整治及租賃運(yùn)營，并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容，試圖以較低成本，發(fā)掘存量物業(yè)改造，推動居住升級。

作為全國試點(diǎn)城市，2017年北京已確定集體土地租賃住房項(xiàng)目39個，涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)。

前述長租公寓高管直言，北京的集體用地租賃項(xiàng)目整個成本投入非常大，不是隨便一家開發(fā)商都玩得起來的。

集體租賃用地和集體用地有本質(zhì)區(qū)別。該高管解釋稱，北京的集體租賃用地入市流程是區(qū)級下達(dá)立項(xiàng)指標(biāo)，各鄉(xiāng)自愿上報，還要去區(qū)里規(guī)劃部門改土地性質(zhì)，通過一系列手續(xù)將集體用地轉(zhuǎn)成集體租賃用地，接著才能按照正常土地開發(fā)建設(shè)，最后只能用于房屋租賃。

“它一定程度上和上海的存量用地‘二次開發(fā)’很像，但上海是工改租、商改租，還是走正常的招拍掛程序。”

北京集體租賃項(xiàng)目常規(guī)的開發(fā)模式是：村集體經(jīng)濟(jì)組織和社會企業(yè)成立合資公司，村集體部分占51%，企業(yè)占股49%。不過，最近制度上有調(diào)整，村集體占股比例可以更低，上述高管指出。

上述北京萬科負(fù)責(zé)人表示，北京萬科并不直接和每一個村集體對接，而是各區(qū)里成立一個公司平臺，在區(qū)的指導(dǎo)下洽談合作模式、商業(yè)條款。

彼時區(qū)里也考慮到，土地開發(fā)住宅后，村民獲得一筆拆遷款，相當(dāng)于透支了四五十年的收益，可能在一代人身上全都花完了，因此區(qū)里更傾向于村集體能獲得長期保底收益加分紅，村民每個月有基本的保障。

盡管不需要土地成本，許多區(qū)政府也十分鼓勵企業(yè)來拿集體土地租賃項(xiàng)目，但該高管仍對集體用地租賃項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎態(tài)度：“2017年、2018年里推出的部分土地位置比較偏遠(yuǎn)，租賃價值不高，比如順義的地用來做租賃就很難。”

因此，集體土地租賃項(xiàng)目對交通、區(qū)位要求很高，建安成本差異不大的情況下，三四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目的租金能開到3000元-5000元，出租率較高，但到了5、6環(huán)外就很難算平帳。

該高管及團(tuán)隊(duì)測算過，某個5-6環(huán)間的長租公寓項(xiàng)目，土地不要錢，也不收取土地租金，即便如此，建設(shè)成本投入進(jìn)去都很難收回來，商業(yè)邏輯不成立。