經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 進(jìn)入7月，樓市調(diào)控畫風(fēng)突變。杭州、東莞、寧波三個(gè)城市先后出臺(tái)新政，從供應(yīng)端入手，通過加大供地力度、加大新房供應(yīng)量、限價(jià)、限售等方式，對(duì)原有調(diào)控政策進(jìn)行不同程度的“查缺補(bǔ)漏”。

與此前人才戶籍新政主要以釋放市場(chǎng)需求不同，這一次三個(gè)城市均對(duì)原有調(diào)控政策進(jìn)行不同程度的收緊。在剛剛過去的二季度，無論土地市場(chǎng)，還是新房成交，三個(gè)城市均站在高位上。

此外，關(guān)于深圳樓市調(diào)控即將收緊的傳聞也被坊間熱議，深圳住建局隨后回應(yīng)，暫未接到相關(guān)通知，一切以官方公示為準(zhǔn)。雖然調(diào)控收緊的傳聞未落地，但深圳樓市持續(xù)了多時(shí)的火熱局面，無疑已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

“杭州、東莞、寧波三個(gè)城市之所以這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加碼調(diào)控，主要原因還是在于房?jī)r(jià)漲幅較大，擔(dān)心上面問責(zé)，因此先行采取一些動(dòng)作。”一位TOP30房企的執(zhí)行副總裁告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

盡管“警報(bào)”已經(jīng)拉響，但多位房企人士表示，這幾個(gè)城市的調(diào)控收緊僅是因城實(shí)施策的表現(xiàn)，“收緊”并非大勢(shì)所趨。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策表示，市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)過高，觸碰調(diào)控底線，肯定會(huì)被“壓”；相反，如果部分城市或者板塊出現(xiàn)過冷，也會(huì)適度“托”。

調(diào)控收緊傳聞

7月7日上午，鄧?yán)俚奈⑿爬铮蝗皇盏揭晃皇熳R(shí)中介傳來的圖片。“重要通知”四個(gè)字迅速吸引住她的注意力，這是一則關(guān)于“深圳馬上要出臺(tái)調(diào)控政策”的傳言。

鄧?yán)俚谝粫r(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)給一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，“這是真的嗎？我是不是要趕緊入手，要不過了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，可能就上不了車？”在微信對(duì)話框上，她急迫地敲下這樣一串話。

早在鄧?yán)偈盏斤L(fēng)聲前，深圳樓市要出手調(diào)控的消息，已經(jīng)在坊間版流傳，討論度最高的政策主要有兩項(xiàng)：1、哪怕是深圳戶籍購(gòu)房者，也需要滿足2年或5年的社保；2、深圳稅務(wù)局將上調(diào)網(wǎng)簽計(jì)稅價(jià)，也即是上調(diào)二手房交易稅費(fèi)。

90后的鄧?yán)伲瑥哪旰箝_始萌發(fā)買房的想法。4月起，她奔波在看房的途中，最初對(duì)于首付的預(yù)算是70萬元，打算入手的是30多平方米一室一廳的戶型。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，恰好是深圳樓市這一輪火熱周期的開端。鄧?yán)俚囊粋€(gè)朋友，過年前在深圳羅湖區(qū)春風(fēng)路看了一套30多平方米的房子，總價(jià)200萬元，當(dāng)時(shí)沒有及時(shí)下手；4月，這套房子的掛牌價(jià)上漲到230萬元。

這個(gè)漲幅一度嚇退鄧?yán)俚馁?gòu)房熱情，“樓市太火爆了，價(jià)格這么高，就算找到滿意的房源，也要提高預(yù)算，不敢下定購(gòu)買的決心。”在陸續(xù)看了幾套房之后，鄧?yán)龠x擇“偃旗息鼓”。

但端午過后，市場(chǎng)熱度以及身邊朋友成功上車的案例，又一次激發(fā)鄧?yán)俚馁I房欲望。這一次，她換了一個(gè)思路，將預(yù)算增加20萬元左右，目標(biāo)定在小兩房戶型上，又重新加入看房大軍的行列。

突如其來的樓市調(diào)控收緊傳言，加劇了鄧?yán)俚目只拧Ｗ?017年入深，她在深圳的社保繳納年限僅有3年，而這一點(diǎn)，可能被傳聞中的新政阻擋在外。“下手要快，要有決斷力，我希望這個(gè)月趕緊把房子敲定下來。”這幾天，鄧?yán)傧萑虢箲]中。

盡管深圳住建局在回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)時(shí)表示，暫未收到關(guān)于新政的通知，一切以官方公示為準(zhǔn)，但鄧?yán)俚慕箲]依然存在。“最近這兩天，深圳樓市交易非常火爆，很多購(gòu)房者擔(dān)憂后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)控加碼，影響接下來的房地產(chǎn)交易，因而迅速上車。”7月8日，一位深圳中介公司營(yíng)銷高管觀察到。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲取的一份會(huì)議記錄顯示，7月4日下午，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深調(diào)研房地產(chǎn)，并與深圳市住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、華潤(rùn)置地、萬科、卓越、花樣年等開發(fā)商、以及深圳貝殼找房、Q房網(wǎng)、戴德梁行等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家等代表舉行了一場(chǎng)座談會(huì)。

會(huì)議主要討論了三項(xiàng)內(nèi)容，上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及存在問題、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案落實(shí)情況以及對(duì)房地產(chǎn)的建議。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，在這場(chǎng)座談會(huì)上，與會(huì)的相關(guān)人員依次發(fā)言，但倪虹并未發(fā)表任何意見，也未參與討論。

雖然調(diào)控收緊的傳聞還未落地，但這一次調(diào)研釋放出一個(gè)信號(hào)——深圳樓市的“高溫”引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注。

樂有家研究中心在新近發(fā)布的樓市報(bào)告指出，上半年，深圳(含深汕合作區(qū))一手住宅成交了166萬平方米，16727套，環(huán)比下滑17%，同比下跌5%。“雖然環(huán)比同比都出現(xiàn)下降，但實(shí)際成交還是很不錯(cuò)的。”樂有家營(yíng)銷副總裁劉理琴告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這1.6萬套一手房，幾乎是疫情之后短短三個(gè)多月間成交的，相比2018、2019兩年同期的實(shí)際成交量還要更多一些。

一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)狀，迫使每個(gè)價(jià)格存在優(yōu)勢(shì)的新盤一經(jīng)推出，短時(shí)間內(nèi)就幾乎被搶光。“比如龍崗區(qū)，3、4月份，開發(fā)商能夠拿出來做二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的新房貨量還比較多；但到了6月份，需要啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的新盤已經(jīng)很少了，新盤的自主消化能力非常強(qiáng)。”劉理琴說。

二手房市場(chǎng)的火熱程度尤勝一手房。“我們接觸到的一些二手房客戶，上個(gè)月看房，總價(jià)還在500萬元，這個(gè)月就突然上漲到600萬元。很多準(zhǔn)備購(gòu)房的客戶一時(shí)之間難以接受。”上述深圳中介公司營(yíng)銷高管表示，即使這樣，但二手樓的交易依然非常火爆。

樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手住宅過戶44000套，同比上漲41%。從最近兩年的數(shù)據(jù)觀察，僅次于2019年下半年的45989套。

6月份，深圳二手住宅成交套數(shù)甚至達(dá)到10594套，環(huán)比上升23.9%，這是自2016年4月以來，首個(gè)二手房成交量破萬套的月份。

供給側(cè)失衡

“深圳樓市的這一輪火爆，可以說，置業(yè)者都達(dá)成了共識(shí)——一方面，他們對(duì)深圳的關(guān)注度越來越高。一線城市看深圳，這是一個(gè)不約而同的認(rèn)知；另一方面，從整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，前段時(shí)間，投資者難以找到特別好的投資渠道；此外，深圳本身的一個(gè)市場(chǎng)特點(diǎn)是，購(gòu)房者特別容易行動(dòng)一致，指哪打哪。所以可以看到，打新，買學(xué)位房，都是這一輪樓市的關(guān)鍵詞。”一名深圳上市房企主管營(yíng)銷的總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

而觸發(fā)鄧?yán)賯冑?gòu)房神經(jīng)的“調(diào)控即將加碼”的傳言，發(fā)生在這一輪共識(shí)形成之后，發(fā)酵于住建部赴深調(diào)研座談的同一時(shí)間段。“據(jù)我們了解，政府現(xiàn)在也挺焦慮，持續(xù)做了很多輪調(diào)研。只要房?jī)r(jià)漲幅異常，那些二手房就要馬上‘下架’。”上述深圳中介公司營(yíng)銷高管對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)坦言，深圳加碼調(diào)控的可能性還是比較大。

這些天，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁已經(jīng)參加了好幾次由深圳相關(guān)部門組織的，關(guān)于深圳房地產(chǎn)和樓市的研討、座談會(huì)，主題幾乎一樣：如何穩(wěn)定深圳樓市。

他在所有會(huì)議上，一直公開談?wù)撟约旱挠^點(diǎn)——如果單純針對(duì)現(xiàn)有需求狀況，通過貨幣性、行政性等手段來壓制需求，一定程度上也能發(fā)揮效果。但根本上還是要解決供給側(cè)問題。

樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市一手住宅預(yù)售不足81萬平方米，對(duì)應(yīng)的總預(yù)售套數(shù)為8157套。這意味著，上半年，深圳一手房的消化量是新增供應(yīng)量的2倍左右。

截至2019年12月，深圳一手住宅的去化周期是9.1個(gè)月。但今年以來，深圳一手住宅的月度去化周期已經(jīng)從1月份的8.2個(gè)月一路減少至4月份的7.4個(gè)月。

更核心的供給側(cè)問題反映在住宅用地供應(yīng)稀缺上。宋丁告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一方面，深圳2000多萬的實(shí)際居住人口，但每年能拿來建設(shè)住房的土地面積非常稀少。深圳住宅用地占建設(shè)用地的比例僅有18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均約33%的水平，更低于國(guó)際上40%以上的水平。

另一方面，深圳的功能用地政策嚴(yán)重失衡。產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)和占比都比較大，例如工業(yè)用地，目前仍保留30%的紅線范圍；城市更新也大都是高科技研發(fā)、金融、物流等大型產(chǎn)業(yè)用地或城市綜合體項(xiàng)目。但去年以來，深圳商務(wù)寫字樓的空置率接近30%，局部片區(qū)比如前海的寫字樓空置率已經(jīng)超過60%。

一邊是土地供應(yīng)失衡，一邊則是大量的需求與資金爭(zhēng)相涌進(jìn)。2019年，深圳的凈增常住人口41.22萬人，僅次于杭州；引進(jìn)人才28萬人，同樣帶來巨大的住房需求；目前，深圳常住人口中自有紅本住房的占比僅30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣的90%。宋丁說，深圳是全國(guó)城市中潛在需求最旺盛的城市，但供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上北上廣。

資金的放開也進(jìn)一步刺激樓市的上漲。根據(jù)宋丁提供的數(shù)據(jù)，深圳的本外幣存款從2014年以來，一直以每年平均凈增7000億的幅度實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，目前已達(dá)到8.4萬億的規(guī)模，僅次于北京上海。“這么大的需求與資金，說實(shí)話，不讓他們買房根本做不到。”宋丁說，很多人都在呼吁加碼調(diào)控，他覺得調(diào)控肯定是必要的。但他不停在向深圳主管部門建議，如果必須出手調(diào)控，從供給側(cè)入手，加大供應(yīng)改善供需失衡的問題，才是治本的手段，長(zhǎng)期性的策略。

樓市警報(bào)

眾說紛紜之間，深圳調(diào)控加碼的“靴子”始終未曾落地，但放眼全國(guó)其他城市，個(gè)別“收緊”的警報(bào)正在拉響。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)內(nèi)各大城市密集發(fā)布了304次房地產(chǎn)調(diào)控政策，刷新了半年度調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。6月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)31次。

從具體內(nèi)容來看，大部分政策內(nèi)容依然聚焦在人才戶籍新政上。在經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的大背景下，全國(guó)各地各種力度的人才政策頻繁發(fā)布，而與購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶政策有關(guān)的內(nèi)容，成為這些新政的主要特征。

如果上半年的房地產(chǎn)調(diào)控基本適度釋放需求為主，進(jìn)入7月，伴隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，調(diào)控收緊的信號(hào)開始顯現(xiàn)。

最新幾個(gè)典型案例是杭州、東莞和寧波。“這幾個(gè)城市，擁有幾個(gè)主要的共性，土地出讓特別熱，市場(chǎng)成交特別火，而且還沒有庫(kù)存。”華東一家上市房企集團(tuán)的投資高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

土地市場(chǎng)、庫(kù)存與供應(yīng)量、量?jī)r(jià)預(yù)期，是決定一座城市政策收緊與否的幾大關(guān)鍵因素。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心新近提供的土地?cái)?shù)據(jù)，上半年，杭州賣地金額達(dá)1639.16億元，為全國(guó)50城之最；寧波的土地出讓金額達(dá)到580.77億元，土地市場(chǎng)溢價(jià)更是由年初的4%一路走高至目前超過40%；東莞的商住用地成交金額達(dá)到401.7億元，同比增幅近3倍，超過2019年全年約374億元的賣地?cái)?shù)額。

從去年年中以來，上述投資高管每次與公司內(nèi)部人員交流，都會(huì)提到，最擔(dān)心的一座城市就是杭州。他的理由是，杭州的市場(chǎng)熱度已經(jīng)持續(xù)了至少一年半時(shí)間，哪怕此前這座城市的調(diào)控已經(jīng)沒有太多收緊的空間，但他仍覺得，有關(guān)部門一定會(huì)找到渠道去收緊。

“東莞和深圳一直關(guān)聯(lián)度比較高，深圳今年樓市很火爆，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)?xùn)|莞樓市，東莞和杭州這一輪收緊，我們已經(jīng)早有預(yù)感。寧波也有跡可循，杭州收緊，我們立馬聯(lián)想到寧波，這兩個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性也比較強(qiáng)。”該投資高管說。

從市場(chǎng)層面來觀察，限價(jià)政策導(dǎo)致這三個(gè)城市的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯，進(jìn)而推動(dòng)新房市場(chǎng)火爆，新房供不應(yīng)求又進(jìn)一步倒推二手房市場(chǎng)的熱潮。

2020年上半年，杭州的新房市場(chǎng)上，多盤出現(xiàn)萬人搖，二手房半年內(nèi)成交了4.3萬套，同比上漲4.02%；同一時(shí)間，東莞的一手住房成交金額達(dá)557億元，同比增加20.7%，創(chuàng)下近4年新高。

而寧波，上半年不少樓盤同樣重現(xiàn)排隊(duì)買房和“日光盤”現(xiàn)象。今年6月，寧波新建住宅平均價(jià)格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，漲幅居全國(guó)之首。“如果一個(gè)城市熱度太高，量?jī)r(jià)齊飛，或者土拍火熱，新房搖號(hào)中簽率過低，相關(guān)部門一定會(huì)出手。”上述上市房企投資高管表示。

這一輪調(diào)控“收緊”在實(shí)操層面上，除了寧波將限購(gòu)區(qū)域范圍擴(kuò)大外，其他調(diào)控條款基本是通過供應(yīng)端來實(shí)現(xiàn)。對(duì)商品房預(yù)售政策進(jìn)行微調(diào)是寧波和東莞共同采用的動(dòng)作，通過對(duì)新盤單次推貨量和時(shí)間間隔設(shè)置一條“紅線”，進(jìn)而加大市場(chǎng)的短期供應(yīng)量。

除此之外，更為細(xì)致的限價(jià)、限售、加大土地供應(yīng)力度等條款，也紛紛出現(xiàn)在這三個(gè)城市的調(diào)整措施中。“之前政府對(duì)于需求端的調(diào)控就沒放松過，但疫情期間出臺(tái)的地價(jià)緩交、預(yù)售條件放松等措施，一定程度上還是對(duì)供應(yīng)端進(jìn)行適度‘松綁’，這次相當(dāng)于重新收回。”佳兆業(yè)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策提到。

上述上市房企投資高管說，如果調(diào)整真的從需求端來加碼的話，殺傷力過大。比如東莞，主要依賴的是深圳外溢需求，一旦調(diào)節(jié)需求端，這個(gè)市場(chǎng)就沒有了。從供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)控，相關(guān)部門比較好把控調(diào)控力度。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)本周采訪的多位房企人士仍然表示，接下來樓市整體走勢(shì)應(yīng)該還是以穩(wěn)定為主，除非行情回暖過快，才不排除政策進(jìn)一步收緊。

中國(guó)樓市的上一輪上漲要追溯2015年前后，在一系列因素影響下，全國(guó)一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后進(jìn)入上升通道。但疫情后這一輪市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，即便是市場(chǎng)熱度較高的一二線城市，成交主要聚焦在主城區(qū)；市區(qū)五公里以外的區(qū)域，去化依然較為艱難。

上述投資高管所在房企，上半年銷售額超過300億元，相比往年有所上漲。“我們公司的新盤，全部布局在一二線城市，以及強(qiáng)三線城市的市中心，新房都要搖號(hào)。只要能供貨，上半年我們都迅速清掉了。”該投資高管觀察到，部分房企布局的一些遠(yuǎn)郊盤，上半年去化率還是不太好。“那些頻出地王、新房二手房量?jī)r(jià)齊升、即將失控的城市，才更有可能成為下一個(gè)加碼的目標(biāo)。”劉策告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。“加碼”的警報(bào)也并未阻擋房企前進(jìn)的步伐。劉策說，越是調(diào)控嚴(yán)厲，說明市場(chǎng)基礎(chǔ)越好，越能重點(diǎn)發(fā)展。“只要賣得快，不虧損，不管調(diào)控收不收緊，哪怕心理上會(huì)受一點(diǎn)影響，但我們還是得進(jìn)。”

上述上市房企投資團(tuán)隊(duì)，近期正密切關(guān)注杭州的一宗地塊。“這三個(gè)城市，如果開發(fā)商恰好趕在這次調(diào)控加碼之前拿地，那正是最危險(xiǎn)的時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期高，調(diào)控收緊后，要么影響地塊后期去化，要么對(duì)售價(jià)造成影響。”該投資高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，調(diào)控收緊后，市場(chǎng)預(yù)期下降，如果成交進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷，反而是拿地的窗口期。