經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 6月12日，在北京順義一個樓盤的營銷中心，銷售人員白濤透過寬大的玻璃幕墻指著外面的工地說，今年年底，房子的主體封頂了，就可以辦理按揭貸款。目前只需要在7天內(nèi)交10%的首付款，剩余首付款在辦理按揭時付清即可。

白濤說的“建筑主體封頂辦理個人住房貸款”，源自2007年9月27日央行、原銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱“359號文”）。359號文要求“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款”。

李建是一家國有大行北京某支行的信貸負責(zé)人，他告訴經(jīng)濟觀察報，在房地產(chǎn)上行期，多數(shù)城市并沒有嚴格執(zhí)行359號文，開發(fā)商通過虛假的監(jiān)理月報等封頂材料提前辦理個人住房按揭，埋下了爛尾隱患。

李建說，2023年仍有個別城市的房地產(chǎn)項目，主體結(jié)構(gòu)沒有封頂可以拿到個人住房貸款。經(jīng)過監(jiān)管部門大力治理后，今年以來，類似情況已經(jīng)大幅減少，目前大家都是嚴格按照制度執(zhí)行。

規(guī)范封頂放貸

通常情況下，房地產(chǎn)項目取得商品房預(yù)售許可證開始對外銷售，但各個城市獲取預(yù)售證的前置條件不同，有的城市要求項目投資強度達到一定比例，有的城市要求建筑主體形象進度達到一定比例。

以建筑主體形象進度作為獲取預(yù)售證的條件，不同城市的要求也不一樣。比如，北京的普通（相對于高標(biāo)準或裝配式建筑而言）房地產(chǎn)項目，要求主體結(jié)構(gòu)達到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)的三分之一，而西安等城市則要求建筑主體結(jié)構(gòu)封頂。

由于不同城市申請預(yù)售證的要求不同，辦理個人住房按揭貸款的節(jié)點也不同。在北京購房，交清首付款并網(wǎng)簽后，建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后可以辦理按揭貸款；在西安，則是交清首付并網(wǎng)簽后即可以辦理按揭貸款。

白濤告訴經(jīng)濟觀察報，消費者交清首付款并在房管局備案網(wǎng)簽后，可以向項目合作的商業(yè)銀行申請個人住房貸款。銀行對購房者的貸款資質(zhì)進行審核，確定貸款比例及貸款年限。等到項目主體結(jié)構(gòu)封頂后，銀行才能放款。

從2022年開始，北京以樓棟為單位申請商品房預(yù)售許可證。消費者購房時，如果房子所在的樓棟建筑主體結(jié)構(gòu)沒有封頂，即便銀行通過了房貸申請，也不會發(fā)放貸款。

建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，項目公司以監(jiān)理月報等材料向銀行申請放款，銀行實地核查項目建筑實際進度，銀行房貸負責(zé)人與開發(fā)商的項目負責(zé)人、營銷負責(zé)人，建筑商負責(zé)人及建筑主體拍照，作為封頂證明資料留存?zhèn)洳椤＿_到放款條件后，銀行將按揭貸款轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

購房者資質(zhì)審核

李建說，雖然目前北京已經(jīng)執(zhí)行首套首付30%的政策，但各家商業(yè)銀行會根據(jù)自身貸款不良率、風(fēng)控體系等標(biāo)準，制定一套內(nèi)部標(biāo)準，執(zhí)行標(biāo)準比監(jiān)管要求更為嚴格。

比如，某國有大行北京分行執(zhí)行首套首付35%、最長貸款期限不超過25年的要求，審核房貸時，名義仍按照30%首付、30年貸款期限標(biāo)準，但批下來的房貸不會突破內(nèi)部標(biāo)準。

另一家商業(yè)銀行南方某市支行負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，如果購房者做組合房貸，首付比例及貸款年限等方面需按公積金標(biāo)準審核。與商業(yè)貸款相比，公積金貸款審核更為嚴格。如果公積金只能貸20年，商貸也只能批20年。

除了首付款和貸款年限外，商業(yè)銀行對購房者還款能力的審核標(biāo)準也不同。

第一，收入證明。有的銀行要求購房者單位開具收入證明即可，但有的銀行還需要提供半年的工資卡流水。

第二，收入對月供的覆蓋率。有的銀行要求家庭月收入是月供的兩倍，有的銀行則要求，家庭收入核算需要剔除其他負債和剛性支出。

上述支行負責(zé)人說，他所在銀行審核房貸時，要求貸款人提供單位開具的收入證明及相關(guān)工資卡流水，貸款人的月支出與收入比控制在50%，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%。

他告訴經(jīng)濟觀察報，審核貸款人的工資卡流水，不僅看貸款人的收入，也看貸款人的支出。比如，貸款人離異，每月需要定額支付孩子撫養(yǎng)費，雖然不是負債，但在審核貸款額度時需要將這部分支出作為負債計入。

李建說，2024年以來，個人住房貸款審核、辦理和發(fā)放等環(huán)節(jié)越來越規(guī)范，之前的各種亂象基本杜絕了。

監(jiān)管加強

2003年，央行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下稱“121號文”）要求，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，而購買商業(yè)用房則需要竣工驗收后才能發(fā)放貸款。

2007年9月，央行聯(lián)合原銀監(jiān)會下發(fā)359號文，重申“主體結(jié)構(gòu)封頂后才能發(fā)放個人按揭貸款”。此后，359號文一直是個人住房貸款的主要執(zhí)行依據(jù)。

李建說，公積金貸款一直嚴格執(zhí)行359號文規(guī)定，但在商業(yè)貸款領(lǐng)域存在較大漏洞。其中既有客觀現(xiàn)實的需要，也有商業(yè)銀行自身的問題，在房價上漲階段，提前發(fā)放貸款的行為并沒有引起太大爭議。

從房企角度而言，開發(fā)商需要快速回籠資金，封頂后才能辦理按揭貸款無法滿足其對資金的需求。一般情況下，開發(fā)商會提供虛假封頂材料讓銀行提前發(fā)放按揭貸款。

對銀行來說，個人住房貸款屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，是各家商業(yè)銀行重點爭奪的對象，個別支行對開發(fā)商提供的封頂材料睜一只眼閉一眼。

上述支行負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，有的商業(yè)銀行是房地產(chǎn)項目開發(fā)貸的債權(quán)人，為了按期收回開發(fā)貸，部分銀行默認支行的違規(guī)行為。有些銀行壞賬率很高，大部分因之前違規(guī)發(fā)放房貸。

“以前房價一直在漲，購房者不會在意是不是違規(guī)。”該支行負責(zé)人說，隨著房價拐點來臨及大量爛尾樓出現(xiàn)，購房者對商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放個人按揭貸款的投訴大幅上升，這一灰色地帶也逐步引起監(jiān)管層的關(guān)注。

李建告訴經(jīng)濟觀察報，2020年，泰禾北京院子二期停工事件爆發(fā)后，雖然北京沒有明確發(fā)文，但開始對個人住房貸款進行嚴格監(jiān)管。此后，北京地區(qū)的商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行“建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后辦理個人住房貸款”的相關(guān)規(guī)定。

2021年1月，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（下稱“上海6號文”），要求切實執(zhí)行359號文。

上述支行負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，2021年下半年，他所在支行的省級金融監(jiān)管部門召集轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行，對個人住房貸款發(fā)出風(fēng)險警示，轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開始嚴格執(zhí)行359號文相關(guān)規(guī)定。

2022年以來，“斷供潮”持續(xù)發(fā)酵，加上“保交樓”責(zé)任被壓實在地方政府身上，全國各地繼續(xù)加大對個人住房貸款的監(jiān)管力度。

李建告訴經(jīng)濟觀察報，隨著各地加大監(jiān)管力度，全國范圍內(nèi)違規(guī)發(fā)放個人住房貸款的行為大幅減少，但在2023年下半年，仍有個別城市的支行“頂風(fēng)作案”，這種情況一般會發(fā)現(xiàn)一起處理一起。

到了2024年，多數(shù)城市個人住房貸款領(lǐng)域的違規(guī)行為已經(jīng)大幅改善。李建說，2024年以來，他沒有聽到過哪個城市發(fā)生違規(guī)發(fā)放房貸的消息。

正反面

“主體結(jié)構(gòu)封頂后發(fā)放個人住房貸款”的規(guī)定從嚴執(zhí)行后，對房企、購房者及地方政府均產(chǎn)生不同程度的影響。

第一，資金壓力。之前，消費者購買新房，交清首付并網(wǎng)簽后，銀行就開始陸續(xù)將個人住房按揭貸款匯入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，加上預(yù)售資金監(jiān)管較為寬松，開發(fā)商自有資金投入壓力相對較小。

嚴格執(zhí)行359號文后，項目結(jié)構(gòu)封頂前需要開發(fā)商以自有資金持續(xù)投入。白濤說，主體結(jié)構(gòu)封頂時，開發(fā)商投入資金占建安成本的一半左右，如果加上拿地支出，自有資金投入占比在四分之三左右。

上述支行負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，有的商業(yè)銀行要求項目付清前期工程款后才能辦理個人住房貸款。這就使得開發(fā)商自有資金投入壓力倍增，尤其是在一二線城市，多數(shù)民企因自有資金缺乏而不愿意拿地。

第二，購房風(fēng)險下降。之前之所以出現(xiàn)大量爛尾樓糾紛，除了預(yù)售資金監(jiān)管不力外，另一個主要原因是銀行違規(guī)發(fā)放個人住房貸款，例如河南等地的部分爛尾項目施工進度未到正負零，購房者已開始還月供。

預(yù)售資金監(jiān)管加強及359號文嚴格執(zhí)行以來，購房者獲得雙重保險。白濤說，即便是預(yù)售資金監(jiān)管不力，購房者最多損失首付款，而不需要背負房貸；一旦主體結(jié)構(gòu)完工，后期交樓風(fēng)險會大幅下降。

第三，優(yōu)勝劣汰。上述支行負責(zé)人認為，一系列旨在保護購房者的措施落地，一定程度使得資金實力不濟的房企逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

李建說，過去，有些地方監(jiān)管部門也試圖嚴格執(zhí)行359號文，但“有開發(fā)商拿營商環(huán)境說事，地方政府擔(dān)心開發(fā)商撤資或減少投資，也不愿管太死，最后造成大量保樓問題還得地方政府來解決”。

上述支行負責(zé)人說，個人住房貸款政策嚴格執(zhí)行，起初可能是為了減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，但實際上也保護了購房者權(quán)益。雖然房企和銀行在過程中都比較痛苦，但從長遠來看是好事。

（應(yīng)受訪者要求，白濤、李建均為化名）