經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 田國寶 2024年5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，并指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

當(dāng)天下午，在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長陶玲表示，央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

同日，住房貸款政策也有了重磅調(diào)整：商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限取消，個(gè)人住房公積金貸款利率降低，個(gè)人住房首套首付款比例下限調(diào)整至歷史新低——15%。中國住房貸款政策進(jìn)入歷史上最寬松的時(shí)期。

救市的核心在于去庫存，上述一攬子政策除了立足于激活需求端，也在供給端進(jìn)行了調(diào)度，由“國家隊(duì)”下場對(duì)存量商品房進(jìn)行收購，轉(zhuǎn)化為保障性住房。

受利好消息影響，A股房地產(chǎn)板塊午后拉升。截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅超7%。萬科、我愛我家、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等20余只地產(chǎn)股漲停。港股方面，恒大物業(yè)漲34.33%，融創(chuàng)中國漲25.85%，雅居樂集團(tuán)漲24.32%，龍湖集團(tuán)漲10.87%。

史上最寬松房貸 拉動(dòng)市場交易

5月17日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，對(duì)貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例調(diào)整為不低于25%。

15%的首套房首付比例已是中國房貸首付歷史的最低點(diǎn)。

2014年，全國首套、二套房首付比例下限分別為30%、60%；2015年3月，二套房首付比例降至最低40%，首套房保持不變；同年9月，全國首套房首付比例松動(dòng)，不限購城市最低首付比例降至25%；2016年，不限購城市最低首付比例進(jìn)一步降至20%，二套房最低首付比例也降至30%。此后7年，首付比例下限未再有過變動(dòng)。直至2023年8月，全國首套、二套房首付比例下限分別下調(diào)至20%、30%。

此外，新政還取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。此前，全國層面的首套房、二套房貸款利率政策下限分別為5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）-20個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR+20個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)最新貸款市場報(bào)價(jià)利率，下限分別為3.75%、4.15%。

新政同樣對(duì)個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)行了下調(diào)，自2024年5月18日起，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25%。

這意味著，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

隨著這三條重磅貸款新政的出臺(tái)，首付政策也進(jìn)入了歷史上最寬松的階段。低首付+低商貸利率+低公積金利率的模式將在一定程度上降低購房成本，拉動(dòng)交易。

這種政策組合的刺激作用近期在一些城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

以此前房貸政策被業(yè)內(nèi)稱為進(jìn)入“最寬松階段”的杭州為例，今年5月9日，杭州全面放開限購，掛牌即算首套。某商業(yè)銀行杭州西湖區(qū)支行信貸部門一名工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，杭州貸款政策調(diào)整后，每天能接到許多客戶的問詢，購房者最關(guān)心的是首套房貸利率能否降低。他說，5月17日利率下調(diào)政策發(fā)布后，已經(jīng)有許多客戶電話問詢。其所在支行目前還沒有接到杭州市首付比例和貸款利率調(diào)整的具體通知，也在等待最終結(jié)果。

上述大型房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，放開限購、降低首付比例、下調(diào)利率等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場而言是重大利好，極大降低了購房門檻和成本，可以釋放出一部分需求，為樓市注入新的活力。

他認(rèn)為，不同于2014年和2015年，當(dāng)前房地產(chǎn)供需格局已經(jīng)出現(xiàn)根本性變化，從以投資性需求為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃幼⌒孕枨鬄橹鳎?ldquo;不像投資性需求，政策一出來都蜂擁而至出來買房，居住性需求相對(duì)理性，政策效果會(huì)慢慢釋放出來”。

在他看來，對(duì)樓市需求端而言，最大的不確定性依然是購房者對(duì)未來收入的信心不足，“房貸一般都是二三十年，比如我想換房，不僅僅考慮首付，還要考慮未來二三十年的收入能否支撐起房貸和其他家庭開支”。 

以購代建 “國家隊(duì)”進(jìn)場加快去庫存

今年4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。此后，多地陸續(xù)放開限購政策。截至目前，除了一線城市、天津主城區(qū)、珠海橫琴、海南省保留限購政策外，其他城市均全面取消限購。

放開限購和購房即落戶范圍的不斷擴(kuò)大對(duì)市場成交和信心提振起到了一定作用，但去庫存工作依然艱巨，市場亟需新的策略。近期，合肥、南京、杭州、大理等地出臺(tái)政策，鼓勵(lì)收購存量房，“以購代建”模式初步落地。

5月17日，央行新創(chuàng)設(shè)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具——保障性住房再貸款，由央行提供低成本再貸款資金，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

“以購代建”有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫存，降低當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需不平衡的壓力；二是助力保交樓和“白名單”機(jī)制，緩解房企困局。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。而房企回籠資金能力增強(qiáng)后，也有利于更多項(xiàng)目滿足“白名單”條件，形成良性循環(huán)。

值得關(guān)注的是，2023年，央行就已設(shè)立租賃性住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

對(duì)存量土地，此次政策明確，目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式，妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

在一位大型房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人看來，政策能夠在一定程度上改善房企的流動(dòng)性，無論是滯銷的項(xiàng)目，還是無力開發(fā)的土地，如果能在政策幫助下變現(xiàn)，不僅可以改善企業(yè)的流動(dòng)性，還可能讓企業(yè)的資產(chǎn)重新流通起來，進(jìn)而走出困境。

房地產(chǎn)市場去庫存是本輪調(diào)控的核心目標(biāo)。諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，新房的去化周期為18個(gè)月，較上月延長0.8個(gè)月，當(dāng)前新房市場去庫存壓力已達(dá)到高點(diǎn)。

庫存高企的背后是銷售的劇烈下滑，去庫存的同時(shí)，重新激發(fā)市場活躍度勢在必行。

關(guān)系國計(jì)民生 救市迫在眉睫

為何“國家隊(duì)”下場去庫存？房貸利率為何調(diào)至歷史新低？為什么要大手筆救市？

野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺曾經(jīng)提到，房地產(chǎn)行業(yè)在下滑前曾為中國貢獻(xiàn)了38%的財(cái)政收入，而新興產(chǎn)業(yè)的崛起能否填補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)下行所造成的經(jīng)濟(jì)增長空缺仍存疑。

在中國，地方政府的收入與土地財(cái)政密切相關(guān)。根據(jù)澤平宏觀數(shù)據(jù)，2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26%，地價(jià)占房價(jià)6成左右。

當(dāng)前即使在一線城市，一些區(qū)的地方財(cái)政也面臨著非常大的壓力。一位知情人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，上海五大新城一些區(qū)政府因?yàn)橘u地收入銳減，一些引入的新項(xiàng)目幾年都開不起來，他提到，公建類項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐、土地收儲(chǔ)這些都需要錢。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)還直接、間接地解決了大量的就業(yè)問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾表示，房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，關(guān)聯(lián)60多個(gè)行業(yè)、幾千萬人就業(yè)，房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。穩(wěn)樓市對(duì)穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2023年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告”顯示，由于樓市低迷，從事建筑業(yè)的農(nóng)民工從2021年的5557.7萬人，減少到了2023年的4582萬人。兩年間減少了975.7萬人。

對(duì)于一攬子政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，某中型房企的一位負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在當(dāng)前預(yù)期和信心嚴(yán)重不足的情況下，政策一定程度給予了市場信心。接下來要觀察不同能級(jí)城市的市場反饋情況，“總體肯定是個(gè)好事，對(duì)行業(yè)是一個(gè)很大的利好”。

在他看來，當(dāng)前的癥結(jié)在于正常的循環(huán)被卡住了，“一環(huán)欠一環(huán)的錢，比如地方政府基建的錢付不出來，導(dǎo)致下游施工企業(yè)沒錢，施工企業(yè)又會(huì)拖欠供應(yīng)商，把源頭活水打開后，自然就能動(dòng)起來了”。

一家民營房企的中層人士認(rèn)為，可以關(guān)注這個(gè)周末的市場表現(xiàn)，“成交應(yīng)該能上去”。他說，因?yàn)楹芏嗫蛻羰浅謳庞^望，覺得要等政策見底出手，這次應(yīng)該見底了，觀望的客戶肯定會(huì)進(jìn)場。