自深圳首批安居型商品房上市已經(jīng)十年有余，針對(duì)這些房源的上市交易方法，深圳于近期向社會(huì)公開征求意見。

2024年3月13日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見稿”）。

關(guān)于安居型商品房如何上市交易，意見稿明確，權(quán)利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年可申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，且應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定條件并補(bǔ)繳價(jià)款，補(bǔ)繳價(jià)款具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。

這就意味著，深圳安居型商品房獲得完整產(chǎn)權(quán)所應(yīng)該補(bǔ)繳的差價(jià)是確定的，因?yàn)槠涫且栽袌?chǎng)價(jià)格及購(gòu)買價(jià)格來計(jì)算。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算，據(jù)此推算，安居型商品房獲得完整產(chǎn)權(quán)應(yīng)補(bǔ)繳的差價(jià)是原購(gòu)房?jī)r(jià)格的21.5%再扣除稅費(fèi)。

在上一個(gè)房地產(chǎn)周期，深圳樓市熱度飛漲，加之保障房退出所補(bǔ)差價(jià)較低導(dǎo)致部分保障型住房套利空間巨大。隨著深圳樓市進(jìn)入深度調(diào)整周期，這種現(xiàn)象難以再現(xiàn)，新版意見稿在差價(jià)計(jì)算條款上也設(shè)置了確定的條件，深圳安居型商品房未來的交易量?jī)r(jià)也將保持平穩(wěn)。

性價(jià)比分化

公開數(shù)據(jù)顯示，深圳第一批安居型商品房入市時(shí)間為2012年，截至目前，10年的禁售期限已滿，這批物業(yè)如何取得完整產(chǎn)權(quán)受到各方的關(guān)注。

意見稿明確，權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)同時(shí)上市交易的，需按照提出申請(qǐng)、受理審核、審核批準(zhǔn)、補(bǔ)繳價(jià)款、變更和轉(zhuǎn)移登記的程序辦理。權(quán)利人足額補(bǔ)繳價(jià)款后，向受理部門提交繳納憑證，受理部門于五個(gè)工作日以內(nèi)出具準(zhǔn)予取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的核準(zhǔn)通知書。

在這其中，最重要的一個(gè)步驟就是補(bǔ)繳差價(jià)，而差價(jià)的計(jì)算方法也將決定安居型商品房是否對(duì)市場(chǎng)具有“吸引力”。

根據(jù)意見稿，補(bǔ)繳價(jià)款的具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算。稅費(fèi)則包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)公式推算，補(bǔ)繳差價(jià)約為原購(gòu)買價(jià)格的21.5%再扣除交易稅費(fèi)。

對(duì)于早期項(xiàng)目來說，安居型商品房所補(bǔ)差價(jià)在當(dāng)下來看具有十足的“性價(jià)比”。

以香林世紀(jì)華府為例，這一項(xiàng)目均價(jià)為5998元/平方米（含精裝修），于2014年5月開盤，其主要面積段為65平方米、85平方米。按照補(bǔ)繳差價(jià)公式計(jì)算，如果要取得完整產(chǎn)權(quán)，65平方米的單元將補(bǔ)繳的差價(jià)為7.9萬元左右。對(duì)標(biāo)這一項(xiàng)目周邊目前在售二手房的參考價(jià)大約在3萬/平方米左右，香林世紀(jì)華府所需補(bǔ)繳差價(jià)對(duì)早期購(gòu)房者壓力較小。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，安居型商品房在2011年提出，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平比較低，商品房售價(jià)僅在2萬元左右，安居型商品房打6-7折，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。當(dāng)時(shí)購(gòu)買安居型商品房的人群，也補(bǔ)繳了價(jià)差，也能獲得相當(dāng)可觀的差價(jià)紅利。從改善住房而獲得資產(chǎn)收益的角度來看，很多人會(huì)選擇補(bǔ)繳差價(jià)而獲得上市的資格。

而如果以新近入手的安居型商品房來計(jì)算差價(jià)，其價(jià)格就顯得與商品房的差距愈發(fā)縮小了。

可供對(duì)比的是，近期即將入市的華發(fā)冰雪城項(xiàng)目（人才房項(xiàng)目，也是安居型商品房的一種），其85平方米的總價(jià)是245萬起，如果在十年后取得完整產(chǎn)權(quán)，所需補(bǔ)繳的差價(jià)是59萬左右，也即單價(jià)3.6萬/平方米，參考周邊項(xiàng)目當(dāng)前的成交價(jià)，價(jià)差已經(jīng)縮到較小。

一位深圳房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者測(cè)算指出，以目前的價(jià)格來看，安居房是商品房備案價(jià)的6折左右，但由于安居房不能打折而商品房多數(shù)可低至85折，價(jià)差本來已經(jīng)很小了。粗略計(jì)算，加上補(bǔ)繳金額（不考慮十年的利息）大概相當(dāng)于商品房的8折，兩者的價(jià)差很小，只能說對(duì)于安居房客戶來說能做到“不算虧”。

加大住房保障

由于深圳目前已經(jīng)著手搭建新的住房保障體系，安居型商品房未來入市，業(yè)界普遍認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的影響有限。深圳市住房和建設(shè)局就表示，深圳市正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房。

據(jù)介紹，深圳市歷年出售安居型商品房約6萬套，根據(jù)購(gòu)買時(shí)間，陸續(xù)在滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件；申請(qǐng)人將安居型商品房上市交易后，按照相關(guān)規(guī)定不得以無房身份再次租購(gòu)深圳市保障性住房，深圳市住房和建設(shè)局預(yù)計(jì)每年能夠達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且進(jìn)入市場(chǎng)的安居型商品房數(shù)量有限。

深圳中原研究中心則分析指出，安居型商品房上市，對(duì)近兩年入市的安居型商品房、人才房群體不太友好。人才房的行情預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)明顯分化：一方面，核心區(qū)域定價(jià)相對(duì)合理的人才房，會(huì)繼續(xù)受到熱捧；另一方面，如光明、寶安、龍崗、龍華等地，商品房本身折扣就大，而人才房定價(jià)還按原備案價(jià)六折，導(dǎo)致人才房與商品房實(shí)際價(jià)格差距不大，人才房熱度隨著政策的出臺(tái)進(jìn)一步褪去，銷售或受到一定的沖擊。

在安居型商品房退出新規(guī)劃建設(shè)的名單后，深圳的住房保障體系也在同步完善。

2022年，在深圳發(fā)布的住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，提出建設(shè)籌集住房89萬套（間），包括商品房35萬套、保障性住房54萬套（間）。2023年，這一目標(biāo)再被提高，從原先的保障性住房54萬套（間）調(diào)整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保障性租賃住房。

據(jù)深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年，深圳將加大力度建設(shè)籌集保障性住房，全年建設(shè)籌集保障房10萬套(間)、供應(yīng)分配6.5萬套(間)。

《深圳特區(qū)報(bào)》近期發(fā)布的文章表示，深圳以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，在解決市民住房難問題上，不僅強(qiáng)調(diào)要多建房，更要建好房；不僅追求有得住，還要住得好。通過“按需定建”，圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、軌道交通站點(diǎn)、20大重點(diǎn)區(qū)域和市、區(qū)中心片區(qū)，全力推進(jìn)以便捷通勤為目標(biāo)的保障性住房建設(shè)籌集工作，并統(tǒng)籌做好教育、醫(yī)療、交通等設(shè)施用地的規(guī)劃布局，努力實(shí)現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合，最大限度降低新市民青年人的通勤成本。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：吳抒穎