經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2024年3月7日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)保利集團(tuán)董事長(zhǎng)劉化龍?jiān)?024年全國(guó)兩會(huì)期間提交了一份《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收預(yù)征政策 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展》的提案，以改善房企多預(yù)繳稅金問題。 

劉化龍?jiān)谔岚钢刑岬剑饲皣?guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的各類稅收政策有效調(diào)節(jié)了行業(yè)收益分配，對(duì)各級(jí)政府財(cái)政平衡起到積極作用，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，執(zhí)行的稅收預(yù)征率已明顯高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率，房企多預(yù)繳稅金問題突出，且存在退稅難、無(wú)法退（抵）等情況。 

對(duì)房企而言，在項(xiàng)目獲取、建設(shè)、銷售、竣工、清算等環(huán)節(jié)，企業(yè)共涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等12個(gè)稅種，“稅務(wù)成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比重達(dá)20%左右，是除土地成本和建設(shè)成本外最大的一項(xiàng)支出”，劉化龍指出。 

按照現(xiàn)行稅收政策，為保證預(yù)售制下稅款均衡入庫(kù)，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主體稅種實(shí)施稅收預(yù)征制度。其中，增值稅預(yù)征率為3%；土地增值稅預(yù)征率為1%—4%；企業(yè)所得稅預(yù)繳計(jì)稅毛利率為5%—15%。 

此外，地方稅務(wù)局的屬地化管理自主性高，部分地區(qū)設(shè)定土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率時(shí)，會(huì)在國(guó)家規(guī)定的最低線上進(jìn)行不同幅度的提高比最低線提高了10個(gè)百分點(diǎn)。 

基于此，劉化龍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策主要存在三個(gè)方面問題： 

一是預(yù)征率高于項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)，多預(yù)繳稅金問題突出。在房地產(chǎn)行業(yè)“高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”階段出臺(tái)的預(yù)征率，已高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)，多數(shù)項(xiàng)目存在多預(yù)繳稅金問題，資金被長(zhǎng)期占?jí)骸?nbsp;

二是土地增值稅退稅周期長(zhǎng)，部分地區(qū)退稅困難。根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工后可申請(qǐng)退回多預(yù)繳的土地增值稅。但房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，從預(yù)繳到最終清算退稅短則3—5年，長(zhǎng)則6—8年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。且部分地區(qū)稅務(wù)部門會(huì)以“不在本年清算計(jì)劃”為由推遲受理清算申請(qǐng)，或以財(cái)政支出困難為由推遲清算審批，存在退稅難的情況。 

三是部分多預(yù)繳稅金無(wú)法退回，且難以抵扣其他項(xiàng)目稅金。根據(jù)現(xiàn)行政策，增值稅只允許退回2019年3月后新獲取進(jìn)項(xiàng)稅額的60%，企業(yè)所得稅僅允許退回因土地增值稅清算補(bǔ)稅導(dǎo)致的多預(yù)繳稅金，因預(yù)征率過(guò)高等其他原因造成的多預(yù)繳稅金暫無(wú)退稅政策，只能抵扣以后年度稅款。企業(yè)所得稅的抵扣有效期限為5年，若未在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵扣的，將造成稅金損失。 

同時(shí)，部分地方政府出于稅源考慮，通常要求在項(xiàng)目所在區(qū)（縣）甚至所在街道設(shè)立項(xiàng)目公司，使得房地產(chǎn)開發(fā)一般采取項(xiàng)目公司制，即“一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)公司”，項(xiàng)目多預(yù)繳的稅金通常難以用于抵扣其他項(xiàng)目的應(yīng)交稅金。 

多預(yù)繳稅金、退稅難是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)遇到的共性難題。為此，劉化龍?zhí)嶙h適時(shí)適度優(yōu)化當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，提出四點(diǎn)建議： 

第一，適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)征率和計(jì)稅毛利率。結(jié)合行業(yè)近兩年的利潤(rùn)水平，以及未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)率仍將保持較低水平，建議有關(guān)部門盡快組織調(diào)查研究，并根據(jù)調(diào)研情況，適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)征率和計(jì)稅毛利率。 

第二，允許低毛利及虧損項(xiàng)目免予預(yù)繳。對(duì)于預(yù)計(jì)不需要繳納土地增值稅或企業(yè)所得稅的項(xiàng)目，建議出臺(tái)免予預(yù)繳的規(guī)定。企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提出免予預(yù)繳的申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查后，可暫停預(yù)繳或免予預(yù)繳。 

第三，提高退稅效率。明確稅務(wù)機(jī)關(guān)退稅辦理和審批時(shí)限，簡(jiǎn)化退稅手續(xù)，及時(shí)退回企業(yè)多預(yù)繳稅金。 

第四，允許退回多預(yù)繳稅金。借鑒土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)注銷時(shí)，對(duì)增值稅和企業(yè)所得稅繳納情況進(jìn)行清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查，可退回企業(yè)已多預(yù)繳的稅金。