數(shù)十只公募REITs產(chǎn)品發(fā)布2023年四季報，總體業(yè)績表現(xiàn)良好、經(jīng)營穩(wěn)健；基礎設施REITs持續(xù)“上新”，多只產(chǎn)品出現(xiàn)超募；監(jiān)管部門將基礎設施REITs明確為權(quán)益資產(chǎn)，長期配置價值進一步夯實……開年以來，基礎設施REITs市場活力迸發(fā)、利好頻傳。

市場人士認為，基礎設施REITs市場長期穩(wěn)健發(fā)展的趨勢不會發(fā)生變化，將在盤活存量資產(chǎn)，助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設中，發(fā)揮越來越重要的作用。隨著多層次REITs市場建設穩(wěn)步推進，公募REITs逐步進入常態(tài)化發(fā)行新階段，疊加擴募環(huán)節(jié)的打通，REITs市場的體量有望持續(xù)擴大，形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

REITs產(chǎn)品經(jīng)營穩(wěn)健

截至2月22日，29只公募REITs產(chǎn)品公布了2023年四季報，多數(shù)產(chǎn)品經(jīng)營穩(wěn)健。

其中，當期營收超過1億元的產(chǎn)品共有9只。鵬華深圳能源REIT當期營業(yè)收入為3.68億元，再次位列第一。其次是營收為2.26億元的中信建投國家電投新能源REIT。這兩只產(chǎn)品均為能源基礎設施REIT。從凈利潤看，29只產(chǎn)品中有24只實現(xiàn)盈利，其中有7只產(chǎn)品的凈利潤超過1000萬元。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟復蘇的局面進一步明確，公募REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)出更強勁的經(jīng)營韌性。中金普洛斯REIT表示，傳統(tǒng)物流向供應鏈的融合和升級正在加速進行，整個行業(yè)科技賦能的空間仍然廣闊。

REITs資產(chǎn)成交活躍度近期也有所提升。在機構(gòu)看來，資產(chǎn)運營趨勢仍是REITs資產(chǎn)的主要定價因素。“我們認為中國REITs市場始終堅持發(fā)展導向，在解決問題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。”中金公司研報寫道。

提質(zhì)擴容進行時

開年以來，基礎設施REITs市場保持常態(tài)化發(fā)行是REITs市場活力迸發(fā)的又一重要表現(xiàn)。

消費類基礎設施REITs在2024年一馬當先，率先實現(xiàn)上市。華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT均于1月30日公告了認購申請確認比例結(jié)果，實現(xiàn)超募。

“消費基礎設施REITs是穩(wěn)增長、促消費的重要工具，也是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向，對于過去長期依賴銷售型物業(yè)的房企而言，轉(zhuǎn)型意義尤為重大。在關(guān)注具體產(chǎn)品發(fā)行狀態(tài)的同時，目前應更關(guān)注這一新類型產(chǎn)品對于行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略性意義，以及其長期價值。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示。

此外，一批已經(jīng)納入REITs范圍，但尚未正式推出的資產(chǎn)也在加快推進。市場人士預期，公募REITs將在產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模與資產(chǎn)品類方面有所提升。

在中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬看來，水利、地鐵、鐵路、港口等領(lǐng)域項目經(jīng)過培育，有望在2024年進一步成熟。相比于已上市品類，盤活上述復雜資產(chǎn)更具有挑戰(zhàn)性。不過，在成功落地后，此類資產(chǎn)對REITs的長遠發(fā)展將具有里程碑意義。

政策持續(xù)加碼

REITs市場提質(zhì)擴面持續(xù)推進、交易活躍度的不斷提升離不開政策的呵護加碼。助力REITs市場持續(xù)擴容的舉措近期不斷出臺，多地也將加快基礎設施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴募等列入重點任務清單。

為進一步提升原始權(quán)益人向基礎設施REITs市場提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積極性，2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，首次明確基礎設施REITs并表計入權(quán)益。

“一方面，此舉將提升原始權(quán)益人提供REITs資產(chǎn)的積極性，豐富優(yōu)質(zhì)公募REITs資產(chǎn)供給。另一方面，若原始權(quán)益人之外的其他投資者所持REITs也可認定為權(quán)益，或有助于推動REITs計入其他綜合收益（OCI）科目，這意味著，REITs分紅可計入當期利潤，凈值波動不影響投資者當期利潤，有助于降低凈值波動給投資者帶來的拋售壓力。”平安證券首席固收分析師劉璐表示。

2024年多地政府工作報告將加快基礎設施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴募等列入重點任務清單。例如，廣東省提出，加快基礎設施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴募和不動產(chǎn)私募投資基金試點，提高存量資產(chǎn)盤活效率。

中國證券報記者還從有關(guān)方面獲悉，下一步有關(guān)部門將持續(xù)推進完善REITs市場體系，穩(wěn)步推動多層次REITs市場建設，不斷推動REITs市場高質(zhì)量擴容增類，助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設。

來源：中國證券報·中證網(wǎng)