中證網(wǎng)訊（記者 周璐璐）近期公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段。業(yè)內(nèi)人士稱，隨著產(chǎn)品分派率提升、利好政策發(fā)布、市場(chǎng)化機(jī)制引入，多方面積極因素提升公募REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值，支撐后市表現(xiàn)。

長(zhǎng)期穩(wěn)定高分派率體現(xiàn)公募REITs高性價(jià)比

隨著2024年開年公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)，部分產(chǎn)品以市值計(jì)算的分派率不斷攀升，凸顯公募REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值。

以保租房REITs為例，1月16日，國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT”）發(fā)布公告顯示，基金持有的上海市楊浦區(qū)江灣社區(qū)和光華社區(qū)兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況均較為穩(wěn)健。如投資者在2024年1月15日通過二級(jí)市場(chǎng)交易買入該基金（假設(shè)買入價(jià)格2.822元/份），2024年分派率預(yù)計(jì)提升至4.63%，相比估值對(duì)應(yīng)分派率4.28%已高出35bps。

國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為保障性租賃住房江灣社區(qū)和光華社區(qū)，稀缺的優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)和旺盛的住房需求將成為該項(xiàng)目出租率及收益的核心保障。

就市場(chǎng)供需而言，兩個(gè)社區(qū)均位于上海市楊浦區(qū)。同時(shí)社區(qū)毗鄰上海城市副中心之一的江灣-五角場(chǎng)，地處楊浦區(qū)大創(chuàng)智重點(diǎn)功能區(qū)，臨近尚浦領(lǐng)世、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等辦公園區(qū)，板塊內(nèi)國(guó)際知名企業(yè)和高科技企業(yè)眾多，復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等名牌高等院校林立，為社區(qū)帶來了大量年輕高知客群，長(zhǎng)期租賃意愿較強(qiáng)且支付能力較為穩(wěn)定。

就交通配套而言，兩個(gè)社區(qū)步行可達(dá)地鐵10號(hào)線，交通便利，并采用了高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化房屋裝修，內(nèi)部配備便捷齊全的生活配套設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，周邊緊鄰各大商圈，滿足租戶的日常生活需求。

就運(yùn)管服務(wù)而言，作為城投寬庭品牌旗下保租房社區(qū)，由運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)上海城投置業(yè)經(jīng)營(yíng)為兩個(gè)社區(qū)提供統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)管服務(wù)。同時(shí)該項(xiàng)目采用了雙向激勵(lì)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)考核方式，在當(dāng)期運(yùn)營(yíng)凈收益超預(yù)期時(shí)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可提取績(jī)效運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，不達(dá)預(yù)期時(shí)需相應(yīng)扣減基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。多層次的激勵(lì)方案能夠充分釋放管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)積極性，促進(jìn)整體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益提升。

保租房REITs板塊抗周期性突出 交易活躍度較高

在已上市公募REITs的各大資產(chǎn)類型中，保租房板塊的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)尤其穩(wěn)健。四只已上市保租房REITs產(chǎn)品均運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，2023年三季度大部分底層資產(chǎn)的出租率維持在95%以上的較高水平，四只產(chǎn)品當(dāng)期收入、可供分配金額均超過同期預(yù)測(cè)，前三季度可供分配金額累計(jì)完成率（年化）達(dá)109%以上，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性。

此外，2023年內(nèi)保租房REITs板塊整體成交量、成交額占比均遠(yuǎn)高于保租房板塊在整體公募REITs市場(chǎng)中的份額、市值占比，體現(xiàn)了保租房REITs具備高于市場(chǎng)平均的流動(dòng)性。

業(yè)內(nèi)人士稱，公募REITs自身具有風(fēng)險(xiǎn)收益適中的特征，且強(qiáng)制分紅機(jī)制將底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品端預(yù)期收益，是適合長(zhǎng)期持有的投資品類。隨著近期市場(chǎng)波動(dòng)，產(chǎn)品預(yù)計(jì)分派率出現(xiàn)大幅提升，已具備較高配置價(jià)值。

由于公募REITs的投資價(jià)值體現(xiàn)在其穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)帶來的持續(xù)現(xiàn)金分派和資產(chǎn)價(jià)值提升，依托于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，已上市產(chǎn)品2023年第3季度報(bào)告顯示，多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)已顯示出良好的修復(fù)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，公募REITs自試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來利好政策頻出，后續(xù)FOF、社保基金等增量資金進(jìn)場(chǎng)能夠進(jìn)一步提升市場(chǎng)流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心。

來源：中國(guó)證券報(bào)