經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 蔡越坤  2024年開年，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098.SH）價格連續(xù)下跌，引發(fā)市場對于公募REITs投資的擔(dān)憂。

公募REITs是指不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），主要投資于成熟不動產(chǎn)，向來以收益穩(wěn)健著稱。然而，回顧2023全年，國內(nèi)REITs產(chǎn)品交出的成績單并不樂觀。

根據(jù)國金證券研報數(shù)據(jù)，2023年REITs加權(quán)價格指數(shù)累計下跌19.2%。截至2023年年底，REITs產(chǎn)品的平均跌幅為16.5%，僅有1只年內(nèi)收益率為正。

2024年1月10日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT盤中一度跌停，跌幅達(dá)9.92%。截至1月18日收盤，其收于2.544元，年內(nèi)累計跌幅超23%。另外兩只倉儲物流REITs——紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和中金普洛斯REIT的價格也分別出現(xiàn)不同程度下跌。

興業(yè)研究公司結(jié)構(gòu)融資高級研究員臧運慧向記者表示，投資者對于公募REITs應(yīng)關(guān)注三方面問題：一是要重新審視關(guān)聯(lián)交易穩(wěn)定器的作用；二是一線城市的項目也存在高空置率，單純選擇核心城市不動產(chǎn)的投資策略可能失效，要結(jié)合項目所在的城市具體區(qū)域、項目自身的情況做更精細(xì)化的分析；三是要高頻跟蹤產(chǎn)權(quán)型REITs底層項目運營情況，整體有效租金的變化對行業(yè)景氣度邊際變化反映可能不充分、存在滯后，應(yīng)更側(cè)重于新簽約租金的邊際變化的跟蹤。

2023年內(nèi)REITs表現(xiàn)欠佳

2023年，公募REITs市場的表現(xiàn)給投資者潑了一盆冷水。

國金證券研報數(shù)據(jù)指出，自2021年5月首批9只REITs上市至2023年12月31日，我國REITs市場不斷擴(kuò)容，已發(fā)行30只REITs，累計發(fā)行規(guī)模達(dá)985億元。其中，分項目類型看，產(chǎn)權(quán)類REITs共上市18只，特許經(jīng)營權(quán)REITs共上市11只；分底層資產(chǎn)類型看，REITs底層資產(chǎn)項目類型已涵蓋保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施六大領(lǐng)域。

從行情來看，上述研報指出，2023年，REITs加權(quán)價格指數(shù)累計下跌19.2%，而產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)和特許經(jīng)營權(quán)類 REITs指數(shù)分別累計下跌19.8%、17.5%。分底層資產(chǎn)看，產(chǎn)業(yè)園類REITs（-31.0%）、高速公路類REITs（-18.6%）、倉儲物流REITs（-24.2%）和生態(tài)環(huán)保類REITs（-17.2%）表現(xiàn)較差，跌幅均超10%，保租房類REITs（-5.5%）和能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs（-3.3%）跌幅在6%以內(nèi)。

此外，2023年，已上市的29只公募REITs平均收益率為-16.5%，僅1只REIT年內(nèi)收益率為正，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（-45.7%）、博時蛇口產(chǎn)園REIT（-42.9%）的收益率均在低于40%。自上市至今，各REITs平均收益率為-4.3%，16只REITs跌破發(fā)行價，主要集中于產(chǎn)業(yè)園和高速公路類RE－ITs，其中，華夏中國交建高速REIT（-41.1%）的跌幅最大。

截至2024年1月18日，中證REITs指數(shù)為713.68，2024年內(nèi)跌幅為5.65%。

國金證券分析，2023年REITs價格持續(xù)下行主要源于基本面、流通盤和估值三方面因素。具體來看，首先，REITs價格下行較大程度上受業(yè)績及基本面拖累。例如，產(chǎn)業(yè)園類REITs受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，出租率水平存在較大幅度的波動。

其次，REITs價格波動大或受制于流動盤規(guī)模。根據(jù)2023年中報數(shù)據(jù)，已上市的29只REITs中有6只REITs流通市值占比小于或等于30%，13只REITs流通市值份額占比不足50%，其中，中航京能光伏REIT流通市值占比僅21%。從投資者結(jié)構(gòu)看，機(jī)構(gòu)投資者仍占主導(dǎo)地位，已披露2023年中報數(shù)據(jù)的27只REITs中，僅1只REIT的機(jī)構(gòu)投資者占比不足80%，中金普洛斯REIT等16只REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比超95%，較高的機(jī)構(gòu)投資者占比導(dǎo)致投資行為也具有一定的趨同性，且部分機(jī)構(gòu)行為易引發(fā)踩踏效應(yīng)。

從估值角度看，REITs上市以來相對估值長期偏高，目前已回落至相對低位。

對于產(chǎn)權(quán)型REITs下跌的原因，臧運慧分析認(rèn)為，一是部分REITs存在強(qiáng)關(guān)聯(lián)方托底，這為其帶來上市時的估值溢價，存在一定的初始估值矯正。二是今年有些產(chǎn)權(quán)型REITs的出租率表現(xiàn)一直不佳，印證行業(yè)景氣度存在下行可能。

配置價值逐步顯現(xiàn)

從配置角度看，國金證券研報數(shù)據(jù)披露，2021年上市的11只REITs當(dāng)年平均溢價率為27.5%，2022年已上市的24只REITs當(dāng)年平均溢價率為17.4%，而2023年至今，28只公募RE－ITs平均溢價率已降至7.5%。

國金證券認(rèn)為，當(dāng)下公募REITs整體估值已來到相對低位，配置價值逐步顯現(xiàn)。

對比美國市場來看，成熟的REITs市場的發(fā)展歷史對于我國公募REITs的發(fā)展具有一定的參考和借鑒意義。

國金證券研報指出，從資產(chǎn)種類來看，美國REITs市場發(fā)展始于1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》，至今已有63年歷史，經(jīng)歷了三輪市場繁榮期，發(fā)展已趨于成熟。1971年至2022年，美國REITs的發(fā)行規(guī)模由14.9億美元增長至12706.8億美元，數(shù)量由34只擴(kuò)展至206只，2022年，權(quán)益型REITs數(shù)量達(dá)162只，規(guī)模占比為95.6%，占據(jù)市場主導(dǎo)地位。

此外，美國REITs的底層資產(chǎn)類型種類豐富，至2023年年底已擴(kuò)展至辦公類、工業(yè)類、零售類、住宅類、多元資產(chǎn)類、醫(yī)療保健類、住宿/度假村類、自助倉儲類、林業(yè)類、基礎(chǔ)設(shè)施類、數(shù)據(jù)中心類、特殊資產(chǎn)類和游戲娛樂類13個類別，其中零售類（30只）、住宅類（19只）、辦公類REITs（19只）數(shù)量前三。從市值規(guī)模來看，零售類（14%）、工業(yè)類（14%）、住宅類（14%）、基礎(chǔ)設(shè)施類（14%）占比位居前列。

相比較之下，分項目類型看，目前我國產(chǎn)權(quán)類REITs共上市18只，特許經(jīng)營權(quán)REITs共上市11只：分底層資產(chǎn)類型看，REITs底層資產(chǎn)項目類型已涵蓋保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施六大領(lǐng)域。此前，2020年4月，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知》拉開了我國公募REITs發(fā)展的序幕。隨著市場加速發(fā)展，REITs頂層設(shè)計不斷完善，多地也陸續(xù)跟進(jìn)REITs試點培育工作。自2021年5月首批9只REITs上市至2023年12月31日，我國REITs市場不斷擴(kuò)容，已發(fā)行30只REITs，累計發(fā)行規(guī)模達(dá)985億元。

國金證券表示，美國REITs的資產(chǎn)種類更為多元化和分散化，為我國RE－ITs底層資產(chǎn)拓展方向提供了借鑒。

國金證券認(rèn)為，至今，我國仍有大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有待盤活，房地產(chǎn)市場風(fēng)險亟需化解，發(fā)展中國公募REITs有助于防范化解宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、推動金融供給側(cè)改革和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，而公募REITs具備的“募投管退”路徑也為資本提供了暢通的退出機(jī)制。隨著公募REITs二級價格持續(xù)走低，不同產(chǎn)品間的收益與風(fēng)險不斷分化。而隨著各類REITs估值中樞回落調(diào)整、REITs會計計量方式得到優(yōu)化、增量資金來源不斷涌現(xiàn)，REITs底層資產(chǎn)未來仍存在較大的增值空間，可著重結(jié)合估值歷史情況和同類對比進(jìn)行分析，布局相應(yīng)投資機(jī)會。

對于2024年公募REITs市場展望，臧運慧表示，一是中長期來看，產(chǎn)權(quán)型REITs的運營存在壓力，帶來估值壓力；二是特許經(jīng)營權(quán)REITs預(yù)期運營穩(wěn)定，此前的估值矯正也基本到位，其估值壓力要小于產(chǎn)權(quán)型REITs，可結(jié)合項目情況挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是壓實一級市場估值是市場健康發(fā)展的前提。

領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國龍認(rèn)為，市場目前已有共識，即國際金融體系已走出過去幾年中最“緊縮”的階段。盡管未來全球經(jīng)濟(jì)前景仍有不少挑戰(zhàn)，但主動型投資者已開始重新考慮其資產(chǎn)配置策略，REITs獲追捧就是典型例證之一。而對于A股和港股投資者，在經(jīng)歷市場調(diào)整后，外圍利率環(huán)境的改善和內(nèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定，都將有助兩地市場逐漸迎來價值回歸。