樓市松綁的燎原之火，透過縫隙照到了被遺忘的角落。

近日，深圳市悄然放開港澳居民購(gòu)買商用物業(yè)的資格。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》援引相關(guān)部門人士表述，“目前深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等，對(duì)港澳居民放開。”

有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在大灣區(qū)加速融合的背景下，放開港澳居民網(wǎng)簽，將為深圳商辦市場(chǎng)帶來5-10個(gè)百分點(diǎn)的增量，助力深圳商辦市場(chǎng)庫(kù)存的加速去化。亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，與短期刺激相比，此次放開將是一個(gè)信號(hào)，在樓市調(diào)控松綁下，埋下商辦市場(chǎng)組合拳的伏筆。

一直以來，商辦物業(yè)并非剛需，但卻是樓市里的一項(xiàng)重要投資品類。從16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，為抑制“炒房”，圍繞商辦物業(yè)的調(diào)控壓力雖有起伏，但整體維持在緊繃的狀態(tài)。

政策優(yōu)化，猶如一顆雪球于山巒擲下。在長(zhǎng)坡濕雪之上，市場(chǎng)正期待商辦物業(yè)能翻開一頁(yè)呼嘯的全新篇章。

商辦市場(chǎng)釋放新信號(hào)？

“豪購(gòu)29套”、“熱銷1億元”，在房產(chǎn)中介的喜報(bào)中，深圳商辦市場(chǎng)執(zhí)行16年的“限外令”得以松綁。

“限外令”所指《深圳市國(guó)土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，于2007年7月發(fā)布，明確境外機(jī)構(gòu)只可購(gòu)買辦公類商品房；港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑只能購(gòu)買一套用于自住的商品房。

時(shí)年出臺(tái)的“限外令”正中七寸，有效遏制了港資、外資等潮涌國(guó)內(nèi)樓市，促進(jìn)了樓市發(fā)展的穩(wěn)定。如深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫所說，‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過50%。”

如今，政策的優(yōu)化也融入在新的時(shí)代背景下。受經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化不斷深入，房地產(chǎn)從供求關(guān)系出發(fā)，行業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期均出現(xiàn)新的變化。

與逐漸升溫的住宅市場(chǎng)相比，北京、上海、深圳等一線城市的商辦市場(chǎng)，目前均運(yùn)行在相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策下，包括限定最小分割單元、限定銷售對(duì)象等細(xì)則，一定程度抑制了需求的釋放，使商辦產(chǎn)品與住宅價(jià)格出現(xiàn)較為嚴(yán)重的倒掛。一個(gè)鮮明的反差是，包括香港、東京、曼哈頓等國(guó)際大城市，商辦產(chǎn)品相較住宅均有一定溢價(jià)。

在分析人士看來，商辦物業(yè)的底層邏輯是投資品，需求更依賴市場(chǎng)的流動(dòng)性，這也意味著政策杠桿作用更加有的放矢，隨著流動(dòng)性的釋放有望放大需求的實(shí)際體量。

廣州即是一個(gè)樣本。目前，廣州是率先、也是唯一放開商辦限購(gòu)政策的一線城市。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)顯示，在2018年年初、年末廣州兩次商辦政策的小幅松綁，推動(dòng)了次年商辦小戶和商鋪成交反彈迅猛，2019年全年成交面積156萬(wàn)方，同比上漲66%；而在中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，隨著廣州于2020年全面松綁商辦物業(yè)，當(dāng)年末廣州商辦產(chǎn)品均價(jià)34797元/平，上漲29%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，本次優(yōu)化是一個(gè)好兆頭，說明政策已開始關(guān)注商辦市場(chǎng)。

資產(chǎn)配置新趨勢(shì)

在深圳放開港澳居民網(wǎng)簽背后，是海外市場(chǎng)成熟資本、有投資經(jīng)驗(yàn)的高凈值人群等的“收租”需求。一二線城市成熟商圈中的持有型優(yōu)質(zhì)物業(yè)，屢屢成為他們框定的目標(biāo)，而合理的價(jià)格與回報(bào)率，亦激發(fā)了他們愈加濃厚的興趣。

2023年2月，凱德集團(tuán)就宣布設(shè)立凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃，承諾以股本11億新元投資中國(guó)的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。其中，特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目所指，便是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中低估與減價(jià)的項(xiàng)目。

國(guó)內(nèi)成熟商圈穩(wěn)定的租金回報(bào)，是商辦物業(yè)備受青睞的原因之一。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街商鋪平均租金為24.33元/平方米，其中，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪?zhàn)饨穑鶎?shí)現(xiàn)較大的環(huán)比漲幅。

有業(yè)內(nèi)人士表示，單純以租金回報(bào)率計(jì)，商辦物業(yè)明顯優(yōu)于住宅物業(yè)，目前，商辦物業(yè)回報(bào)率普遍達(dá)到4%-5%，一些核心城市的優(yōu)質(zhì)商圈回報(bào)率更遠(yuǎn)在均值之上。例如，在杭州老牌網(wǎng)紅街區(qū)，杭州濱江鉑金島目前招商率達(dá)到100%，投資回報(bào)率穩(wěn)定在7%-9%。而根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年中國(guó)重點(diǎn)50城平均租售比為1：620，租金回報(bào)率為1.94%。

當(dāng)前，海外成熟市場(chǎng)的投資風(fēng)格正逐漸在國(guó)內(nèi)被認(rèn)可。從理解到加入，基于資產(chǎn)配置的需求，國(guó)內(nèi)資金對(duì)于商辦資產(chǎn)的關(guān)注度亦在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正由增量向存量?jī)A斜，國(guó)內(nèi)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的需求逐漸增強(qiáng)，而較為寬松的貨幣環(huán)境也起到了推波助瀾的作用。

“隨著市場(chǎng)的愈加成熟，國(guó)內(nèi)投資者的資產(chǎn)配置思路，未來或加速向海外發(fā)達(dá)國(guó)家靠攏。” 在上述業(yè)內(nèi)人士看來，以回報(bào)率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)下的商辦資產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)重要選項(xiàng)。

價(jià)值重估

目前，關(guān)于商辦市場(chǎng)就此激活的結(jié)論尚為時(shí)尚早。但可以看到，無(wú)論是政策優(yōu)化的預(yù)期，還是資產(chǎn)配置的趨勢(shì)，助力商辦市場(chǎng)信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商務(wù)部就指出，將圍繞“改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，營(yíng)造消費(fèi)氛圍，提振消費(fèi)信心”及早謀劃，并把全年定位為“消費(fèi)提振年”。

作為“消費(fèi)提振”的重要載體，商鋪的價(jià)值亦被看好，而開發(fā)商則給予最大力度的運(yùn)營(yíng)支持。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)，據(jù)龍湖介紹，其對(duì)旗下星街、鉑金島等商辦物業(yè)，有專門協(xié)助商家優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)的龍商薈，包括VIP優(yōu)先權(quán)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、宣傳推?、定制物料等4?專屬升級(jí)權(quán)益，可以針對(duì)龍湖街區(qū)戰(zhàn)略聯(lián)盟商家推出的全套權(quán)益方案。

無(wú)疑，商辦物業(yè)與之俱來的投資品屬性，使投資者跳出屬地約束，擁有更大的選擇范圍。

而更大的池子，也意味著資產(chǎn)價(jià)值更大的差異。在一位機(jī)構(gòu)人士看來，無(wú)論政策會(huì)否持續(xù)優(yōu)化，未來商辦資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)仍將愈加白熱化。不僅需要項(xiàng)目對(duì)便捷性、成熟度、輻射范圍提前預(yù)判、規(guī)劃，更需要吸引力強(qiáng)的消費(fèi)服務(wù)內(nèi)容，以“主題性”帶動(dòng)“話題性”，持續(xù)維持項(xiàng)目的熱度。

例如，長(zhǎng)沙濱江金融中心的龍湖鉑金島，定位為“快享慢活24小時(shí)城市新聚場(chǎng)”，聚焦年輕化的消費(fèi)方式，打造了濱江商業(yè)新地標(biāo)—微醺不夜島。其中，鉑金島的核心元素 “金拱門”，與濱江金融中心的寫字樓，成為對(duì)標(biāo)上海“黃埔”的長(zhǎng)沙“三件套”，深受年輕人的喜愛。

而龍湖在合肥打造的車橋新界，則造就了合肥夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)新地標(biāo)，奇幻的燈光打在斑駁的墻面上，配上熱門餐廳、網(wǎng)紅咖啡店、音樂節(jié)、燈光秀等元素，營(yíng)造出獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，讓車橋新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的開業(yè)率、開業(yè)3天客流量21萬(wàn)+、累計(jì)銷售額1260萬(wàn)……多項(xiàng)數(shù)據(jù)也從側(cè)面印證了車橋新界的火爆程度。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商睿意德表示，夜生活內(nèi)容的消費(fèi)者黏度較高，復(fù)購(gòu)率較強(qiáng)，也是溢價(jià)率最高的店鋪品類之一。夜生活及潮流主題的商鋪，營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)效率較高；且經(jīng)營(yíng)內(nèi)容天然和街區(qū)的獨(dú)立、開放形態(tài)相匹配，有助于商戶自由把控營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)造休閑愜意的開放體驗(yàn)感。

圍繞運(yùn)營(yíng)、分化等關(guān)鍵詞，一場(chǎng)商辦價(jià)值重估的改變已經(jīng)開始。當(dāng)然，在增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過渡的新發(fā)展階段，市場(chǎng)也希望翻開新的篇章，像2007年深圳商辦市場(chǎng)的“限購(gòu)令”，也如2017年北京商辦市場(chǎng)的“326新政”，不同的是，這將是商辦價(jià)值回歸甚至重估的新時(shí)代。