3月27日，綠城服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“綠城服務(wù)”）召開2022年業(yè)績會。會上，綠城服務(wù)董事會主席楊掌法表示，綠城服務(wù)作為一家純市場化的物業(yè)公司，在頭部企業(yè)里是最早走向市場化的。走向市場化越早，也代表著市場化程度越高，業(yè)態(tài)最豐富。所以“綠城服務(wù)比央企、國企更加靈活，比房地產(chǎn)旗下的物業(yè)公司更加穩(wěn)健。”

在上市物業(yè)企業(yè)中，綠城服務(wù)一直是一個特殊的存在。1998年8月從綠城房地產(chǎn)拆分出來后，綠城服務(wù)并沒有在股權(quán)控制上關(guān)聯(lián)上游地產(chǎn)公司。特殊的股權(quán)架構(gòu)與較早的市場化發(fā)展，也推動綠城服務(wù)走出了一條不依賴并購，憑借獨立外拓能力實現(xiàn)自然增長的道路。

專業(yè)獨立自主發(fā)展之路，才能確保物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。面對疫情以及房地產(chǎn)周期的雙重影響，綠城服務(wù)交出了2022年的答卷，2022年，綠城服務(wù)總收入達148.56億元，同比增長18.2%；核心經(jīng)營利潤為9.8億元，同比下降9.1%；權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤為5.48億元，同比下降35.3%；毛利24.02億元，同比增長3.1%。

在行業(yè)競爭激烈下，管理層對于公司2023年的核心財務(wù)目標仍充滿信心。綠城服務(wù)行政總裁金科麗表示，綠城服務(wù)預(yù)計2023年收入增速在20%-25%區(qū)間之內(nèi)，核心經(jīng)營利潤增長在20%-25%，保持利潤跟收入的均衡增長。毛利率保持在16.5%-17.5%，全年新簽項目合同保持在55億元。

在管面積、非住占比雙升

作為綠城服務(wù)最大收入和毛利來源。2022年，綠城服務(wù)物業(yè)服務(wù)收入達到人民幣94. 46億元，較2021年同期增長21.6%，超過綠城服務(wù)總收入6成。毛利為人民幣11.40億元，占總毛利的47.5%，較2021年全年上升17.0%。

收入增長的主要原因是在管面積的增加。2022年，綠城服務(wù)在管面積達3.84億平方米，同比增長26.3%，儲備面積達3.79億平方米，同比增長9.0%，合約面積近8億平方米，確定其規(guī)模化發(fā)展路徑。截至2022年12月31日，綠城服務(wù)在管項目達到2630個，增長率為23.4%。

規(guī)模快速穩(wěn)健增長的背后，是綠城服務(wù)對有質(zhì)量增長的堅持。從1998年獨立之后，綠城服務(wù)的獨立外拓能力不斷提升。2022年，在沒有收并購在沒有任何收并購面積情況下，綠城服務(wù)全年新增拓展面積1.23億方。楊掌法表示，“面對新的發(fā)展形勢，我們既堅持不走收并購、追求內(nèi)生高質(zhì)量發(fā)展不變，又果斷進行轉(zhuǎn)型，持續(xù)向非住領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。”

拓展非住業(yè)務(wù)方向是綠城服務(wù)做出的另一個選擇。2022年，綠城服務(wù)將拓展的腳步邁入賽事運營、高校、醫(yī)院、交通樞紐等專業(yè)賽道，新簽天津銀行、上海盒馬鮮生基地、杭州高鐵西站、浙江理工大學(xué)、愛爾眼科總院等項目。2022年綠城服務(wù)新簽的合約中，非住合約超19億元，占到了全年簽約量43%。非住業(yè)務(wù)占比大幅提升也幫助綠城服務(wù)在一定程度上抵御了地產(chǎn)周期帶來不利影響。

拓展大客戶則是綠城服務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)定增長的另一抓手。楊掌法在業(yè)績會上介紹，2022年，綠城服務(wù)新增了25家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、地方國企和公用事業(yè)單位大客戶。浙江文化產(chǎn)業(yè)投資集團、陜西建工集團、西安高新區(qū)管委會、溫州濱海新城、南通中央創(chuàng)新區(qū)等戰(zhàn)略合作客戶，與信達地產(chǎn)達成輕資產(chǎn)型股權(quán)合作。

2022年，綠城服務(wù)大客戶新簽營收達到21億，同比增長23.8%，物業(yè)全委新簽項目營收45.8億，接近2022年總營收的三分之一，創(chuàng)歷年新高。此外，綠城服務(wù)在增量放緩的情況下，切入優(yōu)質(zhì)存量市場。綠城服務(wù)2022年年拓展的存量項目營收超過15億，同比增加39.2%。

聚焦核心城市和客戶

綠城服務(wù)起步于浙江，歷經(jīng)二十多年的發(fā)展，綠城服務(wù)的腳步已經(jīng)跨入全國30個省、直轄市及自治區(qū)，215個城市中，在管項目達2630個。從全國化布局來看，綠城服務(wù)堅持“立足長三角、深耕京津冀、大力拓展大灣區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，

2022年，綠城服務(wù)在長三角區(qū)域拓展總值達26.5億，同比增速25%。僅在杭州，綠城服務(wù)在管項目就達到達到519個，項目數(shù)量遠超于排名第二的物企。在上海，綠城服務(wù)對優(yōu)質(zhì)存量項目實現(xiàn)溢價接管，鞏固了滬上市場優(yōu)勢，平均物業(yè)費達到4.88元/平方米/月。

綠城服務(wù)董事會主席楊掌法表示，2023年度，綠城服務(wù)將以市占率為關(guān)鍵指征，進一步聚焦到核心城市、核心客戶當(dāng)中。金科麗則進一步分析，具體來看，城市聚焦將立足長三角，深耕京津冀、成渝城市群，大力拓展大灣區(qū)，各區(qū)域回到主戰(zhàn)場，為提升重點城市市占率加碼，暫停新城市的市場拓展，重點提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。

值得注意的是，除了聚焦核心城市，客戶聚焦方面，綠城服務(wù)將停止與第三方中小開發(fā)商的合作，重點達成優(yōu)質(zhì)國企、央企和重點城市地方城投、國投等單位的聯(lián)營合作。項目則聚焦城市十大高樓、十大高物業(yè)費項目、十大專班項目，為有質(zhì)量發(fā)展加碼，戰(zhàn)略性放棄部分收費單價較低、甲方資金不健康的項目以及年營收200萬以下、非戰(zhàn)略客戶的項目。

“2023年，綠城服務(wù)在維持前兩年發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重市場拓展的質(zhì)量，拓展優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，不以量取勝，更多地圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略和高質(zhì)量發(fā)展為主題進行市場拓展。”楊掌法表示，要在現(xiàn)有的形勢下進行換倉調(diào)整，大力拓展優(yōu)質(zhì)項目，進入優(yōu)質(zhì)的區(qū)域并與優(yōu)質(zhì)的客戶進行全面的戰(zhàn)略合作。

用科技賦能服務(wù)

隨著人口紅利消失，物業(yè)行業(yè)規(guī)模的不斷擴大以及市場集中度的提升，物業(yè)企業(yè)迫切需要通過管理要效益，數(shù)字化成為眾多物業(yè)企業(yè)的選擇，科技成為物業(yè)企業(yè)破局的關(guān)鍵。

為適應(yīng)市場的發(fā)展，綠城服務(wù)早在多年前便布局了科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)。2022年，綠城服務(wù)正式對主營業(yè)務(wù)進行進一步拆分，將科技服務(wù)從園區(qū)服務(wù)中拆分單列。綠城服務(wù)在原來的物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)之外，新增了科技服務(wù)。自此，綠城服務(wù)集團業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)由“三駕馬車”轉(zhuǎn)向“四輪驅(qū)動”。

2022年，綠城服務(wù)科技服務(wù)的表現(xiàn)亮眼。全年科技服務(wù)收入為4.89億元，較2021年的2.21億元同比增長了121.6%，漲幅為四大主營業(yè)務(wù)中最大。2022年，綠城服務(wù)科技服務(wù)毛利率為40.9%，毛利率為四大業(yè)務(wù)中最高。

綠城服務(wù)圍繞服務(wù)的數(shù)字化發(fā)展，打造了全域平臺產(chǎn)品及智慧物業(yè)產(chǎn)品，形成了涵蓋咨詢、建設(shè)、運營的全周期數(shù)字服務(wù)體系。2022 年，綠城服務(wù)面向物業(yè)行業(yè)的“善數(shù)智慧物業(yè)平臺”和“善數(shù)數(shù)字創(chuàng)新平臺”正式發(fā)布，目前已擁有智能化設(shè)計施工雙甲資質(zhì)，4家國家高新技術(shù)企業(yè)，500余項專利及著作權(quán)；通過 CMMI5 級國際資質(zhì)認證，成為泛社區(qū)行業(yè)率先取得此認證服務(wù)商；打造出軟硬件一體化產(chǎn)品、行業(yè)級智慧物業(yè)平臺等融合產(chǎn)品，以品質(zhì)和普惠助力城鄉(xiāng)共富、物企數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級。以一體化服務(wù)探索現(xiàn)代社區(qū)浙江模式，承接未來社區(qū)項目數(shù)十個。