經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月20日，在僅1小時(shí)的2022年業(yè)績交流會(huì)上，綠城管理(9979.HK)管理層除了介紹各項(xiàng)業(yè)務(wù)增長情況和盈利數(shù)據(jù)，還4次提到人和團(tuán)隊(duì)。

和傳統(tǒng)地產(chǎn)公司相比，代建公司綠城管理的財(cái)報(bào)結(jié)構(gòu)較為簡單：完全沒有負(fù)債，全年融資成本僅690萬元，截至2022年底的杠桿比率（計(jì)息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額）僅0.9%；且由于代建項(xiàng)目集中在中國，絕大部分業(yè)務(wù)以人民幣進(jìn)行結(jié)算，僅人民幣及港元兌外幣貶值或升值可能影響業(yè)績，因此外匯風(fēng)險(xiǎn)也較低。

綠城管理的管理層毫不吝于強(qiáng)調(diào)員工的重要意義。業(yè)績會(huì)上，綠城管理執(zhí)行總裁林三九直言，“作為代建企業(yè)，綠城管理最大的資源是‘人’，人是公司的第一產(chǎn)品。”此前，綠城管理CEO李軍也對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，公司很簡單，“就是大家賺了錢，回報(bào)股東、回報(bào)社會(huì)（交稅），再給員工發(fā)獎(jiǎng)金”。

業(yè)務(wù)增長

綠城管理全年收入增幅為18.4%，毛利和歸母凈利潤增幅均超30%。

營收增長和規(guī)模增長直接相關(guān)，截至2022年底，綠城管理的合約建筑面積超過1億平方米，年內(nèi)新拓合約面積約2820萬平方米，而在建面積約4720萬平方米。“這一規(guī)模，在中國所有房地產(chǎn)開發(fā)，包括自投開發(fā)領(lǐng)域里，也能夠進(jìn)入前十。”李軍介紹，2022年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，國央企和地方城投公司成為拿地主導(dǎo)，這類主體拿地比例從60%上升到80%，但拿地后城投類公司拿地的開工率非常低，2022年城投拿地當(dāng)年能實(shí)現(xiàn)開工的占比只有8%，這給代建提供了巨量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

另一方面，在保交樓政策驅(qū)動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)加快推動(dòng)不良項(xiàng)目紓困的代建需求增加。很多金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的涉房不良資產(chǎn)，顯性的規(guī)模超過了3萬億元，也是代建業(yè)務(wù)放量的一個(gè)主要來源。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)上述兩類業(yè)務(wù)增長明顯。2022年綠城管理新拓的合約面積中，政府類代建、國企委托方和金融機(jī)構(gòu)的占比達(dá)到76.5%。新拓代建費(fèi)86.1億元，其中來自政府、國企和金融機(jī)構(gòu)的占比超過7成。

比拼人效

截至2022年底，綠城管理共有1529名雇員，比2021年底增加了4%，這千余名員工創(chuàng)造了26.6億元的營業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約7.45億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入7.25億元。

李軍強(qiáng)調(diào)，代建是服務(wù)屬性、靠人驅(qū)動(dòng)的一家公司，對(duì)人的需求和要求更高。上市三年來，員工人均收入已經(jīng)提升到65萬元，這一提升速度代表著內(nèi)部管理效益的提升，“65萬元/人，跟物業(yè)企業(yè)是完全不同的類型，我們現(xiàn)在的人均收入大致跟設(shè)計(jì)院和咨詢類公司屬于同一水平”。

綜上數(shù)據(jù)計(jì)算可得，綠城管理2022年人均創(chuàng)收達(dá)174萬元。同樣作為服務(wù)屬性的行業(yè)，多數(shù)頭部物業(yè)企業(yè)2021年人均坪效在12萬元-35萬元之間。

李軍在介紹近兩年成本構(gòu)成中還強(qiáng)調(diào)了一個(gè)亮點(diǎn)：收入增長了18%，利潤增長32%，但主要成本——人力資源的成本在下降，從2021年的4.98億元下降到2022年4.92億元，人力成本占比從22.2%下降至18.6%，相當(dāng)于毛利提升了3.6%，以此說明綠城管理正在提質(zhì)增效，他認(rèn)為這是真正能力的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)“去中心化”后

李軍預(yù)測(cè)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中期開發(fā)規(guī)模將保持在10億平方米左右，并形成以下三種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：一是由政府主導(dǎo)的保障房、租賃房新增供應(yīng)占比將超過30%；其次，保交樓政策下，金融機(jī)構(gòu)的主動(dòng)房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)達(dá)20%；剩余50%的市場(chǎng)規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企央企主導(dǎo)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)投資端去中心化的趨勢(shì)，而代建作為更好承接去中心化的開發(fā)模式，將迎來新一輪發(fā)展。

政府代建和商業(yè)代建是綠城管理的兩大主要業(yè)務(wù)。

其中，綠城管理2022年新拓的項(xiàng)目中，來自國企及城投類客戶的面積占比達(dá)到了66%，如果單列城投類客戶，其占比為46.7%。

綠城管理還在探索政府創(chuàng)新類業(yè)務(wù)，2022年在多元的城市服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括城市更新方面都有嘗試，去年這些創(chuàng)新類業(yè)務(wù)整合在一起，共拓展了770萬平方米代建業(yè)務(wù)。

期內(nèi)，綠城管理的毛利率達(dá)到52.3%，同比增長了5.9個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，綠城管理內(nèi)部有意控制較低毛利率水平的政府代建類業(yè)務(wù)的增長。截至2022年底，政府類代建業(yè)務(wù)的收入占比為29.4%。早在2021年，綠城管理曾表示未來政府類代建收入占比會(huì)占到30%，目前距離這一指標(biāo)僅一步之遙。

對(duì)此，李軍提醒，未來政府類代建可能會(huì)有微幅增長，但公司內(nèi)部會(huì)保持它的占比，“因?yàn)檎惔ㄊ莻€(gè)穩(wěn)定器，適合穿越市場(chǎng)的牛熊周期，但比例不能太大，否則會(huì)對(duì)毛利率產(chǎn)生影響”。

金融機(jī)構(gòu)的紓困類業(yè)務(wù)2022年新增代建費(fèi)占比達(dá)到了10%。

李軍坦言，對(duì)城投類業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了系統(tǒng)承接能力，但紓困類業(yè)務(wù)做得還不夠好，目前還在探索階段，有一些成功案例，如江陰恒大項(xiàng)目、廣州奧園項(xiàng)目、重慶的佳兆業(yè)項(xiàng)目。

綠城管理在承接紓困類業(yè)務(wù)時(shí)遇到一個(gè)被動(dòng)點(diǎn)。為了隔離投資類風(fēng)險(xiǎn)，綠城管理不加財(cái)務(wù)杠桿、不出資，但擺在眼前的現(xiàn)實(shí)難題是，紓困類企業(yè)最缺的是錢。

為了彌合這兩方面的不匹配，李軍透露，綠城管理正在推一個(gè)商業(yè)模式，即尋找外部的金融機(jī)構(gòu)，搭設(shè)一個(gè)金融能力架構(gòu)，給一些遇困的企業(yè)和紓困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持，重新激活銷售。綠城管理實(shí)際在做征信背書，這不是傳統(tǒng)意義上的抵押擔(dān)保，而是通過對(duì)市場(chǎng)研判、口碑、品牌等能力的輸出以及央企信用背書，給合作各方帶來信心。

基于政府代建和紓困代建業(yè)務(wù)前景預(yù)判，李軍反思，“我們目前還不具備適配如此大量業(yè)務(wù)的能力水平”，其用歷史數(shù)據(jù)反推，預(yù)計(jì)未來公司的項(xiàng)目個(gè)數(shù)、待建項(xiàng)目個(gè)數(shù)要超過1200個(gè)，在手訂單面積要超過2億平方米，團(tuán)隊(duì)人數(shù)要超過1.2萬人。

如何提升人均效能以承載未來的業(yè)務(wù)量？李軍認(rèn)為首先是組織架構(gòu)變革，包括團(tuán)隊(duì)、激勵(lì)、背后的體系性建設(shè)、運(yùn)營提效等等，其中需要特別關(guān)注人及人背后的組織文化。

李軍主動(dòng)爆料，代建行業(yè)第二股中原建業(yè)前CEO馬曉騰已于近期加盟綠城管理，未來還會(huì)引進(jìn)更多代建人才，讓代建組織快速分裂，打造更多區(qū)域公司、城市公司、二級(jí)單位，讓整個(gè)團(tuán)隊(duì)擁有更強(qiáng)的戰(zhàn)斗力。

截至3月20日收盤，綠城管理股價(jià)報(bào)收7.25港元/股，創(chuàng)上市以來新高，盤中一度漲至7.67港元/股，市盈率約為17倍。