經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪青 繼“房貸年齡期限可延至80歲”后，2月16日，一張廣西南寧建發(fā)房產(chǎn)“百歲貸”的營銷海報刷爆社交網(wǎng)絡(luò)。盡管后續(xù)該開發(fā)商迅速撤下宣傳海報，涉及到的當(dāng)?shù)囟嗉毅y行亦對該消息進(jìn)行辟謠，該話題仍引起社會高度關(guān)注，被不少網(wǎng)友調(diào)侃為“貸貸相傳”。

而對于購房者而言，“百歲貸”這類產(chǎn)品的推出究竟是真利好，還僅僅是商家的營銷“噱頭”呢？

部分銀行放寬房貸年齡期限信號

2月10日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息迅速在社交媒體傳播，引起各家熱議。同時，當(dāng)?shù)夭糠帚y行亦表態(tài)，“確有其事，已經(jīng)開始執(zhí)行”。

事件發(fā)酵尚不足一周，2月16日一張南寧建發(fā)房產(chǎn)“貸款年齡最長達(dá)100歲”的營銷海報再度刷屏。海報中宣稱，住房按揭貸款年齡加貸款期限放款最長可貸至100歲。同時，海報中對于具體可操作業(yè)務(wù)銀行并未具名，僅以“南寧合作銀行”代替。

記者致電部分當(dāng)?shù)劂y行后獲悉，“目前沒有收到通知房貸年齡期限要進(jìn)行調(diào)整，亦沒有可以貸到100歲的貸款產(chǎn)品，可能就是商家營銷的一種噱頭。”

對此，有分析人士在接受記者采訪時表示，近期部分區(qū)域積極地穩(wěn)樓市，這確實(shí)是銀行對房貸的要求進(jìn)一步放松了，使得能滿足買房條件的群體擴(kuò)大了，主要是提振市場需求，銀行也可以借此推廣業(yè)務(wù)。不過需要注意的是，這不僅需要銀行適度放款風(fēng)控要求，同時也可能會影響到退休人員的生活質(zhì)量，并對其他方面消費(fèi)產(chǎn)生一定擠出效應(yīng)。

“最近南寧那邊有消息說房貸年齡期限上調(diào)后，浙江市場也開始躍躍欲試。目前杭州地區(qū)已經(jīng)有個別銀行政策有所松動，還款年齡期限從之前的70歲延長至75歲或者80歲。其實(shí)年齡期限本身就是為了保證購房者不違約，如果在一定的限制要求下，延長還款期限也不是大問題。”杭州一位信貸經(jīng)理對記者2月16日接受采訪時表示。

該信貸經(jīng)理表示，消息傳開后，近期確實(shí)有不少來咨詢房貸年齡期限延長的購房者，但是最終能否操作下來，銀行主要考量的還是購房者的還款能力。

上海地區(qū)某城商行人士對記者表示，隨著2022年年底開啟的一波“提前還貸潮”延續(xù)至今，給各家銀行都帶來一定程度的壓力。不過根本上海市場整體情況來看，大多數(shù)銀行房貸年齡期限并沒有出現(xiàn)變化。比如該行當(dāng)前政策仍是，借款人年齡＋貸款期限不超70年 、樓齡＋貸款期限不超50年 和貸款期限不超30年。

“包括北京地區(qū)目前都有部分銀行放寬房貸年齡期限，但是上海地區(qū)是否會調(diào)整還要再看情況，一方面需要等總行的通知，同時也需要觀望觀望同業(yè)們落地實(shí)施后的反饋。”上述城商行人士說。

據(jù)了解，目前包括交通銀行和招商銀行在內(nèi)的北京多家支行，均對房貸年齡期限有所放寬，前者可達(dá)到95歲，后者則為85歲，不過均需要有子女做單擔(dān)保人或者共同還款主體。

被嘲“貸貸相傳”

在“百歲貸”出圈后，便遭到大量網(wǎng)友調(diào)侃，“我能活到100歲嗎？”“給銀行打工要打到100歲？”“真的要貸貸相傳了”……

而類似房貸年齡還清為100歲的提法，也容易讓外界錯誤解讀為鼓勵老年人購房，和傳統(tǒng)的公序良俗等有較大的差異。

據(jù)悉，銀行房貸年齡限制設(shè)定的基本邏輯就是要求自然人具備完全民事行動能力，即購房者不會違約。目前，大部分銀行都是將年齡期限在18—70周歲之間的成年人。

需要指出的是，目前不少人都將“房貸年齡期限”和“貸款人年齡期限”混為一談，實(shí)際上，“房貸年齡期限”指的是“房貸期限+年齡”，例如某銀行的房貸年齡期限最高為70歲，50歲的購房者房貸可貸20年，60歲則可貸10年，以此類推。

對此，招聯(lián)首席研究員董希淼就表示，廣西南寧部分銀行的做法不是80歲老人可以貸款，而是借款人年齡加貸款期限延長至80年。適當(dāng)延長借款人年齡并延長借款期限是好事，有助于讓更多中老年人可以申請貸款改善居住條件，也讓年輕人可通過延長還款期限減輕當(dāng)期還款壓力，這可能也是我國人口老齡化背景下的大勢所趨。

實(shí)際上，在放寬房貸年齡期限事件發(fā)酵不久后，中信銀行南寧分行就于2月13日召開發(fā)布會稱，該行的規(guī)定是“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，而并非是貸款人年齡放寬至80歲。

“整體來看，由于貸款人年齡不超過70歲和貸款最長年限30年的規(guī)定沒有變化，因此對市場影響有限。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合近期“老年人數(shù)量上升”、“漸進(jìn)式延遲退休方案”等話題，導(dǎo)致個別銀行的信貸工作演變?yōu)檩浾撌录Ｆ鋵?shí)在做營銷時可以把此類政策通俗表達(dá)為“償清房貸的年齡期限為80歲”、“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”、“信貸人員按照80歲的標(biāo)準(zhǔn)給你計(jì)算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂。

陷“接力貸”質(zhì)疑

在上述“百歲貸”海報宣傳頁中，標(biāo)注著“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”，而這與“接力貸”類似。

所謂“接力貸”是指，允許一些經(jīng)濟(jì)狀況不錯的中老年購房者申請貸款，同時其子女也要作為共同還款人，這樣確保“貸款人+共同還款人”具備充足的還款能力。若貸款人喪失還款能力，那么其子女就需要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)，即“接力”。

但此類產(chǎn)品繞開限購、限貸政策漏洞，因此長期處于灰色地帶。

“根據(jù)營銷人口的口徑，相關(guān)海報是部分項(xiàng)目做的推廣和推文，實(shí)際后期來現(xiàn)場會做詳細(xì)介紹，關(guān)于貸款年限會根據(jù)銀行給項(xiàng)目的要求做放貸。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在實(shí)際操作中，“接力貸”也是一種比較創(chuàng)新的貸款工具，使購房者可以貸到更多的金額。當(dāng)前各地信貸投放的壓力比較大，“接力貸”的出現(xiàn)也和銀行希望對客戶多貸款的心態(tài)有關(guān)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類貸款做法之所以有批評的聲音，一是因?yàn)榭赡艽嬖谫J款方面的不公平，即部分人可以多貸款。二是可能有些人借此類方式變相逃避限購。“接力貸”總體上是一種打擦邊球的做法，若是炒作太多，不排除后續(xù)會有信貸政策管控或規(guī)范的操作。

亦有業(yè)內(nèi)人士提出擔(dān)憂，首先，這種貸款實(shí)際上會增加整個家庭的負(fù)債；其次，接力貸容易導(dǎo)致監(jiān)管套利，導(dǎo)致政策調(diào)控效果削弱；最后，在子女較多的情況下，也可能會存在潛在的家庭產(chǎn)權(quán)糾紛隱患。

“這類產(chǎn)品本身就是擦邊球的操作，在房住不炒的當(dāng)下，特別是處于超一線城市上海，銀行肯定不敢違規(guī)操作。目前我們行是肯定沒有這類產(chǎn)品的，如果子女要替父母還貸款就一定要一起上產(chǎn)證的。”上述上海地區(qū)城商行人士說。

對于貸款人離世未還完貸款的情況處理方案，上海市光明律師事務(wù)所律師付永生表示，從長期來看，房價一般都會隨著物價和GDP增長而緩慢上漲。繼承人基本會選擇繼承遺產(chǎn)，同時也繼承了債務(wù)要繼續(xù)還貸。

根據(jù)《民法典》第1161條規(guī)定，繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。

“極端情況下，如果在房價最高點(diǎn)購買，房價暴跌，賣房總價不夠還銀行的貸款時，繼承人會選擇放棄繼承。銀行會進(jìn)行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究。”付永生說。