經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 2月12日晚，天色已經(jīng)暗了下來，北京昌平某售樓處人聲鼎沸，不大的空間內(nèi)，擠滿了看房人。區(qū)位圖和沙盤前，不同的銷售員向自己的客戶介紹著樓盤配套，都想蓋過同事的聲音。

許燕帶著客戶進(jìn)來看到這陣仗，顛著腳四處張望了一下，和客戶說：“我們先看樣板間吧 。”周末兩天，她賣出的房子超過原來一個月的業(yè)績，“元旦前開的盤，到現(xiàn)在賣出七八成，節(jié)前和節(jié)后大約各一半”。

2月13日上午，北京朝陽區(qū)的鏈家中介人員張曼（化名）早早就開始帶客戶看房，由于帶看量大，每天早出晚歸，節(jié)后上班她沒有休息過一天。她說，忙點好，雖然辛苦，但業(yè)績好了，收入也會多起來。

春節(jié)假期后，北京樓市正迎來一場小陽春。截至2月12日，雖然新房日均成交量仍不及節(jié)前，但新房日均認(rèn)購量和二手房日均成交量均明顯好于節(jié)前，也超過了2022年春節(jié)后同期水平。 

不僅僅是北京，同花順數(shù)據(jù)顯示，深圳、廣州和上海的節(jié)后兩周成交量也好于節(jié)前或與節(jié)前相差不大；同期，南京、蘇州和武漢的新房，杭州和成都的二手房，成交也明顯好于節(jié)前。

一家房企的營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2022年12月初為疫情高發(fā)階段，對成交造成一定影響，節(jié)后成交增長“更多是去年末積壓的需求釋放，能不能持續(xù)下去，現(xiàn)在還沒法判斷，起碼目前沒有看到特別利好的因素出現(xiàn)”。

跡象初現(xiàn)

節(jié)后上班，許燕明顯感覺到看房客戶多了起來，雖然節(jié)前看房的人也不少，但沒有現(xiàn)在這么集中，“原來每天接待兩三組客戶，現(xiàn)在每天能接待四五組，我們項目十幾個銷售，加上外部渠道，客流回升了很多”。

客流多了，下定的客戶也多了，“大部分還是改善型客戶，有一小部分首套剛需”，許燕說，兩周以來，她所在的項目共賣出一百多套房子。在北京新房市場，這是一個相對不錯的成績。

在接待客戶過程中，許燕發(fā)現(xiàn)，與之前相比，購房者的信心有了一定恢復(fù)。“過去，改善型客戶和剛需客戶出手都比較謹(jǐn)慎，買婚房的，兩口子看了，還得雙方父母看，不看半年、一年不會出手；改善客戶原來房子賣了，也不著急買”。

但現(xiàn)在不一樣了，只要具備首付條件，很多人第一時間交了定金，“原來不出手，怕買了以后房子降價”，許燕說，現(xiàn)在反過來了，“擔(dān)心過幾天，好不容易湊夠的首付又不夠了，盡快搞定”。

在許燕看來，雖然這只是一部分客戶的心態(tài)，但對整個房地產(chǎn)市場，無疑注入了一股難得的信心，“當(dāng)大家都覺得房價要漲了，開始出手了，市場也就恢復(fù)了，現(xiàn)在出現(xiàn)苗頭了”。

鏈家經(jīng)紀(jì)人張曼也感受到了類似變化，春節(jié)假期后，不僅買房的客戶多了，賣房的也多了，而賣房的客戶大部分是準(zhǔn)備換房的改善型需求，“大家都想趁這波行情把原來的賣個好價錢，再找合適的機(jī)會出手”。

“我的一個客戶說，看到來小區(qū)看房的人多了，他也把房子掛出來了”，張曼說，疫情防控措施調(diào)整后，供需雙方的信心都在恢復(fù)。

張曼表示，雖然近兩周成交多是2022年末積壓需求的釋放，但更重要的是看好今年的市場， “成交上來了，本身就是這部分購房者用腳投票，如果對樓市沒有信心，完全可以繼續(xù)觀望”。

不僅僅是北京，春節(jié)假期后，上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢和成都等城市，或新房或二手房的成交量也超過節(jié)前。

暖意不足

春節(jié)假期后，北京、上海、深圳和廣州等城市陸續(xù)開啟一波樓市小陽春，包括這些城市周邊衛(wèi)星城的樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，相對過去一年黯淡的房地產(chǎn)市場來說，這無疑是一抹難得的曙光。

但這一波樓市行情能持續(xù)多久，多數(shù)從業(yè)人員都表示謹(jǐn)慎樂觀。

張曼認(rèn)為，2022年末，受疫情影響，樓市成交下滑較為嚴(yán)重，目前市場也只是恢復(fù)到2022年正常水平，“還說不上反彈”。

而且，從區(qū)域和項目來看，分化依然嚴(yán)重。北京昌平的一個樓盤，與許燕所在樓盤先后開盤，該項目的內(nèi)部人士透露，節(jié)后至今，項目銷量還停留在個位數(shù)，他承認(rèn)，確實有競品項目賣得好。據(jù)他介紹，賣得好的項目有兩個要素：一是位置好，二是價格低。

二手房也有類似情況，張曼介紹，多數(shù)買房人對教育資源有較高的要求，其次才是小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)、園林等指標(biāo)，這就使得二手房成交也主要集中在教育資源較好的區(qū)域，“對學(xué)區(qū)沒有要求的，更愿意買新房”。

上述房企營銷負(fù)責(zé)人表示，首先，一線城市的限購、限貸政策，與過去相比沒有任何改變，“很多想換房的人，還是會因為首付問題無法實現(xiàn)，想著反正現(xiàn)在房子也能住，可換可不換，可選性比較大”。

其次，與二三線城市相比，一線城市按揭利率普遍較高，目前，鄭州等城市首套房按揭利率已經(jīng)降至3.8%，部分三四線城市更是到了3.6%左右，但北上廣深等城市則在4.3%-4.85%區(qū)間，一定程度也抑制了購房需求。

“限購和限貸影響的是改善需求，按揭利息影響剛需”，該營銷負(fù)責(zé)人表示，一線城市絕對人口數(shù)量較大， 每一個小的政策都會限制一大批購房需求，“這些影響不消除的話，需求基本面很難有大的改善”。

再次，目前房地產(chǎn)流動性風(fēng)險仍在持續(xù)改善過程中，雖然地方政府對出險房企的項目做了閉環(huán)管理，但購房者對項目爛尾的擔(dān)憂并沒有完全消除。

在上述營銷負(fù)責(zé)人看來，目前市場雖然已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象，但行業(yè)的基本面沒有太大改善，“核心還是需求，只有需求真正的上來了，基本面才會改善”。

預(yù)期

同花順數(shù)據(jù)顯示，2022年下半年，北京二手房庫存開始上升，國慶假期前后最高峰超過11萬套，2023年春節(jié)期間仍保持在10萬套左右。節(jié)后，隨著市場好轉(zhuǎn)，庫存開始下降，截至2月10日，二手住宅庫存是9.57萬套。

據(jù)張曼介紹，由于成交回暖，賣房的業(yè)主多了起來，掛牌價也出現(xiàn)上升，“感覺大家都在著急賣房子，但買房的客戶中，除了孩子著急上學(xué)和馬上結(jié)婚的，都沒有那么著急，說明市場還在觀望”。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然市場初現(xiàn)回暖跡象，但持續(xù)需求不足，需要通過政策釋放更多的需求，以滿足樓市胃口。尤其是一二線城市，依然存在大量改善型需求，但由于各種原因被拒之門外。

無論是上述房企營銷負(fù)責(zé)人，還是作為中介的張曼，都寄希望于房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整。此前，業(yè)界曾盛傳，今年一季度末二季度初，將會對原有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，以滿足居民合理住房需求。

其中一個廣泛流傳的版本是，一線城市將在限貸和利率等方面給予首套房更大支持，比如取消限貸；部分三四線城市會取消限購政策。但這一傳言并未獲得任何權(quán)威部門的回應(yīng)和證實。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2月截至2月12日，一二線城市的日均成交量均高于1月，而同期三線城市的日均成交低于1月。也就是說，春節(jié)后這一輪房地產(chǎn)行情主要在一二線城市，也意味著一二線城市依然存在較大需求。

多個房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，房企也期待能在調(diào)控方面做出調(diào)整，尤其是一二線城市，大量改善型需求無法釋放，一定程度上限制了市場成交。

一位房企人士表示，房地產(chǎn)流動性改善同樣依賴銷售市場，無論是出險房企，還是未出險房企，銷售回款是現(xiàn)金流的最佳來源，發(fā)行債券、股市融資等途徑只是權(quán)宜之計，最后還得靠銷售。

而且，銷售市場起來了，也會帶來資產(chǎn)升值，對爆雷房企處置資產(chǎn)和債務(wù)重組無疑有一定幫助。“按照現(xiàn)在的資產(chǎn)價格，大部分房企都會資不抵債”，上述房企人士表示，這也是房企不愿處置資產(chǎn)的主要原因之一。

該人士認(rèn)為，在房住不炒政策大框架下，寄希望于將房地產(chǎn)政策恢復(fù)到2017年前有點不切實際，但在現(xiàn)有政策下，對原有政策做進(jìn)一步優(yōu)化，還存在一定空間，“只要控制住價格，基本不會有人愿意去炒房”。

上述營銷負(fù)責(zé)人也表示，春節(jié)后到五一前，有學(xué)區(qū)房政策利好，會促進(jìn)一波房地產(chǎn)成交，“這波行情過去了，成交會恢復(fù)到正常狀態(tài)，這就需要外部力量來進(jìn)一步刺激，才能讓行情持續(xù)保持下去”。