張雅楠/文  一年以來，爆雷聲聲響徹房地產(chǎn)行業(yè)，不論是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性違約，寒意始終籠罩在所有房地產(chǎn)企業(yè)上空。產(chǎn)業(yè)鏈上下和宏觀經(jīng)濟(jì)皆感同身受。

隨之而來的是，各地不斷大尺度放松限購、限售，首套房貸款利率降至史上最低，AMC表態(tài)進(jìn)場，個別房企獲準(zhǔn)示范性增信發(fā)債、千億紓困基金成立……政策暖意絲絲縷縷，房地產(chǎn)業(yè)在6月短暫回溫，但很快伴隨斷供潮起，在最熱的一個夏天重回透骨寒涼。

其實(shí)去年底開始，房地產(chǎn)行業(yè)就在掰著手指等回暖了，從3月到6月，轉(zhuǎn)眼又到了9月，壓力測試逐漸逼近極限，何為救命稻草已不再是坊間的熱門話題。違約的開發(fā)商們，集體選擇走出最后一步：債務(wù)重組。

所謂債務(wù)重組，是指在不改變交易對手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時間、金額或方式等條件重新達(dá)成協(xié)議的交易。

今年7月以來，包括富力、世茂、龍光在內(nèi)的出險(xiǎn)房企陸續(xù)發(fā)布了債務(wù)重組計(jì)劃。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，實(shí)際上，三家房企之外的多數(shù)房企，尤其是民營房企幾乎都在著手進(jìn)行債務(wù)重組。

這一輪債務(wù)重組呈現(xiàn)出了三個鮮明特點(diǎn)：

首先，由此前一筆一筆債務(wù)到期后被動展期，變?yōu)閷鶆?wù)全面地、主動地進(jìn)行管理；

其次，將債務(wù)的還款時間節(jié)點(diǎn)整體大幅延后，還款周期變長，首期還款比例降低，盡最大可能減輕短期內(nèi)的還款壓力；

第三，給債權(quán)人相對溫和的還款條件，追加抵押物，恢復(fù)投資人的信心。

房地產(chǎn)企業(yè)選擇此時進(jìn)行債務(wù)重組指向非常清晰：市況改善不彰，把希望完全寄托在外部力量救助上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如守住信用，以時間換空間來得高效。

其實(shí)各級監(jiān)管主體的各類救市政策曾被抱持莫大期待，不論是一城一策的調(diào)控放松，還是全國層面的信貸放松、并購貸支持、紓困基金成立等，信號意義不可謂不強(qiáng)，但要真正落實(shí)到市場主體房企和購房人身上，卻步履艱難。

原因很簡單，紓困方和房企對資產(chǎn)價值的分歧幾乎難以彌和，紓困方害怕泥牛入海，對資產(chǎn)精挑細(xì)選、討價還價；房企則擔(dān)心一味賤賣資產(chǎn)，會滑至資不抵債的深淵。所以即便簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，百億救助資金在望，可誰都知道真正到賬遙遙無期。實(shí)際上，對大多數(shù)房企來說，融資端幾乎都處于干涸狀態(tài)。

銷售端也難言樂觀，對品牌房企財(cái)務(wù)基本面的擔(dān)憂，已經(jīng)成為阻礙購房者出手最大的因素。

于是，信貸環(huán)境低迷，購房者信心喪失，房企賴以為生的融資和銷售兩大現(xiàn)金來源雙雙斷流，企業(yè)資金鏈岌岌可危，三者相互作用，陷入惡性循環(huán)。此時梳理全盤，扯出線頭，穩(wěn)住信用乃是當(dāng)務(wù)之急，因?yàn)殚_發(fā)商如果不能改善信用，金融機(jī)構(gòu)不會恢復(fù)信心，一線項(xiàng)目銷售恢復(fù)也會無望。而對債權(quán)人來說，同意整體化債方案也是無奈的較優(yōu)選項(xiàng)，否則很可能血本無歸。

隨著債務(wù)整體向后展期三四年甚至更久，房地產(chǎn)市場的調(diào)整有了更多的轉(zhuǎn)圜空間。但當(dāng)下的房地產(chǎn)局面,難靠房企一己之力挽回。隨著經(jīng)濟(jì)大盤的企穩(wěn)，各方信心的穩(wěn)定，住房多層次供給結(jié)構(gòu)的制度完善，房地產(chǎn)自會進(jìn)入全新發(fā)展軌道，但當(dāng)前，房企的自救就是穩(wěn)住信用這一塊最重要的多米諾骨牌，不倒下才可能有明天。