經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 1月28日晚，在牛年最后一個交易日收官之際，A股房地產(chǎn)板塊上市公司密集發(fā)布了業(yè)績預(yù)告。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至1月29日14時，共有64家A股上市房企發(fā)布了業(yè)績預(yù)告，其中超2成房企釋放大幅預(yù)虧信號，另有14家房企續(xù)虧，15家房企預(yù)減（凈利潤下滑50%以上），僅10家預(yù)增或略增，此外有12家房企扭虧為盈。

27家房企預(yù)虧超693億元

64家已公布業(yè)績預(yù)告的房企中，13家房企2021年業(yè)績?yōu)樯鲜幸詠硎滋潱謩e為：陽光城（000671.SZ）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、華夏幸福（600340.SH）、宋都股份（600077.SH）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)、世聯(lián)行(002285.SZ)、中天金融(000540.SZ)、財信發(fā)展(000838.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)等。

陽光城出現(xiàn)自1996年上市以來業(yè)績首虧。據(jù)業(yè)績預(yù)告，2021年，陽光城歸母凈利潤預(yù)計虧損45億-58億元，同比下降約185%-210%；扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）預(yù)虧73億-86億元，同比下降240%-266%。

值得注意的是，此前財報顯示，2021年前三季度，陽光城歸母凈利潤約29.13億元，同比仍增長6.23%。到了第四季度，歸母凈利潤和扣非凈利潤均出現(xiàn)大幅虧損。

藍(lán)光發(fā)展預(yù)計2021年度歸母凈利潤虧損120.37億元左右，扣非凈利潤虧損112.73億元左右，2020年同期分別為盈利33億元、30億元。

虧損額度最大的是華夏幸福。公告顯示，2021年度，華夏幸福歸母凈利潤預(yù)計虧損331億-391億元；預(yù)計扣非凈利潤虧損318億-328億元。而2020年同期歸母凈利潤為36.65億元，扣非凈利潤約32.77億元，2021年預(yù)計虧損幅度約為2020年凈利潤的10倍。

此外，美好置業(yè)2021年凈利潤預(yù)虧25億-36億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)凈利潤預(yù)計減少4.8億-6.9億元，世聯(lián)行凈利潤預(yù)計下滑8.5億-12.5億元，宋都股份預(yù)計虧損3億-4億元，財信發(fā)展預(yù)計虧損5.8億-7.8億元。

14家房企2021年業(yè)績續(xù)虧，分別是嘉凱城(000918.SZ)、新華聯(lián)(000620.SZ)、奧園美谷(000615.SZ)、天房發(fā)展(600322.SH)等。其中新華聯(lián)2021年預(yù)計虧損約29.4億-37.2億元，是續(xù)虧額度最大的一家。

據(jù)此計算，截至發(fā)稿，2021年度27家A股房企凈利潤出現(xiàn)大幅虧損，預(yù)虧損總額約693億元-803億元。

另有15家房企預(yù)告盈利，但凈利潤同比出現(xiàn)大幅下滑，包含陽光股份(000608.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、大名城(600094.SH)、迪馬股份(600565.SH)、華僑城A(000069.SZ）、首開股份（600376.SH）等。

華僑城A預(yù)計盈利31.9億元–41.3億元，同比下降67%-75%；中南建設(shè)預(yù)計盈利7.08億-21.23億元，同比下降70%-90%；首開股份凈利潤約6億-9億元，同比減少71%~81%；榮盛發(fā)展預(yù)計盈利1億-1.5億元，同比下滑約98%。

10家房企業(yè)績出現(xiàn)增長，包括萬通發(fā)展（600246.SH)、沙河股份(000014.SZ)、渝開發(fā)(000514.SZ)、新大正(002968.SZ)等。另有12家房企2021年扭虧為盈，分別為大悅城(000031.SZ)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、珠江股份(600684.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等。

作為較早公開債務(wù)違約的泰禾集團(tuán)，交出了一份扭虧為盈的成績單。根據(jù)其業(yè)績預(yù)告，2021年歸屬股東凈利潤預(yù)計為1.01億-1.31億元，而2020年同期為凈虧損49.99億元。

虧損原因不一

據(jù)不完全統(tǒng)計，27家房企大幅預(yù)虧的主要原因包括經(jīng)營虧損、減值計提、資產(chǎn)處置及財務(wù)費(fèi)用增加等。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中天金融、藍(lán)光發(fā)展、宋都股份、陽光城、榮盛發(fā)展等大多數(shù)房企業(yè)績預(yù)虧的原因指向：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，同時為加快銷售和現(xiàn)金回籠降價處理，導(dǎo)致當(dāng)期房地產(chǎn)銷售毛利下降，可變現(xiàn)凈值低于成本，因此出現(xiàn)經(jīng)營虧損。

藍(lán)光發(fā)展2021年歸母凈利潤預(yù)虧120.37億元，其中43.94億元為經(jīng)營虧損導(dǎo)致。

藍(lán)光發(fā)展在公告中解釋稱，造成經(jīng)營虧損的主要原因，一是因債務(wù)逾期，資金緊張，造成年內(nèi)計劃交付的項目施工進(jìn)度受影響，未能如期交付，這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)較上年減少約188.42億元，同比降幅達(dá)47.37%；二是下半年行業(yè)市場預(yù)期下行，銷售困難，因此不得不降價銷售去化，造成毛利下降甚至虧損，同時，也導(dǎo)致存貨跌價壓力加大。

導(dǎo)致藍(lán)光發(fā)展虧損的另一原因是減值計提。藍(lán)光發(fā)展表示，基于目前的流動性風(fēng)險對未來房地產(chǎn)銷售的影響，計提了約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準(zhǔn)備。

作為top20陣營的陽光城2021年度業(yè)績大幅下滑，同樣引起行業(yè)關(guān)注。

陽光城解釋稱，經(jīng)營業(yè)績大幅預(yù)虧主要有兩個原因：一是基于謹(jǐn)慎性原則計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備，二是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，受市場及公司流動性影響，2021年度竣備項目數(shù)量減少，導(dǎo)致營業(yè)利潤減少。

此外，陽光城表示扣非稅后經(jīng)常性損益較大，是因為旗下物業(yè)公司陽光智博與萬物云換股，產(chǎn)生歸屬于上市公司股東25億元稅后凈利潤，屬于非經(jīng)常性損益。

值得注意的是，同樣是計提減值準(zhǔn)備，世聯(lián)行表示，其在2021年度因?qū)Σ糠址科髴?yīng)收項目計提減值準(zhǔn)備，對業(yè)績產(chǎn)生重大影響，“其中某大客戶資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況”。

早在2021年9月16日，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)存在業(yè)務(wù)往來，其為恒大集團(tuán)提供新房代理銷售服務(wù)，收取相應(yīng)的傭金，但因恒大集團(tuán)資金周轉(zhuǎn)困難，業(yè)績大受影響。彼時公告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月31日，世聯(lián)行與恒大集團(tuán)之間應(yīng)收票據(jù)余額為5.51億元，應(yīng)收賬款余額為6.94億元，共計12.45億元。

世聯(lián)行在2021年業(yè)績預(yù)告中披露，截至2021年12月31日，公司對該客戶應(yīng)收款項余額約為12.66億元，其中應(yīng)收賬款約8.11億元，其他應(yīng)收款約0.35億元，未到期商業(yè)承兌匯票約4.20億元。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)波動，其他房企也出現(xiàn)融資困難、資金鏈緊張的情況，公司將面臨應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)和其他應(yīng)收款無法及時回收的風(fēng)險。”世聯(lián)行預(yù)計此類信用減值的應(yīng)收款項合計約2.22億元。

2021年前三季度，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入44.75億元，歸母凈利潤為1.13億元，同比增長265%，僅一個季度從大幅盈利到大幅虧損轉(zhuǎn)變。

南京我樂家居股份有限公司（603326.SH）2021年歸母凈利潤預(yù)計減少1.2億-1.5億元，其主要原因亦是對恒大地產(chǎn)和華夏幸福的應(yīng)收款項計提信用減值準(zhǔn)備約3.77億元。

此外，華夏幸福、宋都股份、新華聯(lián)等房企預(yù)虧原因之一為財務(wù)成本增加。

華夏幸福稱，2021年度，財務(wù)費(fèi)用大幅增加，加重了虧損幅度，一是因為期內(nèi)房地產(chǎn)存量項目竣備、交房、結(jié)轉(zhuǎn)增加，可用于利息資本化的項目大幅下降，導(dǎo)致當(dāng)期費(fèi)用化的融資利息大幅增加；二是因為“絕大部分借款本息未能如期償還”，截至2021年12月21日合計1078.05億元，違約金及罰息大幅增加，導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用大幅增加，進(jìn)一步加重了虧損幅度。

新華聯(lián)財務(wù)費(fèi)用增加的原因和華夏幸福相近，隨著竣工項目的增加、在建項目的減少，符合利息資本化條件的項目減少，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。

1月29日，上交所、深交所火速給藍(lán)光發(fā)展、陽光城、華夏幸福等大幅預(yù)虧企業(yè)下發(fā)監(jiān)管問詢函，要求相應(yīng)公司披露本期計提大額減值的原因及合理性，說明計提金額是否準(zhǔn)確、恰當(dāng)，是否存在前期計提不及時、不充分的情形。

同時，針對經(jīng)營虧損、財務(wù)費(fèi)用大增類的房企，監(jiān)管部門還要求其披露說明公司營收、毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在進(jìn)一步下滑的趨勢或風(fēng)險；補(bǔ)充說明公司近三年財務(wù)費(fèi)用資本化率的變化情況以及對財務(wù)費(fèi)用的影響；補(bǔ)充披露截至目前公司已取得的債務(wù)化解進(jìn)展，公司后續(xù)擬采取何種措施以改善流動性和提升盈利能力。

此外，深交所下發(fā)給陽光城的問詢函中還提及，陽光城2021年度非經(jīng)常性損益金額較大，業(yè)績預(yù)告稱主要是陽光智博與萬物云換股導(dǎo)致。深交所要求陽光城說明上述股權(quán)置換的主要內(nèi)容、交易實(shí)施進(jìn)展情況、相關(guān)損益確認(rèn)時點(diǎn)及依據(jù)等。