經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 12月16日晚，兩張關(guān)于碧桂園成功公開(kāi)發(fā)行債券的海報(bào)在朋友圈刷屏，一張為10億元2+2年期公司債券，一張是1年期2.83億元的供應(yīng)鏈ABS，金色字體在紅色背景上顯得格外喜慶。

一位非地產(chǎn)圈人士評(píng)論“現(xiàn)在能借錢都要曬曬？”得到的回復(fù)是：“別人肯借錢給我們，證明我們有實(shí)力。”

在民企融資整體趨于沉寂的2021年下半年，這不僅是振奮碧桂園人的消息，地產(chǎn)同行、金融機(jī)構(gòu)人士都轉(zhuǎn)發(fā)祝賀。

一位碧桂園某區(qū)域總告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，公司債的利率到了6.3%，“以前我們借錢（利率）只要四個(gè)點(diǎn)左右”，但現(xiàn)在利差不是很重要，（債）能發(fā)出去已經(jīng)是一個(gè)積極信號(hào)，說(shuō)明投資人愿意、有勇氣支持民營(yíng)房企，“已經(jīng)見(jiàn)曙光了”。

12月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（下稱“交易商協(xié)會(huì)”）舉行房企代表座談會(huì)，提出將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具，用于收并購(gòu)或已售在建項(xiàng)目的建設(shè)，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

11月9日，交易商協(xié)會(huì)已向招商蛇口等8家房企拋出“橄欖枝”。

多重政策信號(hào)之下，房企融資步調(diào)加快，從中海、招商蛇口等央企逐步傳導(dǎo)至頭部民企。12月以來(lái)，多家民企宣布啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)、CMBS、供應(yīng)鏈ABS等，這將成為民營(yíng)房企融資的“破冰行動(dòng)”嗎？部分出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企也在翹首以盼。

破冰

早在12月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，碧桂園計(jì)劃在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)，已獲受理，進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)，這是碧桂園首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

龍湖于12月7日及8日公開(kāi)宣布發(fā)行2021年度第一筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元，票面利率為3.7%，期限為15年。第二期中票的發(fā)行計(jì)劃已進(jìn)入“預(yù)評(píng)中”狀態(tài)，注冊(cè)金額50億元。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解，碧桂園、龍湖、金地、龍光是首批被證監(jiān)會(huì)允許發(fā)行中期票據(jù)的4家民營(yíng)房企。

一家Top20房企融資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，民企融資崗是最早感受到房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境冷暖的一批人，這一輪融資收緊始于今年3、4月。

他解釋，雖然從去年9月開(kāi)始實(shí)施三道紅線，但政策給房企的降杠桿期限是3年，上半年還沒(méi)有直觀地影響到房企的融資規(guī)模，而且很多房企可以通過(guò)粉飾報(bào)表等方式快速轉(zhuǎn)綠，一年內(nèi)降1-2檔的企業(yè)不在少數(shù)。

該Top20房企融資人士說(shuō)，今年二季度以來(lái)，多家銀行因房地產(chǎn)貸款管理不審慎等原因，被當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局開(kāi)具罰單，金融機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始收緊按揭、開(kāi)發(fā)貸，但6月前還能融到錢。到了7月，“銀行收到窗口指導(dǎo)，暫停向房企發(fā)放貸款，尤其是恒大事件后，金融機(jī)構(gòu)受到牽連，踩到的‘雷’需要時(shí)間消化”。

恒大之后，花樣年、佳兆業(yè)、新力等企業(yè)相繼爆發(fā)理財(cái)逾期、信用債違約或信托展期的消息，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)聲鶴唳，投資者認(rèn)購(gòu)意愿走低。

9月底以來(lái)，監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)融資糾偏信號(hào)，融資市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)分階段緩慢回暖趨勢(shì)。

9-10月陸續(xù)加快按揭貸款發(fā)放；11月9日，交易商協(xié)會(huì)邀招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等企業(yè)座談，開(kāi)放了發(fā)行債務(wù)融資工具的窗口。12月3日，銀保監(jiān)會(huì)明確：現(xiàn)階段將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，滿足房企融資的合理需求。

央行數(shù)據(jù)顯示，11月銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中個(gè)人住房貸款余額同比多增1100多億元，開(kāi)發(fā)貸款同比多增900多億元。

12月16日國(guó)信證券發(fā)布的研報(bào)指出，11月境內(nèi)債及房地產(chǎn)信托的單月發(fā)行額均自7月以來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，當(dāng)月96%的債券發(fā)行主體為央企或地方國(guó)企。

12月以來(lái)，龍光、碧桂園、金地等房企宣布啟動(dòng)供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，ABS發(fā)行開(kāi)始重啟。

近期，旭輝2021年一筆8.42億元的小公募顯示“已受理”，合生創(chuàng)展也計(jì)劃發(fā)行2022年到期2.5億美元8%有擔(dān)保可換股債券。

一位TOP20房企資金中心總監(jiān)透露，目前民企融資破冰主要是標(biāo)準(zhǔn)化融資中的公司債，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企被允許發(fā)行中票和供應(yīng)鏈ABS，但非標(biāo)融資放行的可能性幾乎為零。

暖意有限

對(duì)于當(dāng)下房企融資回暖成色，一家TOP20民企區(qū)域融資人士林菀用《小馬過(guò)河》的故事做比喻，“老牛”和“松鼠”對(duì)河水深淺的感知差距很大，如同現(xiàn)階段不同規(guī)模、信用評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企對(duì)融資邊際改善的感受也不盡相同。

下半年，林菀所在公司申請(qǐng)發(fā)債頻頻被拒，她直言政策層面多次傳達(dá)出利好消息，但實(shí)際尚未傳導(dǎo)到至企業(yè)。

看到碧桂園、龍湖等公司發(fā)行中票、公司債等消息，林菀并不感到意外，畢竟對(duì)方是頭部民企。這些“破冰”消息甚至沒(méi)有11月陽(yáng)光城3筆美元債獲得展期令她振奮，因?yàn)槟且馕吨纫?guī)模的房企沒(méi)有倒在公開(kāi)市場(chǎng)債前。

一家TOP5房企華南區(qū)域融資人士蔡宜坦言，公司雖已發(fā)行一筆公司債，但整體融資形勢(shì)仍不可用“暖”來(lái)形容，距離民企融資恢復(fù)到正常水平仍有距離，“監(jiān)管部門對(duì)發(fā)債管控方式?jīng)]有變，甚至更加嚴(yán)格，以前發(fā)債規(guī)模、放款多少都可以談，現(xiàn)在所有房企都必須嚴(yán)格按照規(guī)則來(lái)”。

旭輝擬發(fā)行的一筆小公募已獲受理，募集說(shuō)明書(shū)中，旭輝披露了關(guān)于公司未觸發(fā)“最近一年末總資產(chǎn)小于200億、扣除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%，以及最近一年度營(yíng)收小于30億、扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過(guò)50%”等5項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。5項(xiàng)指標(biāo)也是上交所對(duì)此類公司債的基本要求。“一是能不能發(fā)，二是有沒(méi)有人買，就算能發(fā)也不一定有人買。”林菀表示現(xiàn)在投資者對(duì)民企的信心還沒(méi)有恢復(fù)，認(rèn)購(gòu)意愿極低。

多家民企暴雷牽連金融機(jī)構(gòu)，尤其是年關(guān)將近，涉及到年度不良率指標(biāo)盤點(diǎn)等，金融機(jī)構(gòu)不敢給民企放貸，主要精力放在收回不良貸款本息，“業(yè)績(jī)利潤(rùn)先放一邊，安全為主”，林宛說(shuō)，近3個(gè)月來(lái)，其接觸的信托經(jīng)理踩中某家民企的雷，起碼未來(lái)兩三年都得被釘在崗位上，直到把錢收回來(lái)。

和多家機(jī)構(gòu)磋商數(shù)月毫無(wú)進(jìn)展，林宛很無(wú)奈：去年每做一筆融資都很順利，很多機(jī)構(gòu)聯(lián)系上她“送錢”。但現(xiàn)在機(jī)構(gòu)不敢投放新增非標(biāo)融資，“也沒(méi)有額度去新增投放，國(guó)企不要高成本的信托，民企又不敢投放”。

一家央企險(xiǎn)資人士透露，公司每年都有8%左右收益率考核，今年以來(lái)，很多城投利率都降到3%左右，國(guó)企、央企債券收益率接近存款利率，投資經(jīng)理希望選擇一些好的民企投資，世茂符合其公司風(fēng)控、信評(píng)部門準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，且收益率較高。

他所在公司也持倉(cāng)少量世茂公開(kāi)債，近期世茂信托逾期傳聞讓資本市場(chǎng)震動(dòng)。他說(shuō)，境內(nèi)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)基本失效，公司有自己的評(píng)級(jí)系統(tǒng)，內(nèi)部投資級(jí)準(zhǔn)入門檻是3b-，由此得出相應(yīng)的白名單企業(yè)。對(duì)于那些評(píng)級(jí)較低的企業(yè)，他們看中的是收益率，但會(huì)限制投資經(jīng)理持券時(shí)間。

近期，該央企險(xiǎn)資人士盡調(diào)一家在京央企房地產(chǎn)公司，洽談按揭貸款發(fā)放業(yè)務(wù)。10月以來(lái)，其所在部門需要背按揭貸、開(kāi)發(fā)貸投放任務(wù)。他直言，監(jiān)管部門并未明確要求只能投國(guó)企、央企，但出于風(fēng)控考慮，金融機(jī)構(gòu)在用腳投票。

一家商業(yè)銀行深圳支行行長(zhǎng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，總行給每個(gè)支行設(shè)置了準(zhǔn)入白名單，共60多家房企，其中只有少數(shù)是民企。隨著多家民企暴雷，白名單數(shù)量也在月減少，放款給有資金緊張傳聞的房企需更加慎重。

加上年底資金額度緊張，這家商業(yè)銀行投給房企的意愿愈低。一看行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)慎之又慎；二看評(píng)級(jí)，需3A以上；三看期限，只能投3年期以下的債，5年期基本不考慮，“上半年都無(wú)法預(yù)測(cè)下半年有哪些投資級(jí)企業(yè)會(huì)出事，債期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大”。

抽貸民企

9月，為了從銀行申請(qǐng)到按揭貸款，蔡宜調(diào)動(dòng)了區(qū)域所有項(xiàng)目公司的個(gè)人存款，和銀行做1:10的交換，即放一筆按揭貸款需要10倍個(gè)人存款，放款周期3個(gè)月。

隨著政策逐步改善，12月以來(lái)，按揭貸放款加速，當(dāng)月賣房、當(dāng)月就能收到按揭，但融資端仍沒(méi)有明顯緩解。

近期，一位私交不錯(cuò)的銀行行長(zhǎng)聯(lián)系她，由于踩雷房企，他們行收到監(jiān)管部門黃牌警告，希望蔡宜把一筆達(dá)到70%還款節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)貸提前還掉，“如果你不還掉，你以后都見(jiàn)不著我了”。

蔡宜直言和這位行長(zhǎng)打交道多年，她也不希望行長(zhǎng)出現(xiàn)個(gè)人危機(jī)，于是向集團(tuán)說(shuō)明情況。集團(tuán)回復(fù)：如果是到了剛性還款節(jié)點(diǎn)的債，該還的就還；非剛性債務(wù)一事一議。“按照合同，大部分銀行不能算沒(méi)有契約精神，以前合同條款很細(xì)致，只是實(shí)操時(shí)沒(méi)那么嚴(yán)”，蔡宜說(shuō)：“現(xiàn)在銀行卡著節(jié)點(diǎn)追債，有的銀行，項(xiàng)目只銷售10%，就要求開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)貸結(jié)清”。

蔡宜補(bǔ)充，少數(shù)銀行要求太過(guò)分，集團(tuán)也不會(huì)妥協(xié)，反復(fù)溝通請(qǐng)求理解。一旦破例提前還款，其他金融機(jī)構(gòu)也會(huì)前來(lái)擠兌。

“銀行會(huì)掌管企業(yè)的印章、網(wǎng)銀等，可以用閉環(huán)管理?xiàng)l款，讓企業(yè)無(wú)法將錢用于其他用途，與其讓錢趴在賬上，不如提前還了”。蔡宜坦言，在融資受限的背景下，金融機(jī)構(gòu)集中擠兌會(huì)讓企業(yè)壓力巨大。

蔡宜表示，下半年降杠桿背景下，企業(yè)再融資和回款受限，金融機(jī)構(gòu)也乘機(jī)抽貸，資金越緊張的企業(yè)被抽得越兇。“合同都規(guī)定好的，以前都不執(zhí)行，下半年突然嚴(yán)格執(zhí)行，你又不能說(shuō)它有錯(cuò)”。

前述商業(yè)銀行深圳支行行長(zhǎng)表示，一般銀行不會(huì)無(wú)故抽貸，可能是公司存在違規(guī)行為或其他可能導(dǎo)致無(wú)法還貸的跡象，導(dǎo)致銀行不再續(xù)發(fā)下一批的款項(xiàng)。“銀行需要承受監(jiān)管部門的壓力，每個(gè)季度盤點(diǎn)兩道紅線指標(biāo)，違規(guī)即處罰，因此很擔(dān)心放款后收不回來(lái)”。

萬(wàn)科、招商蛇口等房企發(fā)行供應(yīng)鏈ABS破冰，但對(duì)于她所在的房企，“我們很想發(fā)ABS，但找不到資源，銀行不愿意買”。

用黃金換信心

一位近期成功發(fā)債的民企融資人士表示，融資團(tuán)隊(duì)到多個(gè)金融機(jī)構(gòu)路演，機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)意愿很低，“集團(tuán)各種資源都要上了，甚至做了一些交換”。

他認(rèn)為，當(dāng)前環(huán)境下，更需要的是信心；銀行和證券機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)多少是次要的，只要把自家公司名字和認(rèn)籌機(jī)構(gòu)的名字、logo放到一起，就是一種信心彰顯。

今年，蔡宜已經(jīng)償還近100億元的貸款，其中超過(guò)一半是提前還貸，“如果是剛兌，集團(tuán)一般都能安排資金，希望和機(jī)構(gòu)做長(zhǎng)期朋友，一旦要求展期，容易造成不必要的恐慌。”

近5個(gè)月來(lái)，蔡宜每天都要回應(yīng)投資者和銀行的詢問(wèn)，市場(chǎng)各主體已經(jīng)處于驚弓之鳥(niǎo)狀態(tài)。

被監(jiān)管部門要求合規(guī)后，銀行各條線人員開(kāi)始要求程序合法，寧可從嚴(yán)，不可遺漏。

小而細(xì)致的問(wèn)題諸如：因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)流程較長(zhǎng)，和普通制造業(yè)不同，需解釋?xiě)?yīng)收、應(yīng)付賬款等報(bào)表數(shù)據(jù)意味著什么；有多少信用債，有沒(méi)有理財(cái)，私下問(wèn)公司還能發(fā)工資不？有沒(méi)有裁員？

不乏有機(jī)構(gòu)要求蔡宜解釋：你們跟恒大、佳兆業(yè)等有什么不一樣？

之前，只要項(xiàng)目有利潤(rùn)，機(jī)構(gòu)直接批貸了，現(xiàn)在要把公司乃至集團(tuán)的報(bào)表給對(duì)方看，解釋每個(gè)科目、數(shù)據(jù)。

近期，蔡宜向銀行申請(qǐng)一筆開(kāi)發(fā)貸，被問(wèn)為什么報(bào)表上員工工資總額和實(shí)發(fā)金額不一樣？她趕緊解釋：因?yàn)橛?jì)提了下個(gè)月待發(fā)工資；要做供應(yīng)鏈ABS時(shí)，銀行要求證明協(xié)議里的供應(yīng)商流水，確實(shí)來(lái)自供應(yīng)商，蔡宜只能找供應(yīng)商開(kāi)具證明。

近幾個(gè)月來(lái)，監(jiān)管部門加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，銀行要求放款比例和工程進(jìn)度一致，以前開(kāi)發(fā)商只要口頭說(shuō)明或拍照證明樓棟建到多少層即可，但現(xiàn)在銀行會(huì)到工地用無(wú)人機(jī)拍攝。

蔡宜說(shuō)，目前銀行按揭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)當(dāng)月放款，但部分銀行今年已經(jīng)沒(méi)有額度，有一半的項(xiàng)目推遲到明年發(fā)放，眼下更大難題是重建市場(chǎng)信心。

一是銷售端信心不足。8-10月，她所在區(qū)域市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫，但公司積極促銷跑量，總體業(yè)績(jī)還不錯(cuò)；11月以來(lái)，多重政策利好信號(hào)釋放，原以為12月銷售能翹尾，但由于房企暴雷和降價(jià)促銷等影響，客戶觀望情緒越來(lái)越濃，12月銷售持續(xù)下滑。“第一批集中供地的地價(jià)相近，我們賣1.7萬(wàn)元/平方米，旁邊賣1.2萬(wàn)元/平方米，這讓銷售怎么賣？”蔡宜透露，一城市兩極分化，剛需觀望，豪宅反而賣得不錯(cuò)。

二是因市場(chǎng)不明朗導(dǎo)致投資端信心不足。蔡宜說(shuō)，現(xiàn)在拿地不能只算利潤(rùn)，還要看地塊周邊被誰(shuí)拿了。但第二批集中供地，許多民企沒(méi)有出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)。沒(méi)有地，就不用開(kāi)發(fā)貸，此后的種種貸款全線壓降，她預(yù)測(cè)明年市場(chǎng)整體融資規(guī)模可能會(huì)下降。

三是近期富力發(fā)布公告稱可能無(wú)法于2022年1月13日到期時(shí)完全贖回票據(jù)，投資市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的疑慮仍然高懸。

蔡宜說(shuō)，無(wú)論哪個(gè)問(wèn)題，都不是她個(gè)人或公司努力能改變的。

（應(yīng)受訪者要求，蔡宜、林菀為化名）