經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 程璐洋 下半年來，地產(chǎn)大宗交易完全進(jìn)入買方市場(chǎng)。

陸易是一家私募基金的大宗收購(gòu)從業(yè)者，也就是買方代表，他慶幸自己在國(guó)慶節(jié)前休完了年假，否則“直到年底都不會(huì)有喘息的機(jī)會(huì)”，因?yàn)橐吹捻?xiàng)目實(shí)在太多了。

這些項(xiàng)目絕大部分來自房地產(chǎn)企業(yè)。自“三道紅線”從更高層面接管了房企的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，市場(chǎng)上的資產(chǎn)便開始增多。

7月18日，遠(yuǎn)洋以40億元獲取了紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。“當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)都說，賣得太便宜了。”陸易說，“現(xiàn)在回頭看，便宜點(diǎn)怎么了，至少賣出去了，回點(diǎn)血還能活下去。”

進(jìn)入下半年，錢緊的房企拿出更多資產(chǎn)擺上貨架。同時(shí)，恒大、佳兆業(yè)等企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露后，更加刺激了房企對(duì)“手里有錢”的渴望，但這也改變了資產(chǎn)買家們的心態(tài)。

資產(chǎn)包

如果目前的地產(chǎn)大宗交易有鄙視鏈，大概會(huì)是這樣的——寫字樓>商場(chǎng)>酒店。買家的意愿，完全對(duì)應(yīng)著未來的收益能力和再次出手的流動(dòng)性。

“未來兩三年，疫情的影響還不會(huì)消失。”陸易判斷，對(duì)酒店市場(chǎng)不看好，一方面因?yàn)橐咔椋硪环矫妫袊?guó)酒店的回報(bào)，以一線城市為例，建安加土地總成本以3-4萬(wàn)元/平方米計(jì)算，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的回報(bào)可能只有約1%，“太低了，沒有增長(zhǎng)空間，沒有退出路徑，沒有接盤方，就沒有流動(dòng)性”。

商場(chǎng)也受疫情的影響，同時(shí)運(yùn)營(yíng)難度比寫字樓更高，因此，市場(chǎng)需求更旺盛的寫字樓，是投資者眼中更優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。不過寫字樓也要看城市看區(qū)域，陸易說，市場(chǎng)偏好的，還是一二線城市的核心區(qū)域物業(yè)。

目前，多位從業(yè)者均表示，大部分房企出售的資產(chǎn)還非核心區(qū)域。因?yàn)楹诵膮^(qū)域項(xiàng)目貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)回報(bào)可觀，還沒到拿出壓箱底項(xiàng)目的時(shí)候。“已經(jīng)爆雷的除外。”一位大宗交易中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，出現(xiàn)明顯風(fēng)險(xiǎn)的房企“什么項(xiàng)目都可以談。”

考慮出售資產(chǎn)的企業(yè)名單越來越長(zhǎng)。除了恒大、佳兆業(yè)外，奧園、陽(yáng)光城、世茂、新城、首開都有項(xiàng)目出售。前述中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，踩中兩條紅線的房企都在賣項(xiàng)目，“區(qū)別只不過是賣的規(guī)模大和小”。

一位私募基金的收購(gòu)負(fù)責(zé)人在去年已經(jīng)接觸過恒大資產(chǎn)包，他表示，那時(shí)的要價(jià)太高，而且不少項(xiàng)目多次抵押，收購(gòu)存在風(fēng)險(xiǎn)，目前，這位負(fù)責(zé)人還了解過融創(chuàng)的文旅資產(chǎn)。

房企擺上貨架的資產(chǎn)，多為打包出售，意圖在于快速回籠資金，減少交易復(fù)雜度。不過在當(dāng)前的買方市場(chǎng)，很難實(shí)現(xiàn)。“上半年，很多房企搭著賣，用優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶三四線項(xiàng)目”，陸易說，“不太可能成交，很少有機(jī)構(gòu)的資金能整體買得下來，而且大家都只想要最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目”。

買家是誰(shuí)

找到買家，是現(xiàn)在最迫切的。

陸易向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)總結(jié)了目前市場(chǎng)里按資金規(guī)模排序的幾類買家。

首先是外資。黑石、GIC、普洛斯都是被重復(fù)提及的外資機(jī)構(gòu)。除了直接交易項(xiàng)目，外資的投資方式還包括債券。

高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近期公開表示，正在買入中國(guó)房企債券，通過這些美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。高盛團(tuán)隊(duì)成員稱，個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

外資直接收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)更謹(jǐn)慎地考慮風(fēng)險(xiǎn)。

第一太平戴維斯華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人李健告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，外資收購(gòu)物業(yè)會(huì)考慮平均收購(gòu)價(jià)格，“每平方米單價(jià)超過8、9萬(wàn)塊錢的話，基本達(dá)到他們心里承受的極限了”，他解釋，因?yàn)楫?dāng)基金退出時(shí)，售價(jià)勢(shì)必達(dá)到10萬(wàn)/平方米以上，兩位數(shù)的價(jià)格，市場(chǎng)租金會(huì)支持么？接盤者會(huì)是誰(shuí)？自用型買家還是主權(quán)基金？

第二類買家是國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)的錢，來源很復(fù)雜，陸易表示，背后的LP可能是各種類型的錢。其中值得注意的，專門收購(gòu)不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，其中較知名的包括瀚德集團(tuán)和文盛資產(chǎn)。

第三類是自用型買家，但預(yù)期并不樂觀。自用基本集中在寫字樓市場(chǎng)，陸易分析，此前的買家基本是快速擴(kuò)張的高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。現(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在收縮財(cái)務(wù)，而且不少有辦公需求的企業(yè)已經(jīng)自己買地了。他指的是字節(jié)跳動(dòng)、B站和美團(tuán)在北京、杭州、上海等地的土地交易。

此外，高凈值的個(gè)人投資者也是買家之一，陸易說：“這是市場(chǎng)上最靈活的錢”。他舉例，一兩個(gè)億的項(xiàng)目，幾個(gè)人各湊幾千萬(wàn)，“主要他們可以用杠桿，決策很快”。

此前在大宗交易頻頻出手的險(xiǎn)資，卻被多位從業(yè)者判斷，之后的投資占比會(huì)下降。

6月28日，中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)向凱德集團(tuán)收購(gòu)位于中國(guó)的6個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。“像平安這樣的險(xiǎn)資直接投資物業(yè)的可能性后續(xù)會(huì)減少”，陸易解釋，出于政策約束，保險(xiǎn)資本可能通過夾層等方式進(jìn)行投資。

來自五大行的第三季度數(shù)據(jù)也顯示出大宗交易的熱度。

高力國(guó)際表示，外資投資者持續(xù)加碼北京市場(chǎng)，第三季度共完成近40億元交易，環(huán)比增加22%; 內(nèi)資買家共計(jì)完成28.63億元交易，約占本季度成交總額的42%。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)，前三季度全國(guó)大宗交易已達(dá)到1933億元，基本和2020年全年交易額持平。

補(bǔ)充彈藥

10月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布聯(lián)合包括全球主權(quán)財(cái)富基金的數(shù)家國(guó)際投資人，擬成立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金，一部分資金投資于北京CBD Z6地塊等項(xiàng)目外，還有另一部分資金投資于其他符合投資標(biāo)準(zhǔn)的新項(xiàng)目，整體專注投資一線城市核心商圈成熟甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。

現(xiàn)在錢是充足的，而且各機(jī)構(gòu)還在持續(xù)補(bǔ)充彈藥，但是項(xiàng)目看得多，實(shí)際出手的少，陸易向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析大宗交易的買家心理。

他用位于北京東三環(huán)的一棟寫字樓項(xiàng)目舉例。這棟寫字樓去年報(bào)價(jià)30多億元，目前報(bào)價(jià)已經(jīng)降到26億元，“差不多打了8折”。

“上半年市場(chǎng)還沒有這么緊張，很多項(xiàng)目報(bào)價(jià)的心理預(yù)期比較高，但到了現(xiàn)在，大家都知道接下來是下坡路，買家為什么不再等等呢，反正賣不掉還會(huì)降價(jià)，甚至可能成為不良資產(chǎn)，現(xiàn)在手里有子彈才是最珍貴的。”陸易剖析買家心理。

目前，大量房企暴雷，融資不暢同時(shí)資產(chǎn)無法快速出售，又沒有其他的流動(dòng)性資金來源，發(fā)生了大批的違約事件。

一位從事不良資產(chǎn)處理的從業(yè)者表示，目前的不良資產(chǎn)在酒店、商場(chǎng)、文旅和養(yǎng)老項(xiàng)目尤為明顯，因?yàn)檫@些資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流較差，融資現(xiàn)金流一旦斷裂，就會(huì)陷入違約和不良。

一旦成為不良資產(chǎn)，出售價(jià)格會(huì)大幅下降。

但這位從業(yè)者表示，如果從不良資產(chǎn)的行情考慮，目前市場(chǎng)上項(xiàng)目的價(jià)格還“不算特別便宜，可以再等等。”

于是，在大宗交易市場(chǎng)里，拿錢人的觀望心態(tài)，決定這場(chǎng)交易的買方市場(chǎng)還將持續(xù)。

（應(yīng)受訪者要求，陸易為化名）