（圖片來源：肖利亞/制圖）

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 11月10日，房地產(chǎn)股市和債市均出現(xiàn)大幅上行，銷售金額超千億元的房企中，有26家房企的股價漲幅超過5%，其中融創(chuàng)、世茂、奧園等8家的股價漲幅超過10%；陰跌多日的房地產(chǎn)信用債也出現(xiàn)普漲。

地產(chǎn)股、債大幅上漲與一則傳言相關(guān)。11月10日上午，有關(guān)“并購貸將不納入三道紅線指標(biāo)”的消息開始在資本市場和房地產(chǎn)行業(yè)廣泛傳播，隨后更為詳細(xì)的版本內(nèi)容流出，資本市場一片歡騰。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者多方求證，該消息并非空穴來風(fēng)，傳言內(nèi)容雖有細(xì)節(jié)上出入，但大部分內(nèi)容“基本靠譜”。對這一消息，多數(shù)金融和房地產(chǎn)從業(yè)人士表示謹(jǐn)慎樂觀，這些政策并非外界所認(rèn)為的放松，而是對原有政策在執(zhí)行過程存在過度情況進(jìn)行調(diào)整。

一家房企高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，下半年尤其是9月以來，金融機(jī)構(gòu)對房企預(yù)售資金流出不合理限制及抽貸等情況，加劇了房企流動性風(fēng)險，現(xiàn)在更像釋放了層層加碼的壓力，在重新回到正常軌道。

這種略顯保守的判斷不是沒有依據(jù)，從各方透露的消息看，有針對性的釋壓仍保持著一定的節(jié)奏，市場已經(jīng)不再期待一場大水漫灌的到來。

而沈陽樓市傳出限購、限售放松消息一日后，重申調(diào)控按之前條款執(zhí)行，也再一次讓市場明確，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)沒有改變。

利好：部分政策落地

在資本市場廣泛流傳的消息主要包括4方面內(nèi)容：

第一，并購貸將不納入三道紅線指標(biāo)；第二，開發(fā)貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子；第三，存量項目銀行可展期、不降級；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個月以上的清理掉。

對于傳言的相關(guān)內(nèi)容，多個金融機(jī)構(gòu)人士表示基本“靠譜”，但具體內(nèi)容與傳言有出入。一位機(jī)構(gòu)人士表示，目前相關(guān)政策還未真正落地，并購貸不納入三道紅線指標(biāo)僅針對“承債式收購產(chǎn)生的負(fù)債”，而不是所有并購貸。

他表示，即便該政策落地，對房地產(chǎn)行業(yè)實際影響有限，一方面，并購貸額度相對較小，獲取門檻較高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“綠檔”房企發(fā)生爆雷，意味著三道紅線的安全效應(yīng)減弱，與收并購和降檔相比，“活下去”更重要。

相對于并購貸的不確定，目前開發(fā)貸和按揭貸已經(jīng)在部分城市落地。多個金融機(jī)構(gòu)人士透露，具體執(zhí)行層面遵循因城施策的原則，即各個城市根據(jù)實際情況來把握尺度，有的城市房貸釋放力度較大，但有的城市“應(yīng)該不會有任何變化”。

截至目前，已有部分城市銀行收到相關(guān)通知或指導(dǎo)意見。

一家商業(yè)銀行上海分行的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他所在的銀行10月已開始執(zhí)行開發(fā)貸和按揭貸的相關(guān)要求。其中，開發(fā)貸有一定額度的增量，較為明顯；按揭貸則以清理存量為主，市場層面的傳導(dǎo)不明顯。

現(xiàn)實：流動性現(xiàn)小幅寬松

多位房企及金融機(jī)構(gòu)人士透露，近期房企融資開始松動，多家房企已經(jīng)獲得貸款或正在敲定相關(guān)融資事宜。

11月9日，世茂集團(tuán)從招商銀行獲得一筆15億元貸款，在這前后，世茂還以香港中環(huán)物業(yè)做抵押，向星展銀行獲得一筆15億港元的貸款。相關(guān)機(jī)構(gòu)及世茂集團(tuán)證實了這一消息，并稱借款主要用于再投資。受此消息影響，世茂集團(tuán)旗下股、債持續(xù)上漲。

同一天，華潤置地公告，與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年的貸款融資協(xié)議。當(dāng)天，華潤置地股價上漲8.8%。

同樣受好消息影響的還有中國奧園，11月10日消息，廣州城投及珠江實業(yè)將為奧園提供30億元支持。受消息影響，10月10日和11日，奧園股價漲幅均超過10%，國內(nèi)信用債和美元債價格也大幅上漲。

另外，萬科重慶公司向平安資管獲得58億元融資，陽光城長沙項目獲得五礦信托16.1億元借款。

一系列融資活動的展開，不僅補(bǔ)充了部分房企的流動性，避免了違約風(fēng)險，也為房地產(chǎn)行業(yè)注入了信心。

除了來自金融端的消息，部分城市也開始對原有調(diào)控政策進(jìn)行小幅調(diào)整，以緩解冷淡的市場成交。

11月5日，武漢市政府下發(fā)通知，非本市戶籍的總部企業(yè)高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區(qū)域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

探因：層層收緊擠壓

9月底以來，中國恒大、花樣年、當(dāng)代、寶能、陽光城、佳兆業(yè)等多家房企爆發(fā)違約或流動性風(fēng)險，并有進(jìn)一步蔓延的趨勢。

多家房企和金融機(jī)構(gòu)的從業(yè)人士認(rèn)為，房企大面積出現(xiàn)流動性困難，一方面與房企自身有關(guān)，另一方面也與相關(guān)政策過度執(zhí)行有關(guān)。

下半年尤其是8月以來，由于多數(shù)商業(yè)銀行全年房貸額度所剩無幾，房地產(chǎn)市場成交開始持續(xù)下滑，截至10月，已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比同比雙雙下跌。

樓市成交持續(xù)下滑及按揭減少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地產(chǎn)平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融機(jī)構(gòu)對房企違約預(yù)期直線上升。

在這種情況下，部分銀行及金融機(jī)構(gòu)開始對銷售回款從項目回流到集團(tuán)進(jìn)行限制。“預(yù)售資金大部分存在合作銀行，銀行擔(dān)心你還不了款，就限制你提款，這些回款只能留在項目賬戶上，沒法匯到總部。”一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。

而部分有信托借款的項目，相應(yīng)的公章和賬戶被質(zhì)押給信托機(jī)構(gòu)，因信托機(jī)構(gòu)擔(dān)心房企無法還款，也對預(yù)售資金提取進(jìn)行限制，“你的公章、財務(wù)章都給了信托公司，對方不配合，項目沒法把回款匯到集團(tuán)。”上述房企人士表示。

與此同時，部分銀行和信托機(jī)構(gòu)還會要求房企提前償還相關(guān)借款，上述房企人士表示，一旦評級下調(diào)或發(fā)生其他觸發(fā)違約條款的行為，金融機(jī)構(gòu)即可要求進(jìn)行提前還款，這也是通常意義所說的抽貸。

金融機(jī)構(gòu)人士透露，抽貸與第八輪巡視有關(guān)一定關(guān)系。據(jù)央視報道，9月下旬，中央第八輪巡視對25家金融機(jī)構(gòu)黨組織開展常規(guī)巡視，各家銀行機(jī)構(gòu)開始加強(qiáng)對相關(guān)貸款風(fēng)險管控。

同時，9月以來，多家信托機(jī)構(gòu)相關(guān)高管被查，信托機(jī)構(gòu)也加大了對風(fēng)險的控制。在這些因素影響下，銀行和信托對房企預(yù)售資金提取進(jìn)行嚴(yán)控，同時要求房企提前償還部分未到期貸款。

一家20強(qiáng)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在市場下行、回款艱難的背景下，9月，銀行和信托同時抽貸，一定程度加劇了房企流動性風(fēng)險，這也是部分房企出現(xiàn)流動性困難的主要原因之一。

雪上加霜的是，恒大出現(xiàn)流動性風(fēng)險后，其項目保交付工作落在地方政府身上，給地方政府造成巨大壓力。基于這一原因，9月底以來，多數(shù)城市加強(qiáng)了對預(yù)售資金的監(jiān)管。

而且，同樣在9月底前后，房地產(chǎn)ABS融資暫停，其他渠道融資也變得困難起來。“不是因為監(jiān)管不給批額度，主要因為房企頻繁暴雷，很多投資人不敢買信用債，導(dǎo)致很多債發(fā)不出來”，上述20強(qiáng)房企人士表示。“多種因素疊加到一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)流動性風(fēng)險加劇”，該人士強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)流動性風(fēng)險，不排除有個別企業(yè)自身經(jīng)營原因，但大部分都是外部因素造成，“賬上有錢，但提取不了，資產(chǎn)也有，但很難變現(xiàn)”。

陽光城高管告訴投資人，截至11月初，陽光城賬上有260億元現(xiàn)金，但能動用的不到7億元；佳兆業(yè)的高管也告訴投資人，賬上的380多億元現(xiàn)金，能動用的屈指可數(shù)。“如果還不調(diào)整，可能還會有其他房企出現(xiàn)問題。”上述20強(qiáng)房企人士表示，幸運的是，經(jīng)過9月底以來一輪摸底，監(jiān)管層對房企的困難程度有了一定掌握，金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)執(zhí)行的情況有所好轉(zhuǎn)。

后續(xù)：松緊仍有尺度

9月底以來，央行、銀保監(jiān)會、銀行間交易商協(xié)會及住建部、地方政府等相繼召集相關(guān)房企開會，對企業(yè)、市場及行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底。每一次摸底之后，均會釋放出一些利好消息。

多位房企及金融機(jī)構(gòu)人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企開會后，銀行機(jī)構(gòu)對房企的態(tài)度開始有所改善，一方面暫停了對房企的抽貸，另一方面也適度增加少量開發(fā)貸和更少量的按揭貸額度。“開發(fā)貸有所松動，但整體額度不大”，上述房企人士透露，雖然開發(fā)貸額度有一定釋放，但對房企而言是杯水車薪，“當(dāng)時還是受‘兩個上限’管控，如果監(jiān)管層沒有明確的意見，銀行是不敢私自突破的”。

監(jiān)管層介入，金融機(jī)構(gòu)對房企抽貸也有所緩解。上述20強(qiáng)房企人士介紹，金融機(jī)構(gòu)對房企包括限制資金提取及抽貸的行為，“我們了解，監(jiān)管層之前是不知道的，現(xiàn)在了解到了，也做了相應(yīng)的調(diào)整”。

不抽貸意味著房企失血有所減少，但無論是房企自身回款和融資能力，還是對預(yù)售資金提取方面，依然困難重重。

上述房企人士介紹，在當(dāng)前環(huán)境下，包括金融機(jī)構(gòu)、地方政府在內(nèi)的各方對房企信心不足，“原來預(yù)售資金監(jiān)管也有，但比較松，很容易提取，現(xiàn)在不僅嚴(yán)格了，而且對資金限制的規(guī)模也增加了”。

一家金融機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，即便是放寬額度管控，到年底也只有不到兩個月時間，很多銀行由于沒有房貸額度，“即便是房貸額度可以鼓肚子，這么短時間內(nèi)，真正落地的也不會太多”。

多數(shù)金融和地產(chǎn)人士認(rèn)為，如果能在兩方面進(jìn)行適度調(diào)整，可以讓更多房企避免發(fā)生流動性風(fēng)險。第一，主體信用評級下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)不抽貸；第二，將對預(yù)售資金監(jiān)管控制在合理比例和范圍內(nèi)。

11月11日，主要商業(yè)銀行召開會議，布置和落實有關(guān)房地產(chǎn)貸款相關(guān)政策，但具體如何落實，截稿前，還未有進(jìn)一步明確的信息。

而此前傳出放松限購、限售政策，個人購房按揭貸款實行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的沈陽市，也在11月11日表示，仍按原調(diào)控政策執(zhí)行。