經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 老盈盈  “1月30日銀行面簽，5月中旬給我放的貸款。利率一開(kāi)始說(shuō)5.05%，1月底廣州出政策，銀行方面說(shuō)利率要漲到5.2%，后來(lái)又說(shuō)沒(méi)放款的漲到5.4%，不到半年變了數(shù)次，每個(gè)月的月供壓力又加大了。”一位廣州購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示。

不過(guò)，這位購(gòu)房者還是幸運(yùn)的，因?yàn)闆](méi)多久廣州房貸利率又迎來(lái)了年內(nèi)的第五次提價(jià)：首套房貸利率調(diào)整為5.85%（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率‘LPR’+120BP），二套房房貸利率調(diào)整為6.05%（LPR+140BP），二套房貸利率突破“6”。這就意味著在等額本息還款方式下，無(wú)論首套房還是二套房貸款200萬(wàn)元，期限為30年，每月都要比以前多交一千多塊，30年算下來(lái)要比以前低利率時(shí)（首套房房貸利率4.85%、二套房房貸利率5.25%）多還三十多萬(wàn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高，但與廣州相比，北京、上海、深圳多地雖然也普遍提高了房貸利率，但并未像廣州，一年內(nèi)多次“提價(jià)”；而且從額度緊張度來(lái)看，廣州的額度要比其它城市緊張，排隊(duì)等候放款的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。在廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉看來(lái)，廣州依然是調(diào)控的重點(diǎn)城市，因?yàn)閺慕衲?-7月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廣州無(wú)論是新房還是二手房環(huán)比漲幅在全國(guó)排名較為靠前。事實(shí)上，廣州在今年也從資金、資質(zhì)、利率等方面，多輪政策密集出臺(tái)打壓炒房、降預(yù)期。

年內(nèi)第五次提價(jià)

8月18日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從廣州地區(qū)的銀行確認(rèn)，多家國(guó)有銀行已經(jīng)在以往的基礎(chǔ)上再次上調(diào)房貸利率，首套房貸利率調(diào)整為 5.85%（LPR+120BP），二套房房貸利率調(diào)整為6.05%（LPR+140BP）。

一位農(nóng)行的支行客戶經(jīng)理告訴記者，他們從7月中旬已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行。而有的股份行“提價(jià)”更多，例如廣發(fā)銀行首套房貸利率調(diào)整為5.95%（LPR+130BP），二套房房貸利率調(diào)整為6.15%（LPR+150BP）；光大銀行首套房貸利率調(diào)整為6.0%（LPR+135BP），二套房房貸利率調(diào)整為6.2%（LPR+155BP）。

廣州地區(qū)銀行的額度依然很緊張，普遍的情況是額度偏少、比較緊張，需要排四個(gè)月到半年的時(shí)間，有的國(guó)有大行客戶經(jīng)理表示優(yōu)先供應(yīng)一手樓盤，二手房的額度需要等之前的放款還完之后才有。此前，記者就從廣州各大商業(yè)銀行了解到，廣州中小型銀行額度就已經(jīng)非常緊張，很多銀行放款時(shí)間不確定，甚至沒(méi)有額度，普遍放款速度預(yù)計(jì)需要3-6個(gè)月，有的國(guó)有銀行1月的申請(qǐng)到5月還沒(méi)有批完。

就廣州地區(qū)的商業(yè)銀行今年內(nèi)第五次上調(diào)房貸利率來(lái)看，第一次上調(diào)利率是今年一月底，當(dāng)時(shí)首套房從原來(lái)最低LPR+20個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)；二套房從原來(lái)LPR+60個(gè)基點(diǎn)改為L(zhǎng)PR+79個(gè)基點(diǎn)。變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.44%；第二次是清明節(jié)后，農(nóng)行、工行、中行三大國(guó)有行上調(diào)了廣州的個(gè)人按揭房貸價(jià)格，首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+65bp，調(diào)整后利率變?yōu)?.3%，二套房貸最低LPR+85bp，調(diào)整后利率變5.5%。

4月底5月初，廣州地區(qū)包括國(guó)有大行在內(nèi)的多家銀行又再度上調(diào)房貸利率，首套房貸利率調(diào)整為5.40%（LPR+75BP），二套房房貸利率調(diào)整為5.6%（LPR+95BP），均較之前上調(diào)10BP。據(jù)記者此前從各大銀行了解到，這次調(diào)整，股份行上調(diào)的幅度比國(guó)有大行還大，例如廣發(fā)銀行首套房貸利率調(diào)整為5.50%，二套房利率是5.65%；招行無(wú)論首套房還是二套房利率都是5.75%；光大銀行的利率上調(diào)幅度最大，首套房貸利率調(diào)整為5.80%，二套房利率調(diào)整為6.0%。

6月25號(hào)，工行再次上調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率，此后，建行、交行和郵儲(chǔ)等國(guó)有大行也跟隨上調(diào)了廣州地區(qū)的房貸利率。這已經(jīng)是今年以來(lái)各大行第四次上調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率。廣州地區(qū)房貸利率調(diào)整為首套最低5.40%(LPR+75BP)，二套最低5.60%(LPR+95BP)上調(diào)到首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP）。

經(jīng)過(guò)多次“調(diào)價(jià)”，記者算了一筆賬，在等額本息還款方式下，如果首套房貸款200萬(wàn)元，期限為30年，月供將從年初的 10553.84元漲至現(xiàn)在的11798.82元，每月多還1244.98元；如果是二套房，月供將從年初的11044.07元升至現(xiàn)在的12055.38元，每月多還1011.31元。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1-7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廣州無(wú)論是新房還是二手房環(huán)比漲幅還是比較靠前的。例如1月，廣州新房環(huán)比上漲1%，二手房環(huán)比漲1.4%，均位列70城第二；2月份，二手房?jī)r(jià)格方面，廣州環(huán)比漲1.0%，排在70城前四位。3、4月份，新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)延續(xù)了上月的領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)。4月份，廣州新房環(huán)比上漲1.1%，位列70城第二，二手房?jī)r(jià)格的同比漲幅也位列70城前五。廣州樓市居高不下的熱度引起了監(jiān)管層的注意。4月，住建部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

為此，廣州開(kāi)始從資金、資質(zhì)、利率等方面，多輪政策密集出臺(tái)打壓樓市、降預(yù)期。4月2日，廣州印發(fā)相關(guān)文件，從宅地出讓、新建商品住房預(yù)售價(jià)格、人才購(gòu)房、嚴(yán)格審查經(jīng)營(yíng)貸款、禁止網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)散布上漲言論等六大方面對(duì)廣州樓市進(jìn)行調(diào)控，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月21日，廣州發(fā)布新一輪樓市調(diào)控政策，要求人才買房須提供購(gòu)房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ)繳；廣州9區(qū)增值稅免征年限從2年改成5年。6月，廣州市地方金融監(jiān)管局下發(fā)通知，要求小額貸款公司不得開(kāi)展用于償還住房按揭貸款的“過(guò)橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，存量盡快壓降、結(jié)清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。

而后，7月廣州樓市月成交量急劇下滑，至前期成交量的5成左右。8月2日，黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局發(fā)布了關(guān)于取消人才住房政策的通知，意味著給廣州樓市調(diào)控再次加碼。

多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高

對(duì)比全國(guó)多個(gè)一線城市，廣州的房貸利率可算得上“很貴”了。

當(dāng)前北京地區(qū)的房貸市場(chǎng)未有上調(diào)跡象，多個(gè)國(guó)有大行及股份行均執(zhí)行首套房利率為 LPR+55個(gè)基點(diǎn)（5.2%）、二套房利率LPR+105個(gè)基點(diǎn)（5.7%）標(biāo)準(zhǔn)。5月初，建行深圳市分行上調(diào)房貸利率后，工、農(nóng)、中、交深圳分行也跟隨調(diào)整房貸利率，首套房貸款利率上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至5.1%（LPR+45BP），二套房貸款利率上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)至5.6%(LPR+95BP)，8月19日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者致電深圳多家國(guó)有大行詢問(wèn)利率情況，目前未有調(diào)整。7月24日，上海首套房貸利率將從原來(lái)的4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。

房貸利率能與廣州“并駕齊驅(qū)”的還有杭州，其房貸利率在今年內(nèi)也經(jīng)歷了多輪上調(diào)，新房和二手房房貸利率兩個(gè)月內(nèi)杭州房貸利率實(shí)現(xiàn)了三連漲。5月中下旬，杭州房貸利率進(jìn)行了今年的第一輪上調(diào)，工行等首套房利率由原先的5.2%上調(diào)為5.4%，二套房利率由原先的5.38%上調(diào)為5.5%；6月上旬，多家銀行又從首套房利率5.4%，二套房利率5.5%上調(diào)至首套房利率5.6%，二套房利率5.7%；7月2日，包括工行、建行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行又集體上調(diào)房貸利率，調(diào)整后的首套房貸利率5.9%，二套房貸利率6.0%。7月底，部分商業(yè)銀行的房貸利率又進(jìn)行了上調(diào)，光大、廣發(fā)等銀行首套房利率均為6.0%，二套利率6.1%，招商銀行目前首套和二手房利率均為6.1%。

從今年二季度開(kāi)始，中國(guó)多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；重點(diǎn)城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。同時(shí)，上海一些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)曝出二手房開(kāi)單量大減，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。

廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者分析指出，熱點(diǎn)城市房貸利率反彈主要影響因素有房?jī)r(jià)上漲情況、銀行的房地產(chǎn)貸款集中度情況、信貸資源的分配調(diào)整以及調(diào)控政策等等。

2021年開(kāi)始，監(jiān)管決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對(duì)不同類型的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

今年來(lái)，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，各地陸續(xù)加碼限購(gòu)限售，收緊房市調(diào)控。炒房、投機(jī)行為遭到嚴(yán)厲打擊，“深房理”等民間炒房團(tuán)遭聯(lián)合調(diào)查，多地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中介也開(kāi)啟了專項(xiàng)整治，針對(duì)房企、金融機(jī)構(gòu)、中介、炒房客都推出了相應(yīng)的調(diào)控手段。首先嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入房市。各地金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始自查排查，重點(diǎn)篩查四類貸款，一是非營(yíng)商人員經(jīng)營(yíng)性貸款；二是大額的、邏輯上不具合理性的消費(fèi)貸款；三是經(jīng)營(yíng)貸后發(fā)生按揭貸款的情況；四是全款付清購(gòu)房款項(xiàng)同時(shí)又辦理房抵貸的。用戶一旦被發(fā)現(xiàn)利用經(jīng)營(yíng)貸資金買房，將會(huì)被要求立即還清貸款。