經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 8月17日，中海物業(yè)發(fā)布2021年半年報(bào)，上半年?duì)I收約35.7億元，同比增長約50.7%，毛利6.9億元，同比上升34.8%。

雖然收入和毛利均實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，但毛利率進(jìn)一步下滑。在面向投資者的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，花旗、中金等投資機(jī)構(gòu)對(duì)中海物業(yè)毛利率下降原因及對(duì)策進(jìn)行了追問。期內(nèi)，中海物業(yè)毛利率16.1%，同比下滑1.9個(gè)百分點(diǎn)。

中海物業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事楊歐表示，毛利率下降，第一個(gè)原因是成本增加。今年新冠疫情反復(fù)，物料、人工費(fèi)支出增加不少，而且今年沒有像往年一樣出臺(tái)減稅、社保減免等政策，雖然個(gè)別地區(qū)有一些補(bǔ)貼，但相對(duì)于支出微乎其微。

截至6月底，中海物業(yè)共雇用約49372名員工，較2020年底增加了近4千人，總員工成本約22.7億港元，半年內(nèi)上漲了7.46億港元，漲幅約49%。

第二個(gè)原因是物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制進(jìn)展緩慢，也就是物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難，由于人工成本上升，導(dǎo)致毛利率下滑。

中海物業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事甘沃輝表示，年初公司層面會(huì)分析統(tǒng)籌每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況、客戶滿意度以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況，提出今年需要提價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量。一般是管理5年以上的項(xiàng)目，“5年以下的項(xiàng)目，業(yè)委會(huì)還沒成立，一般不會(huì)有提價(jià)的可能。”

個(gè)別項(xiàng)目雖然沒有虧損，但客戶對(duì)現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)提出了更高的要求，而物業(yè)方應(yīng)對(duì)這個(gè)要求需要提供更多優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的服務(wù)，原則上也需要每個(gè)平臺(tái)公司上報(bào)調(diào)價(jià)計(jì)劃。

對(duì)于提價(jià)幅度問題，甘沃輝表示，5年以上的項(xiàng)目營收狀況偏弱，可能是當(dāng)年由于銷售原因等，物管費(fèi)定價(jià)比較低，那這類項(xiàng)目的提價(jià)增幅比較大，一般都是50%以上，有的項(xiàng)目上調(diào)80%也有可能。

另外，中海物業(yè)提供菜單化優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的服務(wù)，這部分的提價(jià)空間比較大，“這個(gè)上漲空間達(dá)到好幾倍也是有可能的，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)上漲以及客戶個(gè)人需求不一，中海物業(yè)可提供菜單化可勾選的服務(wù)。”甘沃輝補(bǔ)充。

甘沃輝還舉例，以前想要通過提供收垃圾服務(wù)，讓每一戶的物管費(fèi)漲5毛錢，難度很大。但疫情期間物業(yè)公司需要上樓幫隔離在家的業(yè)主收垃圾，以及現(xiàn)在很多地方推行垃圾分類，中海物業(yè)在有些小區(qū)推行上門代收垃圾服務(wù)，業(yè)主不需要下樓倒垃圾，也不需要對(duì)垃圾進(jìn)行分類，大概每戶每月收取50元，結(jié)果在一些中高端小區(qū)客戶的響應(yīng)比例很高。

“如果按照每戶100平方米計(jì)算，其實(shí)我們就僅僅收垃圾這一項(xiàng)服務(wù)，就增加了0.5元的物業(yè)費(fèi)。”甘沃輝說。

第三，外拓項(xiàng)目的入賬較多，毛利率水平低于中海地產(chǎn)的項(xiàng)目。期內(nèi)中海物業(yè)開拓了購物中心、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、公園、口岸、道路橋梁等新業(yè)態(tài)。

細(xì)分業(yè)務(wù)上看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)至13.85%。外拓的包干制項(xiàng)目占比逐年增加一定程度上影響了毛利率。期內(nèi)，中海物業(yè)69%的在管項(xiàng)目面積選用包干制收費(fèi)模式。

“外拓項(xiàng)目利潤率比較低，因?yàn)槭峭ㄟ^市場(chǎng)化競爭來獲得，需要比拼價(jià)位”，中海物業(yè)管理層解釋，外拓項(xiàng)目第一看項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)值，第二是后續(xù)能否把增值服務(wù)植入。目前新拓展項(xiàng)目僅停留在基礎(chǔ)價(jià)值層面。

中海物業(yè)管理層介紹，為了外拓，每年各地公司都需要儲(chǔ)備一些人員，這些都是前期的投入；新拓項(xiàng)目的成本優(yōu)化整合還需要探索，區(qū)域布局上有待完善，所以短期內(nèi)毛利率有壓力。

同期，中海物業(yè)的增值服務(wù)毛利率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至21.1%。中報(bào)解釋，一方面是非業(yè)主增值服務(wù)因拓展服務(wù)多元化和產(chǎn)品范圍令毛利率下降至17.1%；另一方面，業(yè)主增值服務(wù)競爭激烈導(dǎo)致單價(jià)下跌，毛利率下降至29.5%。

截至2021年6月底，中海物業(yè)在管面積約2.33億平方米，較去年同期增加了4540萬平方米，其中超過8成新增在管面積來源于第三方。

根據(jù)規(guī)劃，未來5年，中海物業(yè)的內(nèi)生與外拓面積占比達(dá)1:1，年外拓面積需要達(dá)到5000-6000萬平方米，在管面積規(guī)模復(fù)合增長率不低于30%。中海物業(yè)管理層表示，毛利率下滑在意料之內(nèi)。

中海物業(yè)管理層向投資者明確，外拓最重要的還是要保證其品質(zhì)，有些低價(jià)的項(xiàng)目不會(huì)接。