2021年早已過半，地產(chǎn)商們的經(jīng)營節(jié)奏也陸續(xù)回復(fù)正軌。在剛剛拉開序幕的中報(bào)季里，能夠看到不少令人欣喜的正向“成績單”，禹洲便是其中一位。

截至2021年6月30日止六個(gè)月期間，禹洲集團(tuán)累積實(shí)現(xiàn)合約銷售金額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標(biāo)的47.92%。收入恢復(fù)，上半年錄得120.81億元，較去年同期實(shí)現(xiàn)大幅增長。

與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)上半年期內(nèi)溢利12.18億元，實(shí)現(xiàn)核心利潤約為11.36億元；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤實(shí)現(xiàn)7.91億元。

從數(shù)據(jù)上看，禹洲這半年來快速恢復(fù)到了以往平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

同時(shí)，禹洲沒有忘記與投資人一起分享這份業(yè)績。在業(yè)績報(bào)告中，禹洲宣布中期股息每股派發(fā)5.3港仙，占母公司擁有人應(yīng)占核心利潤的35%。

疫情所帶來的陰霾在時(shí)間流逝中漸漸淡去，給地產(chǎn)商們留下了對于“安全”的思考。行業(yè)的變化加上“三道紅線”和“兩集中”等多項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，一個(gè)新的地產(chǎn)時(shí)期已然到來。

“房地產(chǎn)短期看金融，長期看人口。金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價(jià)普漲的時(shí)代一去不復(fù)返了。”對于下一階段，禹洲已經(jīng)有了頗為精準(zhǔn)的判斷。在剛剛結(jié)束的禹洲半年度業(yè)績會(huì)上，“穩(wěn)健”是被提及最多的一個(gè)關(guān)鍵詞。

如何在波瀾詭譎的形勢中走得更為長遠(yuǎn)，又如何在行業(yè)“減速”的大背景下尋求到新的增長點(diǎn)，這是擺在所有地產(chǎn)商面前的一道難題。

幸好，禹洲已經(jīng)在不斷反思中付諸行動(dòng)。

“0商票”背后的安全感

“在地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，禹洲算是少有的沒有發(fā)行過一分錢商票的地產(chǎn)企業(yè)了。”管理層在業(yè)績會(huì)上簡簡單單的一句話，將禹洲骨子里的“求穩(wěn)”心態(tài)展現(xiàn)得淋漓盡致。

所謂的“商票”類似于“欠條”，是指房企以票據(jù)來支付供應(yīng)商款項(xiàng)，從而達(dá)到延緩各類資金支付，降低企業(yè)資金壓力效果的一種形式。

不過，禹洲在供應(yīng)商管理上向來信奉共同成長的“雙向原則”。在其看來，供需雙方是一個(gè)利益的共同體，在市場競爭加劇的情形下，雙方更應(yīng)該加大合作意識(shí)、實(shí)現(xiàn)共贏。因此，過去這風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年來，禹洲從未開出過一張商票。

由于商票具有隱蔽性，不少房企對此頗為青睞。然而，今年以來已經(jīng)不止一家房企出現(xiàn)商票兌付逾期的情況。不久前也有消息傳出，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)。

偶然中往往蘊(yùn)藏著必然，禹洲多年來的堅(jiān)持，讓其在當(dāng)前融資監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的情況下，收獲了多一分優(yōu)勢和安全。

對于禹洲而言，“0商票”背后一方面是對供應(yīng)商的責(zé)任心，另一方面，則是穩(wěn)健的現(xiàn)金流和債務(wù)結(jié)構(gòu)帶來了充足的底氣。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，禹洲的美元債平均還債年期是3.12年，今年內(nèi)所有到期美元債務(wù)均已償清，債務(wù)結(jié)構(gòu)長期保持著平穩(wěn)狀態(tài)。融資成本方面，禹洲的加權(quán)利息成本持續(xù)下降，從去年全年的7.19%下降了0.06個(gè)百分點(diǎn)至今年上半年的7.13%。

于2021年6月30日，禹洲集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及初始期限超過三個(gè)月無抵押定期存款約為280.72億元，足以覆蓋其短期債務(wù)。據(jù)管理層介紹，禹洲目前手上的美元債額度還有3億美金。“我們會(huì)視乎市場的情況再考慮什么時(shí)候進(jìn)行融資。”

現(xiàn)金流充足的同時(shí)，禹洲集團(tuán)的負(fù)債方面也在持續(xù)優(yōu)化。截至2021年6月底，禹洲集團(tuán)總有息負(fù)債合共602億元，比2020年減少了37億。

截至上半年，禹洲的凈負(fù)債比率約為80.42%，較去年末的85.80%下降5.38個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比則是從去年末的1.83倍提升到1.85倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均大大優(yōu)于監(jiān)管要求。三道紅線中唯一“踩線”的剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率，也從去年末的78%下降到了今年上半年的74%。

為了提升“安全感”，禹洲上半年還在擔(dān)保金額方面進(jìn)一步做了“減法”。截至今年中期，禹洲集團(tuán)的擔(dān)保金額剩下63億元，較去年年底減少了約14億元。

今年完成三道紅線“轉(zhuǎn)綠”

對于禹洲而言，穩(wěn)健并不只是一時(shí)追求，而是一個(gè)長期的結(jié)果。債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善之下，管理層也在業(yè)績會(huì)上承諾，要在今年年底前將“三道紅線”指標(biāo)全部“轉(zhuǎn)綠”。

“禹洲是一家以量入為出、穩(wěn)健為主的內(nèi)房股穩(wěn)健型地產(chǎn)商。”

對于公司的發(fā)展理念，在以林龍安為首的管理層們心中一直都有著頗為清晰的一個(gè)定位。具體到措施來看，禹洲在上半年進(jìn)一步完善了財(cái)務(wù)體系化建設(shè)。以財(cái)務(wù)指標(biāo)為根本線索，貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個(gè)指標(biāo)和節(jié)點(diǎn)上，確保決不允許再出現(xiàn)任何過失。

“我們每兩個(gè)月會(huì)有一個(gè)高層會(huì)議，旨在推動(dòng)公司更加完善的舉措和存在問題的修正。”據(jù)管理層介紹，禹洲如今以深圳為中心的總部已經(jīng)基本全面落地，下半年還將持續(xù)強(qiáng)化公司的管理體系。

基于穩(wěn)健管控的要求，禹洲上半年在運(yùn)營提升方面做了一些細(xì)化調(diào)整，同時(shí)加大了對一線以項(xiàng)目為單位的管控力度，以便確保各個(gè)節(jié)點(diǎn)的準(zhǔn)確率能夠進(jìn)一步提高。

很多時(shí)候，房企們的安全感往往是來自于“如期進(jìn)行”這四個(gè)字，不管是項(xiàng)目進(jìn)展、融資進(jìn)度，還是償債節(jié)奏，環(huán)環(huán)相扣的流程中很容易牽一發(fā)而動(dòng)全身。

值得一提的是，在今年上半年，禹洲計(jì)劃內(nèi)的各個(gè)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了“零延誤”，運(yùn)營效率得以進(jìn)一步的提升。

與此同時(shí)，禹洲的這種“精準(zhǔn)把控”也體現(xiàn)在了拿地策略上。于今年上半年，禹洲只新增了4個(gè)土地項(xiàng)目，總面積約為55萬平方米，總貨值超過110億。其中有兩個(gè)項(xiàng)目位于蘇州，另外兩個(gè)項(xiàng)目分別位于大灣區(qū)和鄭州。

“關(guān)于今年會(huì)花多少錢拿地我們有很明確的導(dǎo)向，就是總負(fù)債不能增加。”

在上半年土地市場火熱之時(shí)，禹洲也曾參與過一些地塊的競拍，但最終因?yàn)?ldquo;算不過賬”而選擇了有所保留。在其看來，“為了拿地而拿地”顯然與自身穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格不符。

“目前禹洲追求以利潤為導(dǎo)向的有質(zhì)量的增長，我們對每一塊地都會(huì)研判得更深。”

千億之后，利潤才是禹洲所追求的核心指標(biāo)。管理層對投資者們坦言，禹洲希望做到有質(zhì)量的增長，現(xiàn)如今更多是追求盈利、追求權(quán)益比的上升。至于規(guī)模和總量會(huì)不會(huì)上升，管理層給出的答案是每年實(shí)現(xiàn)5%-10%左右的增長幅度。

去化45%就能完成年度目標(biāo)

“要回歸到以前的高盈利、高毛利是絕不可能的。我們會(huì)做好盈利導(dǎo)向，也有信心盈利可以做到行業(yè)平均水平或者之上。”

禹洲深深明白，金融紅利已經(jīng)褪去，經(jīng)營紅利才是房企未來爭奪市場的硬實(shí)力。因此，在拿地端的支撐上，禹洲明確了依靠銷售去化來強(qiáng)化拿地的策略。

而良好去化的底層邏輯在于優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，也正因?yàn)榇耍碇揲L期堅(jiān)持著深耕一二線城市，在其現(xiàn)有的2200萬平方米土地儲(chǔ)備和4400億的貨值中，有90%以上位于一二線。

截至6月30日，禹洲共在39個(gè)城市擁有179個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地成本約6854元/平方米，土地儲(chǔ)備足夠支撐其未來三到四年的發(fā)展需求。

與土地成本形成對比的是，禹洲今年上半年的銷售均價(jià)已經(jīng)突破了1.8萬元，達(dá)到每平方米18526元。其中，禹洲在上半年的個(gè)別月份銷售單價(jià)還一度突破2萬元。一定程度上，這也反映出了禹洲投資一二線城市的策略迎來了良好回報(bào)。

今年下半年，禹洲整體可售貨值約為1300億元，供貨量較前兩年同期增長了15%。其中，有91%位于一二線城市和準(zhǔn)二線城市。

截至7月，禹洲實(shí)現(xiàn)總銷售額約623億。按照推貨計(jì)劃和1100億的年度目標(biāo)來計(jì)算，禹洲下半年只需完成45%的去化便能夠完成年度任務(wù)。

高質(zhì)量拿地得益于布局策的正確，堅(jiān)持區(qū)域深耕也不僅僅是句“空話”。對于下一階段的發(fā)展，禹洲已經(jīng)明確不會(huì)再進(jìn)一步擴(kuò)大城市布局的版圖，而是會(huì)在每個(gè)已經(jīng)進(jìn)入的城市里提高產(chǎn)能。

其中，合肥區(qū)域和杭州區(qū)域的表現(xiàn)無疑是對此最好的印證。今年上半年，禹洲合肥公司憑借著產(chǎn)品力、品牌等各方面的優(yōu)勢，在當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)了銷售金額、銷售面積和套數(shù)都位列前三名的成績。

另一邊，杭州公司同樣亮眼。據(jù)介紹，杭州公司將大概率會(huì)成為繼蘇州和合肥之后，禹洲版圖內(nèi)第三個(gè)突破“百億”銷售額的城市。其中，位于杭州蕭山區(qū)的泊朗廷項(xiàng)目上半年取得了合約銷售份額、套數(shù)和面積“三冠王”的良好成績。

長三角以外，大灣區(qū)是禹洲深耕的又一個(gè)重頭區(qū)域。除了招拍掛，禹洲也在大灣區(qū)積極尋覓著合適的城市更新項(xiàng)目。據(jù)了解，目前禹洲在廣州、深圳、東莞和珠海等城市已經(jīng)陸續(xù)有城市更新項(xiàng)目布局落地。

“房住不炒”已經(jīng)常態(tài)化，相比起“走得更快”，地產(chǎn)商們更關(guān)注的是如何“走得更遠(yuǎn)”。而始終追求穩(wěn)健的禹洲，如今正走在了正確的道路上。