經(jīng)濟觀察報 記者 饒賢君 樓市一路高歌猛進、全國房企兵家必爭的杭州，剛剛送走了臺風“煙花”帶來的驟雨狂風，卻也迎來了樓市醞釀沉積的暗流涌動與風波。

杭州市首批集中供地中的最大黑馬之一宋都股份（600077.SH），在時隔兩月后放棄5000萬元的預約保證金選擇退地，成為集中供地實施以來，全國首個正式退地的房企，杭州也成了首個出現(xiàn)房企退地的集中供地城市。

土拍市場有人退場，二手房市場同樣火熱不再，在房貸利率調(diào)高、涉房貸款鎖緊、學區(qū)房泡沫破裂、供需關系突變等多重因素影響下，杭州的二手房成交量已經(jīng)連跌三個月，從7月最新數(shù)據(jù)來看，成交量四連降已成定局，無論是同比還是環(huán)比，降幅都接近50%。

長牛五年的杭州樓市迎來轉折點了嗎？

20輪競價 5000萬違約

7月21日，宋都股份發(fā)布公告，宣布放棄其在5月7日杭州首批集中供地中競得的杭政儲出【2021】8號地塊土地使用權，并將因違約損失5000萬元的預約申請保證金，這一違約金數(shù)字占其一季度經(jīng)審計凈利潤的14.19%。

該地塊位于杭州市運河新城板塊，5月7日，宋都經(jīng)歷20輪競價后，最終以頂格溢價率29.86%及自持21%、總價17.83億元的代價競得該地塊的使用權，地塊總建筑面積為8.5萬平方米，限精裝均價2.95萬元/平方米，含精裝標準3000元/平方米。

運河新城板塊是杭州樓市的熱門板塊。2020年以來，板塊搖號人數(shù)持續(xù)走高，新房中簽率持續(xù)走低，舉例來說，2020年11月上河公元首開，參與搖號的共780戶家庭，中簽率為15%，而今年6月上河公元加推，吸引了近7000戶家庭報名參與搖號，中簽率降至不到3%。同樣位于運河新城、上周剛剛開盤的萬科河語光年中簽率為3.1%。

歷經(jīng)20輪競價才拿下這樣一個“不愁賣”的項目，宋都為什么選擇退地？宋都的公告顯示：“是公司經(jīng)營管理層慎重考慮市場風險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策，公司不排除保留申請行政復議或提起行政訴訟的權力。”

據(jù)多個信源透露，致使宋都退地的主要原因是其原定的合作方之一寶龍地產(chǎn)（01238.HK）中途退出，而宋都在首批集中供地中共拿下5塊地，總耗資預計為44億元，寶龍地產(chǎn)的退出導致宋都的拿地資金出現(xiàn)短缺，只能被迫放棄拿地金額最高的運河新城地塊。

寶龍地產(chǎn)官方否認了與運河新城地塊退地有關的消息，但承認就宋都拿下的臨安天目地塊有過接觸。

一位接近宋都的人士表示，最核心的還是利潤率問題，運河新城板塊的新房供應量極少，需求量遠超供應量，項目去化完全不成問題，但按照21%自持計算，項目存在虧損的風險，因此很難找到其他合作方，“杭州現(xiàn)在商墅也被叫停，幾乎沒有實現(xiàn)盈利的空間”。

根據(jù)該運河新城地塊的公開資料，項目需配建居委會、書店等合計建面1125平方米，配建、自持面積按照房企投拓系統(tǒng)內(nèi)六折的價值估算，該地塊的實際樓面價格超過2.3萬元/平方米，房地差（精裝限價與樓面價的差價）僅6500元/平方米，遠低于行業(yè)公認的安全線——9000元/平方米。

這實際上是杭州首批集中供地中拿地房企的常態(tài)。杭州市首批集中供地的總成交額達到1178.2億元，綜合整體溢價率約26%，其中41宗地有競配自持要求，最高自持比例達到40%，實際項目銷售利潤率幾乎都卡在各家房企的盈虧線附近。

濱江集團董事長戚金興此前也曾在年度業(yè)績會上表示，濱江的融資成本低、品牌影響大，其在杭州首批供地中拿下的地塊，在團隊的精干高效管理下，努力能夠做到1%-2%的凈利潤水平。

據(jù)一家房企投拓人員透露，首批集中供地收到了杭州將在二批集中供地試點進行“競品質(zhì)”的競價方式，即各區(qū)上報一宗地塊，按照現(xiàn)房+限售的要求實行競價，并對配建、自持等現(xiàn)行競價方式進行調(diào)整優(yōu)化，“就是要盡量降低土拍市場過熱的情況，競品質(zhì)實際上就把高周轉給剔除出去了”。

二手房降溫

宋都退地僅是個例，但其映射的是杭州雙限政策下開發(fā)商的兩難境地，及其背后由雙限導致的一二手房價格嚴重倒掛現(xiàn)象。

多家房企的投拓人員對經(jīng)濟觀察報表示，即使知道項目的銷售利潤率可能只在盈虧線上，但大部分房企的投拓團隊依然對杭州拍地充滿熱情，正是因為杭州一二手房價格倒掛的剪刀差，吸引了海量購房者搶購搖號，這讓杭州項目幾乎都保持著100%的去化率，房企能夠輕松實現(xiàn)資金的高周轉和土地再融資，并通過提高整體營收規(guī)模、降低融資利率、獲取授信額度等方式提升集團層面的綜合效益。

一位投拓人員這樣總結：“在杭州拿地，就不是圖賺錢，就是打品牌、拼融資、沖規(guī)模，杭州市場是很多頭部房企的重要糧倉，每年貢獻可觀的營收規(guī)模，但是貢獻的利潤是不如很多其他區(qū)域的。”

不過，這樣的方程式也在悄悄拐頭。

根據(jù)貝殼、我愛我家等多家機構的二手房成交數(shù)據(jù)以及7月數(shù)據(jù)預測，杭州的二手房市場自2021年3月開始一路走低，對比往年數(shù)據(jù)走出了少見的四連降行情，從3月超過11000套的月成交量一路下滑至7月預估6000套左右的成交量，無論是和今年3月相比，還是和去年7月接近11000套的月成交量相比，下滑幅度均接近50%。

杭州我愛我家的一位門店店長劉起建表示，多項因素共同造就了杭州二手房市場近幾個月成交量的連續(xù)下滑，“一是房貸利率三連升，一些銀行的二套房最新利率已經(jīng)破了6%，而且很難貸出錢來；二是許多熱門學區(qū)房泡沫破了，現(xiàn)在開始出現(xiàn)‘偽學區(qū)房’的言論，也有說法杭州要實行教育劃片改革；三是五月大量新盤入市，消耗了大批剛性需求，而二手房掛牌量始終在增加。”

5月，針對情緒高漲的樓市，杭州多家銀行首次上調(diào)房貸利率，其后，杭州房貸利率三連漲。目前，據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，工農(nóng)中建四大行的首套房利率已經(jīng)達到5.9%，二套房利率已經(jīng)達到6%，而其他商業(yè)銀行的房貸利率相比四大行更高，達到國內(nèi)各大城市中較高利率水平。

一位光大銀行業(yè)務經(jīng)理表示，房貸利率不僅漲到了6.1%，而且極難獲批，行內(nèi)額度極其緊缺，各行獲批放款的時間都在兩個月以上，甚至有銀行一度停貸。

拿錢難、拿錢貴勸退了一部分買房客，劉起建稱，其門店已經(jīng)有多個客戶因曾有征信違約記錄被拒批房貸，也有客戶等了三個多月還沒拿到房貸款，還有些客戶算了算房貸利率決定再等等，“拿不到錢，再強烈的購買意向也會逐漸消磨掉，然后就覺得還能再看看再等等”。

“學區(qū)房”神話的破滅也打擊了二手房市場的熱度，如融信藍孔雀在內(nèi)的多個學區(qū)房項目的二手房量價齊跌，曾經(jīng)被列為“頂級學區(qū)房”的文鼎苑則出現(xiàn)了市價7.5折的法拍低價，而在此之前，學區(qū)房法拍價格大多與市價相近，甚至由于不需要具備買房資格，在2020年曾經(jīng)出現(xiàn)過大量法拍學區(qū)房成交價遠高于市價的情況。

最重要的是，在一系列因素共同作用下，杭州二手房市場的供需關系出現(xiàn)了失衡。5月，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，杭州有超過3萬套新房供應入市，相當于原本兩個月的新房供應，其中不乏萬人搖的紅盤，新盤吸引并解決了市場上的大量存量購房需求，而房貸等問題導致了增量需求急速減少，另一方面，二手房掛牌量則節(jié)節(jié)新高，在7月突破了15萬套的歷史新高。二手房供給量遠遠高于需求。

這是否會是杭州樓市的拐點呢？業(yè)內(nèi)人士的觀點不一。

前述房企投拓人士表示，在目前政策大勢沒有扭頭跡象的情況下，供過于求的二手市場環(huán)境可能會維持相當一段時間，一二手房倒掛狀況會有所改善，房企拿地也會趨于冷靜，“杭州房價猛漲的五年可能會走向句號”。

劉起建則認為，目前二手房雖然短暫出現(xiàn)交易量下滑現(xiàn)象，但交易價格依然未見下降，熱門板塊還在持續(xù)上漲，“暴漲可能不再有了，但指望杭州房價下跌可能還沒到時候”。