經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 從2020年開始，融資三條紅線、銀行兩條紅線和供應地兩集中等政策層層加碼，這被視為從融資、市場和土地方面加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控，這些因素也促使整個行業(yè)加速邁入到運營驅動的時代。

房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些想象空間？2021年5月25日，在《經(jīng)濟觀察報》主辦的“2021藍籌年會”上，清華大學建筑院可持續(xù)住區(qū)研究中心孔鵬、領地集團助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科、佳兆業(yè)集團城市更新因此院業(yè)務總監(jiān)戴哲共同就地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來講述了他們的思考。

城市更新

主持人：城市更新既是城市功能的重新定位，同時也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。很多觀點認為，城市更新，特別是重點城市的重點區(qū)域的城市更新，可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來十年，甚至更長時間的一個最大風口。請談談對城市更新的看法。

孔鵬：開發(fā)和更新的區(qū)別是什么，蓋新房叫開發(fā)，改舊房叫更新。這是我的第一個認識。

中國的城市建設經(jīng)歷了三個階段，在新地上蓋新房是一個階段，在舊地上蓋新房又是一個階段，這就是棚改、危改；再往下是在舊地上改舊房。

這三個階段不會被割裂，我們會一邊在新地上蓋新房，一邊在舊地蓋新房，所以過去十年乃至今天就是開發(fā)建設的黃金階段。現(xiàn)階段的城市更新，一定會是從舊地上蓋新房和在舊地上改舊房并舉。

從目的上看，房地產(chǎn)開發(fā)本質上是一個產(chǎn)品行為，是開發(fā)一個房地產(chǎn)項目賣出去，奔著一個產(chǎn)品的商業(yè)邏輯去的。而城市為什么更新，是因為城市對人的服務和訴求，老舊小區(qū)達不到人們對居住美好生活的要求，所以要更新。城市更新是圍繞著人的需求來的，本質上是一個城市服務功能的升級，是一個服務的事。

姚科：城市更新不是革命，是更新，這兩個字很關鍵。首先，在保證城市面貌、生態(tài)環(huán)境的就地改造的過程中，一定要有產(chǎn)業(yè)投入，而且這一產(chǎn)業(yè)導入非常強調以人為本。十四五中提到，以人為本的變化中可以著力的地方很多，但是在人本身，在健康方面的著力尤為重要。

領地也有很多產(chǎn)業(yè)項目，比如跟京東方合作打造的國際化高端健康產(chǎn)業(yè)項目天府領地城，以醫(yī)療的大環(huán)境作為主線，配備了數(shù)字醫(yī)學中心和信息醫(yī)學產(chǎn)業(yè)園；以及在成都天府新區(qū)的以國際醫(yī)院為核心，集合大健康、商業(yè)、生態(tài)、智慧的新型康療產(chǎn)業(yè)圣地天府國際康城，還在湖南張家界和新松合作打造了領地機器人歡樂城，引進機器人技術，打造綜合性智能產(chǎn)業(yè)集群。

戴哲：從外部來看，今年開始的22個城市開始集中供地，很多企業(yè)在資金不足的情況下根本拿不到地，進入不了熱點城市。在這個背景下，城市更新成為房企拿地的另外一個手段，這是第一個現(xiàn)象。

從內部來看，今天我是以佳兆業(yè)城市更新研究院的名義來的，站在企業(yè)角度，城市更新不僅僅是孔鵬主任說的拆除重建，研究院的職能還需要跟蹤政策，要做規(guī)劃設計。

為什么把規(guī)劃設計放在研究的角度？佳兆業(yè)1999年做第一個舊改項目，到2018年有了分水嶺，逐漸從大的城市層面進行更新，因此對城市規(guī)劃的設計要求非常高，比如在海南的鄉(xiāng)村振興和城市更新，一定要求做大的片區(qū)策劃，這是需要政府同意的，不僅僅是在舊區(qū)上拆掉重建，我們真的要與城市共發(fā)展，跟產(chǎn)業(yè)共命脈來做的。

不同城市的更新有不同的風格，佳兆業(yè)在上海的城市更新項目是以科技為方向的，而在浙江省提出了要做未來社區(qū)。

研究院有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的職能和產(chǎn)業(yè)定位的問題，都是基于城市更新政策來的。大灣區(qū)的深圳、東莞、廣州的城市更新對產(chǎn)業(yè)的需求提高到歷史高度。深圳的立項、專規(guī)、土地出讓合同，每個大的流程節(jié)點都有對產(chǎn)業(yè)的要求，甚至是到最后監(jiān)管考核要求以五年為一個周期。

去年東莞的城市更新政策明確要求了工改區(qū)一定要聯(lián)動，宣布實施“工改工”三年行動計劃。其中，東莞的每個鎮(zhèn)如果沒有完成工改和產(chǎn)業(yè)要求，是不可以做城市更新的，完成一個后才可以做兩個，這其實也是一條紅線，用產(chǎn)業(yè)來做紅線。

廣州去年的政策變化，最典型的是提出三個圈層，廣州市乃至全國首次針對城市更新提出產(chǎn)業(yè)建設量占總建設量的最低比例要求，劃定了三個城市規(guī)劃建設管理圈層。廣州也有像北京一樣的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，其中一環(huán)的城市更新項目要求產(chǎn)業(yè)頻率不能低于60%。

十四五規(guī)劃提出了實施城市更新行動，包括中央經(jīng)濟工作會議把城市更新寫到了政治局的會議中，但是沒有放在房地產(chǎn)的板塊，而是放在促進消費升級的板塊。也就是說，今后的十年甚至是二十年，城市更新就是跟新基建一樣，作為中國投資經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)恢復消費升級的兩大主要載體，這個載體已經(jīng)跟過去的拆除重建模式說再見了，和物理空間的升級再見了，更多是內容上的升級，可能是對美好生活，對科技的注入，對文化的注入，對產(chǎn)業(yè)內容的注入。城市更新要成為每個城市往后發(fā)展的載體。

廣州第一圈層的城市更新項目，要求落位的產(chǎn)業(yè)必須符合一系列的要求，其中有一條是要求落位世界500強企業(yè)，這是說用城市更新革新重構廣州每個區(qū)規(guī)劃發(fā)展的要求，帶動大咖級產(chǎn)業(yè)資源方進來。

總結起來，城市更新已經(jīng)上升到國家行動。17萬億的增量是天花板了，現(xiàn)在完全進入到了存量時代。未來，城市更新一定是超過10萬億的黃金賽道，目前還找不到第二條10萬億以上的新賽道。

基于去年中央的十四五規(guī)劃和中央經(jīng)濟工作會議，包括今年各省各市出了十四五規(guī)劃中針對城市更新的政策支持，我們把2020年定義為全國城市更新的元年，這是我對城市更新的理解。

擁抱數(shù)字化

主持人：現(xiàn)在傳統(tǒng)行業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，談數(shù)字化，對房企來說也不例外。有人說房企的數(shù)字化應該是未來應對不確定性的必然選擇。在數(shù)字化進程當中，哪些點值得房地產(chǎn)行業(yè)關注。

孔鵬：近年來有個觀點常說，我們正在面臨第四次工業(yè)革命，我個人覺得這個提法不太妥，我認為我們正在面臨的不是第四次工業(yè)革命，而是第一次智能革命。從生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系角度看人類的發(fā)展進程，可以分成三段，第一段是原始社會，狩獵采摘，第二是農業(yè)文明，第三段是工業(yè)文明，其中包含了三次工業(yè)革命。

我們緊接著應該進入的是智能社會，智能成為整個社會的基本要素。每個社會都有基本生產(chǎn)要素，農業(yè)社會是土地，工業(yè)社會是機械能源，下一個社會的基本生產(chǎn)要素就是數(shù)字，我們要在數(shù)字化的角度思考一切。農業(yè)社會過渡到工業(yè)社會，不是農業(yè)不存在了，而是我們花費在農業(yè)上面的資源人力，大大減少了，但我們的產(chǎn)出大大地豐富了，整個人類社會升維了，生產(chǎn)效率得到了根本性的革命和提升。

從這個角度回看今天所處的時代，不僅僅是房企，還關乎到每個人，我們都在升維的前夕。我們能夠看到馬兒不吃草，馬兒還會跑；我們能夠看到原有的工業(yè)化生產(chǎn)方式被數(shù)字化、智能化提升到下一個數(shù)量級的維度。還舉農業(yè)的例子，簡單說工業(yè)技術對農業(yè)做了什么改變，我想大概是三段，第一段是把改變了農業(yè)的種子，種的東西變厲害了；第二是生產(chǎn)方式發(fā)生了極大的改變，原來是面朝黃土背朝天，是勞動密集型，現(xiàn)在是集約化工業(yè)化、大規(guī)模農業(yè)生產(chǎn)，農地里見不到幾個人；第三個改變是農產(chǎn)品的流通發(fā)生了巨大的改變，原來就打糧食賣到鎮(zhèn)里，現(xiàn)在是在現(xiàn)代化的物流體系和工業(yè)物流體系的支撐下進行。

為什么講這三件事？類比房地產(chǎn)行業(yè)，我們必須思考的第一點是內容、種子，干的這個事能怎么變；第二是效率能怎么變，第三是流通和交換體系能怎么變，這就是之于行業(yè)和社會發(fā)展的重要意義。

姚科：中西方對數(shù)字化的應用有很大差異，我們的數(shù)字化更多地運用到民生發(fā)展上，而美國為首的國家主要用到軍事上。我們把5G、AI+物聯(lián)網(wǎng)打通之后，很多行業(yè)產(chǎn)生了兩種截然不同的發(fā)展路徑，第一種是工具化，互聯(lián)網(wǎng)不論怎樣都是以人為主導的工具；第二個路線是革命性的，完全跳出工具，旨在打通產(chǎn)業(yè)之間壁壘的更深化的邏輯聯(lián)系。

這兩種邏輯聯(lián)系導致了行業(yè)在四個維度進行數(shù)字化。智慧地產(chǎn)應當包括智慧社區(qū)、智慧綠道、智慧建筑、智慧工地、智慧銷售，以及末端的智慧租賃，覆蓋產(chǎn)業(yè)全鏈條。

說到智慧化社區(qū)的建造，第一是智慧化的門禁系統(tǒng)，第二是物業(yè)的末端的服務APP，應用場景非常豐富的，這是所有的智慧化比重比較大的。領地的智慧社區(qū)打造是以物業(yè)服務為基礎，以智慧科技為手段，構建數(shù)字化社區(qū)服務平臺，推出了“悅匯家”小程序、“時相悅”業(yè)主服務APP，從業(yè)務管理、組織管理到用戶終端的每一個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了大數(shù)據(jù)對企業(yè)管理和用戶服務的真正賦能。

還有一個是智慧化營銷，要實現(xiàn)人-貨-場的打通，需要從更大的廣域流量平臺建立私域流量，把公域流量變成私域流量，目前房地產(chǎn)領域已經(jīng)在逐步深入了。這個領域還結合了新媒體運用，比如現(xiàn)在看到的抖音導流，每個房地產(chǎn)公司有一個APP，就是智慧化的一部分，它鏈接了客戶到經(jīng)紀人、大V，整個場域點線面串起了數(shù)字化的場景。

戴哲：我補充個人在微觀層面的理解，我認為數(shù)字化目前是一個趨勢，但是還沒有到真正的革新革命的時代。當下城市更新對我們來講仍只是一個工具，一個手段

今年公布的國土規(guī)劃規(guī)劃一張圖，是用數(shù)字化做一個從中央到地方的一張圖，對我們做城市更新是極大的利好，無論是做規(guī)劃、權屬調查、測量等。為什么城市更新需要非常長的周期，很多是在前端的更新意愿，包括做權屬調查、測量丈繪要花很多的時間，如果借助工具手段，則可以推進行業(yè)的發(fā)展。我們只是以城市更新這個行業(yè)為例，所有的行業(yè)都會受惠于數(shù)字化的技術手段，來推動行業(yè)往前發(fā)展的速度和頻率，當然也可以是廣度或深度上的升級。

產(chǎn)品力

主持人：這些年，很多房企拋出產(chǎn)品力的概念，搭建了各自的產(chǎn)品力體系。對于產(chǎn)品力是什么，可能不同的人有不同的詮釋。

孔鵬：我原來也是做房地產(chǎn)開發(fā)的，今天換一個視角來看房地產(chǎn)，看產(chǎn)品。

房地產(chǎn)行業(yè)到底是干什么的，提供了什么給消費者，給老百姓？這么多年做的最核心的產(chǎn)品是把空間提供給人。空間，對應馬斯洛的金字塔，大概有四件維度，首先這個空間得安全，健康，舒適，最后是幸福。光安全還不行，健康是客觀的，人住進去總得病，不僅是室內環(huán)境不好，主觀上空空蕩蕩的、住得不舒服也不行；舒服了還得愉悅，精神上有追求，要在空間上強調價值體系。

開發(fā)商考慮空間的價值體系，核心是三個維度，一個維度是數(shù)量，容積率能不能再漲一點，簡單說數(shù)量多增加點，多一萬平米就是多一萬平米的錢。

第二個維度是標準，這個產(chǎn)品和空間的標準，可能在城市更新和老舊社區(qū)改造很有用，原來的標準太陳舊，所以貶損了空間價值。現(xiàn)在二手房可能賣四五萬，旁邊的一手房賣十幾萬，中間的七八萬去哪了，可能是貶損了。

第三個維度是交易體系。最近，我們在接觸王府井商業(yè)振興的事務，核心矛盾就是王府井多對多的交易體系。空間產(chǎn)權所有者與商戶之間隨意交易，無序競爭導致整體空間價值貶損。不如整體應用數(shù)字化方式找到抓手，在一個平臺的統(tǒng)一管理下效益更好。

最后，數(shù)字化時代或者是智能化時代帶來一個新的變化，要求開發(fā)商或者叫城市運營商不再是一個給人提供空間的角色，而是給社群網(wǎng)絡提供空間網(wǎng)絡及服務的角色。

姚科：在三道紅線，土地集中供應下，房地產(chǎn)企業(yè)回到產(chǎn)品主義。干哪行要鉆哪行，怎么鉆，是拍腦袋嗎？肯定是不行的。

回歸到產(chǎn)品就是回歸到客戶，我們的客戶里面60后到70后，到80后，00后的演進速度非常快，他們對產(chǎn)品認知的速度是超乎想象的。我們做過調研，作定性定量的分析。針對不同年齡層客戶對于產(chǎn)品的認知作大致的歸類，比如對智慧化產(chǎn)品的需求，功能性的價值，對綠色和健康住宅的認知，特別是疫情之后公眾對健康住宅的要求等等。

人的最高感覺是幸福，是精神層面的尊重。最近大家關注到所有產(chǎn)品，有幾個方面的回歸，一是回歸中式，其中回歸宋代建筑的特別多，就像人的記憶一樣的，人回到初心，就會找到一些文化上的認同，領地是從蘇東坡的故鄉(xiāng)出來的，我們最近也找到了四位大咖專門研究蘇東坡文化對于人居和建筑園林之間的關系，做了一些統(tǒng)籌，深度溯源東坡文化和宋式美學，從對宋代古建和東坡文化的研究分析中，如《墨蘭圖》，《赤壁圖》，《枯木怪石》圖，提取萬壑松風等文化元素，將雅致詩意的宋風意境與現(xiàn)代化的功能體驗相結合，升級觀字系產(chǎn)品。

戴哲：客戶變用戶，產(chǎn)品就是從產(chǎn)品到作品。從時間方向上看，為什么很好的“產(chǎn)品”來自于制造業(yè)企業(yè)，因為制造業(yè)企業(yè)舍得花時間做產(chǎn)品的研究和打磨。房地產(chǎn)行業(yè)要想做產(chǎn)品，做好的作品，不能跟以前一樣的高周轉，只圖快，而要用時間沉淀做事情。

空間方向看，產(chǎn)品要打造好的作品，在寫作文的時候得思考主題是什么，產(chǎn)品或者是作品未來必然是IP化的。房地產(chǎn)領域，在產(chǎn)品力表現(xiàn)比較優(yōu)秀的一些企業(yè)，比如說萬科，有一個名字是非常美，叫天空之城，城市更新從天空之城演化而來，叫理想更新單元，這些IP都很美，打造產(chǎn)品，要賦予一定的內涵、思想內容。

越來越多的房企在做高端的綜合體，因為綜合體是大的產(chǎn)品、作品，比如高鐵的綜合體，有交通承接軌道、住宅、商業(yè)、餐飲，這種產(chǎn)品是復雜的。

做產(chǎn)品最先考慮的因素是人文。回歸到佳兆業(yè)最近在做的城市更新，有兩個比較有意思的項目，一是貴陽的文昌閣，是類似于黃鶴樓的國家重點文物保護單位。基于此，我們要打造成什么樣的更新作品，首先思考的是文物人文怎么打造，這是我們做產(chǎn)品的最主要的核心；另一個項目是深圳南澳半島，它有一個很有意思的名字叫半天云，我們做南澳半島的更新，是圍繞南澳和半天云舊村的人文進行勾勒。

未來的城市更新方式是真正的從時間和空間上，把一個項目當成一個作品來打造，這個作品被賦予IP形象，是可以被迅速傳播、令人記住的。我們要打造比較復雜的空間架構，包括商業(yè)產(chǎn)業(yè)、交通、住宅，最后是要注重產(chǎn)品和人文，這是城市更新的靈魂，也是內涵。