經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 “怎么可能！”5月12日，當(dāng)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)拋出“退地”疑問，卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“卓越”）內(nèi)部人士予以否認(rèn)。

5月10日、11日舉行的北京首場集中供地中，卓越以39.27億+13%政府產(chǎn)權(quán)份額拿下本場土拍首個地塊；此后又聯(lián)合中交拿下昌平兩幅土地，聯(lián)合首開拿下豐臺一幅土地，成為這場土拍的最大黑馬。

但很快，關(guān)于卓越“退地”的消息四處流傳。有意思的是，讓卓越在北京暴得大名的奪地四連，內(nèi)部多數(shù)高管表現(xiàn)淡定，甚至沒有轉(zhuǎn)發(fā)慶祝海報。

一名接近卓越的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，北京接連落下四子，卓越內(nèi)部管理群毫無動靜，無人討論，也無人慶祝。“以前，只要成功拿下一宗地塊，那個管理群的反應(yīng)都很熱烈。”該人士透露。

這一次卓越在北京斬獲的4宗宅地，一宗是獨(dú)自競得，另外三宗以聯(lián)合體模式拿下。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獨(dú)家獲悉，這一次集中供地獨(dú)自摘下的朝陽金盞鄉(xiāng)小店村地塊，卓越后期會選擇與其他開發(fā)商合作操盤模式。

這兩天，已經(jīng)有很多公司在與卓越接洽商談，他們希望借此進(jìn)入北京市場；其余3宗聯(lián)合體拿下的地塊，卓越后期可能還會再引入新的合作方。

市場傳言退地主要涉及卓越合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表聯(lián)合體拿下的土地代價超出卓越總部授權(quán)范圍。

不過，卓越相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，合作還在按協(xié)議推進(jìn)中。“我們怎么可能退地？退地需要去跟政府溝通，甚至可能繳納處罰金。”上述卓越內(nèi)部人士說。根據(jù)土拍規(guī)則，如果退地，卓越不僅要被沒收保證金，而且會被列入當(dāng)?shù)赝僚暮诿麊巍?/p>

卓越與首開聯(lián)合獲取的豐臺張郭莊地塊建面約17.11萬平方米，配建公租房面積3.25萬平方米，折合樓面價為4.5萬元/平方米，而該項(xiàng)目售價上限為6.8萬元/平方米，售價對樓面價覆蓋只有1.5倍。

與中交聯(lián)合獲取的昌平生命科學(xué)園地塊、昌平東小口地塊也面臨同樣問題，扣除配建的公租房面積后，售價對樓面價覆蓋分別為1.2倍和1.19倍。“算不過賬”是多位地產(chǎn)投拓對這幾宗地的判斷。

“大家都說（我們這些土地）沒有利潤，但這幾個授權(quán)價是我們拍腦袋就拿下的嗎？肯定不是。”上述卓越內(nèi)部人士說，卓越對于投資拿地，上至集團(tuán)，下至城市公司，無論是投拓條線，還是財務(wù)、營銷等業(yè)務(wù)條線，都要來回進(jìn)行幾輪測算。內(nèi)部測算完后，還要與合作方進(jìn)行充分溝通。

“一些地塊換成其他房企操盤，可能算不過賬，但拿到地的企業(yè)能算得過來。畢竟每家房企的算賬邏輯不一樣。”該卓越集團(tuán)內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，無論如何，卓越對這些地塊都會設(shè)置資金安全要求，而且聯(lián)合體各方肯定是達(dá)成一致意見的情況下才會去拿地。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，在這次集中供地之后，卓越與首開、中交還會根據(jù)最終地價對所獲地塊重新進(jìn)行深入測算。后期，關(guān)于聯(lián)合拿下的地塊，卓越與合作各方還將根據(jù)協(xié)議以及最終地價再次洽談，并且分配最終股比及各自分管的業(yè)務(wù)范疇，各方權(quán)利及義務(wù)等。

上述卓越人士透露，在一個聯(lián)合體里面，每家房企對于競拍地塊都有各自的授權(quán)價。一旦拿地之后，地價、利潤率等指標(biāo)超出原先合作協(xié)議所規(guī)定的范疇，各家企業(yè)可以在推進(jìn)過程中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行談判并作出調(diào)整，比如各方對股權(quán)比例或具體合作模式進(jìn)行調(diào)整等。

北上“剿地”引發(fā)的這場退地風(fēng)波，與卓越近一年來在拿地策略上的轉(zhuǎn)向息息相關(guān)。這家總部在深圳的房企從2016年開始沖擊規(guī)模，2017、2018兩年，卓越新增項(xiàng)目貨值均在1000億元以上；但2019年腰斬至566.9億元；根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2020年，卓越集團(tuán)新增貨值又重新上升至749.8億元。

與之相應(yīng)的是，在克而瑞研究中心統(tǒng)計口徑中，2020年，卓越全年銷售額達(dá)到994.1億元，雖然同比增速只有4.7%，但距離2018年卓越集團(tuán)董事長李華在內(nèi)部提出的三年千億目標(biāo)，僅差6個億。

然而，李華已經(jīng)不滿足于這樣的規(guī)模增速了。去年11月，他請來明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，配以卓越集團(tuán)執(zhí)行董事長的高職級，全面領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)板塊和資產(chǎn)運(yùn)營板塊工作。彼時，李華就提出新目標(biāo)——兩三年內(nèi)希望卓越能做到行業(yè)top20。

如果參考2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜，排在第20位的是中梁控股，銷售業(yè)績是1688.2億元。兩相對比，卓越與目標(biāo)規(guī)模的差距，還有大概700億元，同比增速必須達(dá)到約70%。

對于卓越而言，這并非一場簡單的戰(zhàn)斗。曾經(jīng)帶領(lǐng)陽光城從23億元晉升至230億元、協(xié)助中南置地躋身千億房企的陳凱，恰恰深諳這種高增長模式。

自去年11月起，卓越在土地市場上的積極性愈發(fā)凸顯。克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，卓越集團(tuán)的新增土地貨值已經(jīng)達(dá)到548.1億元。換言之，卓越用了4個月，拓展了相當(dāng)于去年全年73%的貨值。

頻頻圍獵土地市場背后的策略，來源于卓越自2019年開始實(shí)施的“1+1+X”戰(zhàn)略——其中兩個“1”分別代表大本營粵港澳大灣區(qū)和長三角；“X”指的是處于高增長期的核心一二線城市。

“華北區(qū)域的北京、天津、石家莊、青島，都是‘X’布局中的重點(diǎn)城市。”上述卓越人士稱，去年，卓越在北京與萬科合作的翡翠山曉、翡翠公園兩個項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了超過50億元銷售額。

與粵港澳大灣區(qū)主要依靠城市更新；長三角區(qū)域更傾向于公開招拍掛進(jìn)行深耕有所不同，在北京，卓越采取的深耕方式，是與當(dāng)?shù)氐馁Y深大開發(fā)商聯(lián)合操盤開發(fā)。

“進(jìn)入北京那么多年，卓越基本都是與萬科、首開、中交等大開發(fā)商合作，一方面能夠確保資金與運(yùn)營安全，另一方面則通過快速學(xué)習(xí)其他開發(fā)商的本地化經(jīng)驗(yàn)，最大程度獲取當(dāng)?shù)乜蛻羝谩⒔ㄖ?biāo)準(zhǔn)等本地化資源。”前述卓越集團(tuán)內(nèi)部人士表示。