經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 五一期間，從青浦區(qū)崧澤高架駛入崧澤大道后便擁堵異常，這條平日里多是運貨車輛通行的道路上，堵滿了前來看房的小汽車。尤其是沿著崧澤大道延伸至17號線徐盈路段附近，各類私家車在這里南北分流——崧澤大道的南北兩側分布著即將開盤的三個項目。

“根本顧不上吃飯。”萬科天空之城一名銷售人員說，原來基本上是一對一帶看介紹，現(xiàn)在都是一名銷售人員帶幾組客戶看房。

“就像旅行團發(fā)車一樣，等幾個客戶到了一塊帶看。”一名購房者感嘆。一波波人流在1樓的訪客接待處、18層的沙盤處和樣板間中穿梭而過。

同樣熱鬧的情形還出現(xiàn)在崧澤大道北側的遠洋虹橋萬和源樓盤，即便是午飯時分，等待進入售樓處的入口處已經(jīng)大排長龍。樣板間里擠滿了來看房的購房者。“第一天我的嗓子就啞了。”一名銷售人員介紹，5月1日，遠洋萬和源接待了近600組客戶，而一期開盤新房數(shù)量不到270套。

人再多，只要來了我們都會接待的，該名銷售人員說。“我沒有提前預約，到售樓處也被安排接待了，順利看到樣板房。”一名此前在其他樓盤遭遇過“勸退”的購房者表示，“和過去比，看房順暢了很多，沒有在預約、驗資和首付比例問題上受到阻攔”。這也是現(xiàn)場多名購房者的感受。

而在此之前，上海新房積分認籌搖號政策出臺后，多個樓盤被曝設置各種障礙花式“篩客”的行為，經(jīng)舉報后，違規(guī)操作的開發(fā)商受到了上海市各區(qū)房管局的約談與整治。

五一前夕，監(jiān)管層再次加大對新房銷售的整治監(jiān)管力度。4月29日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)公告4個新房違反認購公告，并對已認購公示的福新名苑樓盤進行暫停認購處理。

就在整治違規(guī)樓盤的幾天前，上海市房管局對上海新盤認購細則調整，將所有上市銷售的項目認購時間由原來的5天延長到7天，做出至少在認購前三天進行公示的規(guī)定，這使得新房銷售變得更加公開透明，同時加強了對商品房銷售秩序的監(jiān)管，將加大整治開發(fā)商設置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為的力度。

5月2日開啟認籌的閔行區(qū)古北中央公園遭到群眾舉報稱存在用付款方式篩選客戶的違規(guī)行為。次日，“古北中央公園”微信公眾號發(fā)布聲明：因媒體反映和群眾投訴，樓盤被閔行區(qū)房管局緊急約談。聲明表示，公司沒有違規(guī)設置不合理的付款方式篩選客戶，但后續(xù)認籌過程中將加強營銷人員的培訓和管理，堅決執(zhí)行上海關于“公開、公正、透明”銷售商品房的相關規(guī)定。

某大虹橋板塊項目銷售人員向經(jīng)濟觀察報表示，在政府強力有效的監(jiān)管下，大多數(shù)開發(fā)商都不敢違規(guī)設置條款篩客、阻客，但仍有一些開發(fā)商以更為隱秘的方式試圖控制和篩選認籌人數(shù)。

購房者李欣遇到的情況便類似于此，五一假期前一晚，她聯(lián)系招商虹橋公館的一名銷售人員想要預約五一期間看房，被告知“樣板房在維護，看不了”，李欣有些焦急，因為五一后就要開啟認籌，如果樣板房看不了，那么一定無法參加認籌。李欣追問什么時候能看，該名銷售人員回復“不知道什么時候能維護好”。

讓李欣不解的是，她找到同一樓盤另一位銷售人員預約看房，對方表示，第二天可以接待看房。抱著疑惑的心情，李欣來到售樓處，一切照常，看房的人絡繹不絕，李欣也順利看到了樣板間。“樣板間根本沒在維護，如果我不是想辦法找了另一個銷售，就可能錯過認籌了”。

該樓盤一名銷售人員透露了其中的秘密，新盤明面上無法做出任何篩客規(guī)定，但是銷售人員的考核卻與手上客戶的付款條件直接掛鉤。“比如成交一套房子傭金是4000元，如果這個客戶的付款比例太低，那么這筆傭金會被相應地扣除，成交一套首套首貸35%的房子，傭金可能只有2000元。”該人員解釋，這就是銷售人員想出各種方法擋住低首付購房者的原因。

不僅是傭金的差別，能否找到首付比例高甚至全款的客戶也與銷售人員的業(yè)務能力掛了鉤。“如果手上低首付客戶太多，會被質疑能力，可能下一次就會被分派到不太好的項目去了。”該人員表示，領導會覺得為什么其他人能找到這么多高首付客戶，而你不行，“開發(fā)商實際上把篩客的壓力直接轉嫁到了一線銷售身上。無論從被監(jiān)管角度還是企業(yè)形象考慮，都不能像過去那樣在明面上篩客、勸退，只能從一線的銷售人員入手。”

除了掃清看房障礙，認籌有時還需要有足夠的時間和體力。5月2日，青浦新城地鐵站附近一處新盤里，前來認籌的人絡繹不絕，但鎩羽而歸的人也不在少數(shù)。“號取完了，明天早點來吧。”上午10點左右到達現(xiàn)場準備認籌的黃女士得到了這樣的答復。

“每天只能認籌120組，我早上5點半來這邊就已經(jīng)排挺長隊了，有些人凌晨2點就來了，來晚了肯定拿不到號的。”一名購房者表示。

而樓盤告示牌顯示，5月4日認籌客戶120組，早上9點開始登記、發(fā)號（先到先得），請大家合理安排時間，有序排隊。

經(jīng)過一番打探，黃女士決定第二天6點之前到達現(xiàn)場排隊取號，這意味著住在楊浦區(qū)的她，凌晨4點就要出發(fā)，“沒辦法，問了一下，7點多來的都取到了80號左右，為了不再跑空只能凌晨就來了。”黃女士說。

經(jīng)濟觀察報注意到，不少樓盤里都有許多老年購房者。一些行動不便的老人甚至拄著拐杖前來。

“早上有對80歲的老夫妻，帶著印有毛主席語錄的結婚證來認籌了，引起了圍觀。”一位正在排隊的購房者告訴經(jīng)濟觀察報，雖然老人家退休后沒有了社保積分，但是上海戶口并且名下無房，基礎分已經(jīng)60分了，買這個盤還是很有希望的。

“這些都是無房戶嗎？按照你們預估的分數(shù)線，有房的人應該很難達到才對。”購房人劉群問銷售人員。

“很多是把名下房產(chǎn)賣掉，變成無房戶來認籌搖號的。”銷售人員解釋，75分以上甚至滿分客戶很多都是上海本地人，把名下的房子賣給父母或者子女可以挪騰出無房的資格，社保年限又具有比較大的優(yōu)勢，就能變成高分參與認籌。“不只是我們樓盤，很多熱門盤的高分客戶都有不少這樣的群體。”

劉群年近60，屬于在上海第一批交社保的外地人，社保年限可從2011年算起，但是由于沒有上海戶口，他的基礎分少了10分，總分在62分。“我從外地人開始算社保那年就開始交了，交了10年，分數(shù)應該非常高了。”但銷售人員說，65分以下都比較危險，劉群有些喪氣。

劉群的女兒也很無奈，“光是我周圍就好幾個同事都在抓緊賣名下房子給父母，變成無房高分戶來買新房。對我們這種剛需來說，和這些高分拼分數(shù)還是難的。”

花了一天時間在大虹橋幾個盤看了一圈后，第二天，劉群一家人來到了嘉定一處樓盤的售樓處交材料認籌。這個盤比較偏遠，也冷門一些，分數(shù)要求沒那么高，“能上車最重要。”劉群的女兒說。

（應受訪者要求，李欣、劉群為化名）